С наступлением кризиса ликвидности многие девелоперы потеряли часть своих активов. У одних компаний банки забрали собственность в счет погашения кредитов, другие компании сами выставили свои объекты на продажу, чтобы остаться на плаву и хоть как-то сводить концы с концами.

Однако далеко не все игроки рынка впали в депрессию из-за потери своих торговых центров, деловых комплексов или гостиниц. Оно и неудивительно. В приватной беседе один из экспертов поделился со мной своим мнением относительно того, как можно получать прибыль с объекта, который банк забрал за долги.

Если компания понимает, что час расплаты по кредиту близок, то самое время предпринять все необходимые меры. А именно: можно заключить договор аренды помещений с дочерней или аффилированной структурой. Причем желательно заключать долгосрочный контракт по очень низким ставкам. Затем финансовая структура спокойно забирает у владельца его собственность без всяких судебных исков и прочих разбирательств.

Далее компания, снимающая по низким ставкам офисное пространство (если речь идет о БЦ), сдает площади какому-либо арендатору по высоким или хотя бы рыночным ставкам. Таким образом, получается, что объект уже отошел к банку, а его бывший владелец продолжает получать с него стабильный доход.

Данная схема объясняет спокойствие многих участников рынка, которые смирились с тем, что не ровен час, как прозвенит margin call. Они успели к нему хорошенько подготовиться. Главное теперь найти подходящего арендатора и можно ни о чем не беспокоиться. Думаю, многие не отказались бы от такой работы. И с чистой совестью на животрепещущий вопрос о должности в ответ будет слышаться: я брокер. Да не обидятся на меня сдающие в аренду.

Вчера вечером с фасада моего дома в центре Москвы, построенном еще в дореволюционное время, посыпалась кирпичная кладка. В результате чудом уцелела шестерка BMW, припаркованная у подъезда, но пострадали старые Жигули, стоявшие рядом, – машине отбило всю заднюю часть. К счастью, в момент обрушения по улице не прогуливалась какая-нибудь одинокая старушка или влюбленная парочка, коих в дневное время там обитает довольно много. А еще кирпичи пролетели буквально в 5 метрах от моего балкона, на котором нет козырька и куда я обычно выхожу покурить. Теперь вот начала задумываться над предупреждением друзей о том, что «курение тебя когда-нибудь убьет».

Случай с моим домом – light-версия того, что происходит по всей стране. Приведу несколько примеров. В конце июля в Астрахани обрушился целый подъезд общежития, в котором проживали 50 человек, из под завалов были извлечены тела пятерых погибших. Томск. За прошедшие две недели в городе два раза происходило обрушение потолка в аварийных жилых домах. В одной квартире в момент происшествия никого не было, поэтому жертв удалось избежать, во второй погиб человек. После первого происшествия власти собрали специальную комиссию, которая выявила, что около десяти подобных аварийных домов в городе могут рухнуть в любую минуту. Чиновники начали суетиться и обещать провести капремонт, либо расселить дома. Но все это планируется сделать только в течение года, а пока жителям ничего не остается, кроме как надеяться на то, что в один прекрасный день их не убьет отвалившейся частью потолка или стены.

И это уже не частности. Растущее количество случаев, когда жилой дом рушится от старости, грозит превратиться в правило.

Как консультант, работающий с большим числом объектов сдаваемой в аренду недвижимости, я заметила, что практически ни один управляющий не может сказать, во сколько им обходится по затратам один квадратный метр, какова его себестоимость.

Квадратный метр площади – это единица продукта в арендном бизнесе. И, как у любого другого продукта, у него есть себестоимость. Себестоимость с точки зрения инвестиций и с точки зрения эксплуатации – тех затрат, которые необходимы, чтобы иметь легальный устойчивый арендный бизнес.

Получается, никто не знает, сколько денег собственник теряет за каждый несданный квадратный метр даже в уже несколько лет функционирующих зданиях. Я считаю, что каждый управляющий должен научиться оценивать затраты – это практический навык, который можно и нужно развивать.

В кризис приходится разговаривать с арендодателем о снижении ставок аренды. За последние полгода были пересмотрены условия 67% ранее заключенных договоров аренды. И, естественно, управляющий должен знать, какие аргументы приводить. Основной аргумент – себестоимость содержания квадратного метра.

Арендодателю выгоднее иметь того, кто платит по себестоимости, чем никого, пустующая площадь – это ежедневный расход. Только такой расчет может убедить собственника – лучше сохранить арендатора, пусть даже он платит по минимальной ставке, чем позволить ему уйти и не найти замену.

Подробнее в вебкасте Ксении Баландиной (нажать кнопку Play)