?
Ещё каких-нибудь два месяца назад я к девелопменту не имел никакого отношения. Моя компания занималась поиском и продвижением инноваций и наукоемких технологий, также мы оказывали услуги иностранным производителям, желающим выйти на российский рынок. Но в начале апреля я получил предложение, от которого, как говорится, невозможно отказаться.
В результате чего я достаточно резко сместил акценты – о своих любимых инновациях пришлось забыть (но я тешу себя мыслью, что это всё временно). Теперь я занимаюсь тем, что представляю на российском рынке интересы американской инвестиционной брокерской фирмы, которая привлекает в крупные девелоперские проекты инвестиции (не менее 30 млн. долларов) от американских институциональных инвесторов.
За пару месяцев я рассмотрел, наверное, около сотни различных проектов, представил не более десяти, и по двум проектам получил положительные решения – инвестор ? выставил соискателям LOI (letter of intend). Причем один проект практически вышел на конечную стадию – соискатели подписали fee agreement, оплатили наши услуги и теперь ждут приезда представителей инвестора для проведения due diligence.
Итак:
Для кого этот блог будет полезен?
Вся информацию, которую я буду здесь приводить, рассчитана на тех, кто заинтересован в привлечении американских инвестиций в свои девелоперские проекты. Хоть мы и работаем только с крупными проектами, но вся информация будет действительна и для мелких проектов тоже.
Зачем я открыл этот блог?
К сожалению, соискатели при подготовке проектов допускают одни и те же стандартные ошибки. И каждый раз вновь обратившемуся приходится объяснять всё заново. А это занимает очень много времени. Поэтому подобную работу лучше выполнять «оптом», в результате чего в выигрыше останутся все – потенциальные соискатели станут более грамотными, и тем самым повысят свои шансы на успех, не важно, будут при этом они сотрудничать со мной или нет, а я сокращу свои накладные расходы в виде временных затрат.
О чем будет этот блог?
В блоге я буду подробно рассказывать непосредственно о процессе представления проекта инвесторам, о проблемах взаимоотношений всех сторон, участвующих в процессе – соискателя, брокерской компании и инвестора. Читая этот блог, вы узнаете о том, что инвесторы хотят видеть в презентации, как правильно готовить презентацию, на что обращать внимание, и что ни в коем случае делать не надо, если вы не хотите получить отказ, даже если ваш проект действительно стоящий. Каждый инвестор предлагает свои условия, поэтому иногда я буду рассказывать о различных наиболее выгодных для соискателя программах, предлагаемых тем или иным инвестором.
Каждый выпуск будет достаточно коротким, без лишних рассуждений и лирических отступлений. По возможности я буду приводить какие-то кейсы со своими комментариями.
Анатолий, насколько я понимаю, раньше вы с девелоперским бизнесом связаны не были…как же вы тогда планируете отделять зерна от плевел, то есть решать какие проекты будут выгодными, а какие – нет?
За 40 рабочих дней рассмотреть сто проектов это в среднем по 3 человеко/часа на доскональное изучение проекта и вынесение вердикта и только 10% от представленных заявок прошли “фейс контроль”, 2% показались интересными инвесторам и В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ, 1% будет реализован.
На мой взгляд КПД от такой деятельности не высок.
Может лучше вместо проведения “ликбеза”, объединившись с грамотными профессионалами в области девелоперского консалтинга предложить оставшимся 99% инвесторов услугу по подготовке “правильной” презентации и тем самым увеличить число счастливчиков, которым откроют финансирование :) Тем более Вам, как извините “не профессионалу” в области девелопмента, сложно понять и тем более передать всю запутанность российской специфики это молодого для нашей страны направления оперируя стандартными показателями IRR, NPV, PBP и пр. А вот объединившись и привнеся проффесионализм в своей области можно неплохо зработать ;)
Unity, дело в том, что я достаточно хорошо знаю инвестиционный процесс изнутри. Я ж говорил, что занимался инновационным бизнесом, а инновации без инвестиций практически неотделимы, ну может быть за очень редким исключением. Так что, у меня есть практический опыт и навыки работы с инвестиционными проектами.
Павел, над КПД работаем. Как поднять уже знаю.
насколько я понимаю, инвестиционный брокер оперирует системой показелей, основанных, в-первую очередь, на прогнозных величинах, CF, NPV и т.д. в бизнес плане, к примеру, торгового центра закладывают некие ожидаемые уровни вакантности, арендные ставки и т.д., на которых вы строите свои расчеты, но откуда вы можете знать, что они будут таковыми и в реале, как вы это оцените, не зная ррынка, тем более за 3 часа с перерывом на кофе, поправьте меня, если я ошибаюсь
2 Павел. Дело в том, что было очень много откровенной лажи. Эти проекты и проектами назвать трудно. Так – просто пожелания получить денег. Времени на изучение подобных проектов практически не уходит совсем, все видно с первых строк.
Unity, если попытаться ответить кратко на Ваш вопрос, то Вы слишком расширили мой круг компетенций. Я не принимаю решения – дать деньги или не дать. Это всё находится в компетенции инвестора. У меня свой круг обязанностей, и в него не входит оценка рисков и принятие окончательного решения. Я обязательно буду расписывать инвестиционный процесс. Он достаточно комплексный и состоит из нескольких этапов. Просто сразу всё не опишешь.
Анатолий, на мой взгляд как минимум три четверти девелоперских проектов находящихся в стадии “ожидания” спонсоров осуществима в принципе. Как минимум половина – привлекательна для западных инвесторов. Просто не каждый кто сумел получить “права” на площадку может считать себя девелопером. Для таких “предпринимателей” как раз и нужен грамотный консалтиг способный из набора переписки и правоустанавливающих документов создать грамотную концепцию, с у четом накладываемых градостроительных ограничений, произвести понятные для инвесторов расчеты, и оформить все это в презентабельный отчет.
По моему это и есть суть девелопмента.Поэтому профессиональному девелоперу инвестиционный брокер не нужен, он сам знает где и как ему взять средства на свой проект.
А “непрофессиональному” предпринимателю с правами на участок как раз и нужет профессиональный девелопер.
Надеюсь именно эту специальность Вы в скором времени и освоите. Вот тогда с удовольствием почитаю Ваши кейсы :)
ок. будем ждать, уверен будет интересно
Павел, вот сейчас открыл два LOI, который инвестор выставил по двум моим проектам. Значит, какие проценты он предлагает.
По первому проекту:
The interest rate shall be 500 basis points over the 1 month Libor rate.
Т.е., говоря по-русски, проценты по кредиту – 5% + месячный LIBOR. Это что-то около 7.8%
По второму проекту (только сегодня вечером получил LOI от инвестора):
The interest rate shall be 3.5% over the 1 Month Libor rate.
Получается, что процент по кредиту – 6.3% Правда, этот проект из Турции, там риски ниже, поэтому условия такие интересные.
А есть ещё один инвестор, правда, он мои проекты ещё ни разу не финансировал (мы подавали, но он отказал), который финансирует только очень крупные проекты. У него проценты по кредиту – LIBOR + 2% = 4.8%. Правда, в качестве залога он берет 25% доли в проекте. Кроме того, у него есть ещё некоторые интересные условия. Описание этой программы я высылаю всем, кто ищет финансирование под очень крупные проекты.
К чему я всё это. Вы пишите, что профессиональный девелопер сам знает, где и как ему взять средства на свой проект. Ну если он знает таких инвесторов, знает их требования, то, конечно, ему никто не нужен. Всё сделает сам. Ну, а если не знает, то он может обратиться за помощью ко мне – chaussky (at) gmail.com. Я его проект перешлю в нужном направлении :)
Полная свобода выбора :)
Вообще достаточно странно, что для указанных целей Вы решили открыть блог.
Может быть – более целесообразно было бы сделать сайт? (причем – возможно и достаточно простой по функционалу), на котором бы Вы разместили как минимум следующие разделы:
- последовательность работы с заявителем и необходимые материалы (перечни документов, шаблоны содержаний и расчетов), которые он должен предоставлять на различных стадиях
- стоимость ваших услуг и порядок оплаты
- часто задаваемые вопросы
- успешные проекты, профинансированные инвесторами (очень важно, т.к. часто за инвесторами скрываются лица с прочими, помимо инвестиционных, интересами)
- прочая существенная инфо.
В таком случае – информация будет более структурированная и ВЫ сможете поднять свой КПД. А также КПД Ваших потенциальных заявителей.
Михаил, одно другому не мешает. У блогов и рассылок есть свои преимущества – можно в свободной форме все рассказать, ответить на вопросы в режиме реального времени. Кстати, и это значительно поднимает КПД.
Анатолий, а Вам не странно, что “американская брокерская фирма” выбрала в качестве своего проводника на российский рынок человека без опыта? С чего бы это? Куда как разумнее и эффективнее было бы доверить эту историю человеку с опытом в девелопменте, не правда ли?
Алекс, я бы с Вами полностью согласился бы… но… почему люди “с опытом в девелопменте” шлют презентации, на которые порой без слёз не взглянешь?
Так что отвечаю на Ваш вопрос – разумней и эффективней доверить это дело человеку, имеющим опыт работы именно с инвестиционными проектами.
+++++++++++++++++++++
Анатолий! Открою Вам маленький секрет – люди с РЕАЛЬНЫМ опытом в девелопменте никуда и ничего не шлют. Уж поверьте:-)))))
Alex Dyachenko
Алекс, я Вас понял – они свои презентации и бизнес-планы в финансовые организации мыслено телепатируют… Я очень рад за тех, кто достиг таких способностей. Но с такими я не работаю, это не моя целевая аудитория. Я работаю с теми, кто инвесторов ищет по старинке, передавая информацию в пространстве и времени на бумажных и электронных носителях.
Если отбросить шутки в сторону, то что значит “никуда ничего не шлют”? Если Вы захотите получить кредит в банке или инвестиции, то Вы должны будете подготовить документы и представить в банк/инвестору.
А, вообще, какая-то бесплодная дискуссия получается. Дискуссия, которая ни к чему не приведёт. Словесная эквилибристика. Как сотрудничали мои партнеры со мной, так они и дальше будут сотрудничать. Как занимался я поиском проектов и представлением их инвестору, так и дальше я буду заниматься.
Здравствуйте, Анатолий!
Есть проект на 25 млн. и более о.Бали.
Здравствуйте, Анатолий!
Существует крупный перспективный проект многофункционального торгово-офисного комплекса.
Какова активность американских инвесторов в существующей ситуации на рынке, интересно ли им еще вкладывать в российские проекты.
Если существует заинтересованность, готов предоставить более подробную информацию по проекту.
Буду благодарен за ответ.
Анатолий, как можно с вами связаться?
Мне бы 6 соток продать в Электростали и то рад буду.
порное видео