С наступлением кризиса ликвидности многие девелоперы потеряли часть своих активов. У одних компаний банки забрали собственность в счет погашения кредитов, другие компании сами выставили свои объекты на продажу, чтобы остаться на плаву и хоть как-то сводить концы с концами.
Однако далеко не все игроки рынка впали в депрессию из-за потери своих торговых центров, деловых комплексов или гостиниц. Оно и неудивительно. В приватной беседе один из экспертов поделился со мной своим мнением относительно того, как можно получать прибыль с объекта, который банк забрал за долги.
Если компания понимает, что час расплаты по кредиту близок, то самое время предпринять все необходимые меры. А именно: можно заключить договор аренды помещений с дочерней или аффилированной структурой. Причем желательно заключать долгосрочный контракт по очень низким ставкам. Затем финансовая структура спокойно забирает у владельца его собственность без всяких судебных исков и прочих разбирательств.
Далее компания, снимающая по низким ставкам офисное пространство (если речь идет о БЦ), сдает площади какому-либо арендатору по высоким или хотя бы рыночным ставкам. Таким образом, получается, что объект уже отошел к банку, а его бывший владелец продолжает получать с него стабильный доход.
Данная схема объясняет спокойствие многих участников рынка, которые смирились с тем, что не ровен час, как прозвенит margin call. Они успели к нему хорошенько подготовиться. Главное теперь найти подходящего арендатора и можно ни о чем не беспокоиться. Думаю, многие не отказались бы от такой работы. И с чистой совестью на животрепещущий вопрос о должности в ответ будет слышаться: я брокер. Да не обидятся на меня сдающие в аренду.
Да, только на субаренду должно быть разрешение нового собственника, то бишь финансовой структуры, в которой тоже не дураки работают)) А найти подходящего арендатора по высоким ставкам сейчас – дело ой какое непростое…
И потом, если состояние компании таково, что ей пришлось растаться с неплохим объектом (а если арендатора на высокую или хотя бы рыночную ставку найти можно, значит, объект-таки неплохой, наверное), то можно ли говорить о “ни о чем не беспокоиться”?..
Хотя момент интересный. Рынок все-таки восстановится, а дополнительный доход с уже не своего объекта всяко лишним не будет))
Все это здорово, но вы, наверняка, знаете, что для передачи объекта, заложенного у банка в долгосрочную аренду, требуется согласие залогодержателя. Если согласие залогодержателя отсутствует, то сделка по передаче в аренду объекта может быть признана ничтожной.
Если договоры аренды заключены правильно – то провернуть такое дело вполне реально – более того – законно. Это же не я придумал!!! это суровая действительность современной реальности.
Схема может сработать при условии, в залоге у банка находится не сам объект, а акции SPV владеющей объектом, в противном случае при смене собственника объекта договора аренды нужно будет перезаключать, и дочка которая арендовала его раньше по заниженной стоимости останется не у дел
плюс в первом варианте необходимо заранее включить в цепочку новую компанию т.е. заключить с ней договор аренды и перезаключить договора со всеми арендаторами
уж не знаю, что скажут юристы, но на мой взгляд шансы признать такой договор ничтожным в суде и банка все-таки неплохие
В общем я подумал и мне кажется, что получив SPV, которая владеет объектом, который арендует недружественная компания по низкой стоимости, банк может, например, продать объект ещё раз или ликвидировать SPV или внести его в уставной капитал новой компании, короче совершить любые действия с объектом, которые приведут к смене его собственника и, соотвественно, к необходимости перезаключения договоров аренды, в процессе которого лишнее звено будет удалено, а договоры заключены напрямую с арендаторами
Если разрывать договор аренды – придется платить неустойку! Это тоже никому не надо! И заключать договор нужно не с дочерней структурой, а с аффилированной. Если объект переходит банку, он не может взять и выкинуть арендаторов на улицу – даже при большом желании.
2 Георгий Береговой.
Все верно, “..Если договоры аренды заключены правильно ..”. В данном случае речь о правильности заключения договора можно вести только при уведомлении залогодержателя.
Вам попросту НЕ ЗАРЕГИСТРИРУЮТ договор аренды в ФРС без согласия Залогодержателя.
Поэтому можно заключить только 11 месячный договор, который по решению суда будет признан ничтожным.
2 Unity.
Аренда являетя обременением объекта недвижимости. Поэтому переход права собственности к другому субъекту права не влечет за собой прекращение действия договора аренды. Просто подписывается допик в котором меняется Арендодатель. Срок договора, стоимость договора и другие существенные условия в данном случае могут менятся только по взаимному соглашению соторон.
2 Unity.
В случае, если у банка находится в залоге не объект недвижимости, а акции компании, то при передаче в аренду имущества этой компании на заведомо невыгодных для, компании условиях может характеризоваться как существенное ухудшение объекта залога.
К тому же при заложенной компании, решения связанные с распоряжением существенной частью имущества, требуют так же согласия залогодержателя.
2Абрикосов На самом деле надо конкрентный договор, смотреть потому что, насколько я понимаю,в ГК нет такого понятия – существенное ухудшение объекта залога, то же самое касается и стейтментов про согласие залогодержателя на заключение договора аренды. Если договором предусмотрено, то да, а в силу закона такого нет.
Если же в залоге находится объект, то действует прямая норма закона об ипотеке
Статья 40 п.2
В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество
То есть в этом случае однозначно схема не прокатит…
Как бы там ни было, есть вариант признать сделку мнимой, т.е Мнимая совершенной для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В силу ГК такая сделка ничтожна. Поскольку фактически аффилированая компания имущество не арендует и площади не занимает.
Можно сделать так – заключить договор по высоким ставкам на момент перехода объекта в собственность банка, а затем их понизить и только после этого сдавать площади в субаренду. Но наиболее вероятным мне видится самый простой способ – договориться с банком.
2Георгий Береговой
Кто ж вам ставки понизит после перехода объекта к банку????????
2 Unity.
Ну помимо ГК есть ФЗ “О залоге” и ФЗ “Об ипотеке”. Где предусмотрены обязанности залогодателя.
На счет договора согласен.
Ну поэтому я и говорю, что как ни крути, с заложенными акциями или с заложенным объектом, эта схема не работает.
2 Георгий Береговой.
Так а кто эти ставки потом согласится понижать до таких пределов что бы при пересдаче на этом еще и зарабатывать ? ))
Договорится с банком о том, что ему в собственность перейдет объект по которому заключен договор аренды по ставке 1 рубль/кв.м/год на 49 лет ? ))
Не, ну бабло, конечно, творит чудеса, но я не думаю, что кто-то захочет так подставлятся, тем более сейчас.
Все договора со временем пересматриваются – и ставка же может как вырасти – так и упасть – я это имел ввиду.