В этом посте я постараюсь приоткрыть занавес касаемо схемы работ консалтинговых компаний оказывающих услуги на рынке недвижимости. А так же отвечу на вопрос: почему ни одна консалтинговая компания не берёт на себя ответственность за выполненные ею работы.
1.Блок макро- и микроэкономики в отчётах консалтинговых компаний
Без этого раздела ни один ежеквартальный или годовой отчёт консалтинговых компаний не будет опубликован для обозрения общественности, т.к. этот раздел необходим для понимания тенденций происходящих в макро и микроэкономике. Данные отчёты могут быть как бесплатные, так и платные, но суть предоставляемых в них данных не меняется, добавляется только ненужная информация, чтобы увеличить объём отчёта и показать тем самым клиенту за него заплатившему, что мы старались. Но при внимательном рассмотрении отчёта в нём лишь 10% полезной информации, всё остальное красивое оформление и общая, ненужная информация. Получить данные о тенденциях происходящих в экономике страны можно на официальных государственных сайтах, откуда и берут информацию консалтинговые компании, которую потом публикуют в своих отчётах.
И это первый обман своих клиентов консалтинговыми компаниями.
Теперь о качестве предоставляемой информации консалтинговыми компаниями. В большинстве своём информация об экономических тенденциях происходящих в экономике России нельзя относить к рынку недвижимости, т.к. экономика нашей страны, это сырьевая экономика, а не рыночная.
Однако консалтинговые компании публикуют информацию связанную с инвестициями в рынок недвижимости, не разделяя её на государственные объекты и частные инвестиции, и это их первая ошибка. Ошибка номер два это не понимания самой сути экономической системы основой которой служит стержень займов в центральных банках частными компаниями денег под развитие. Но т.к. центральный банк является единственным институтом контролирующем выпуск денежной массы, и он суживает нам каждый рубль, к которому прикручен долговой процент, то откуда возьмутся средства чтобы его выплатить? Опять же только из центрального банка. Это означает что ЦБ должен постоянно выпускать новые деньги что бы на время покрыть созданную им же долговую яму, что порождает ещё больше долгов.
И единственное что такая система порождает в долгосрочном периоде, это долговую зависимость государства, и частных компаний от ЦБ. Стоит ЦБ затребовать возврат излишней денежной массы, что сразу вынуждает заёмщиков продавать своё имущество что бы расплатиться с банками. Эти самые процессы мы сейчас и наблюдаем на рынке недвижимости.
Уже на первом этапе своих работ консалтинговые компании делают две грубые ошибки, после которых просчёт всех дальнейших финансовых составляющих проекта, рыночной конъюнктуры и прочего становится просто невозможен. Не знаю, что именно стоит за не желанием разбираться в сути экономики системы, может лень, может необразованность и то и другое я встречал в ходе своей «карьеры» в консалтинговых компаниях.
Что сейчас мы видим на рынке консалтинговых услуг? Компании всё так же продолжают публиковать отчёты и обзоры экономической ситуации в стране, не анализируя негативный, но всё таки опыт, полученный в ходе кризиса. Нам, который квартал обещают что рынок нащупывает дно и что скоро восстановится, однако не восстанавливается и на это есть три причины: первая, отсутствие свободной денежной массы у негосударственных компаний; вторая, огромные долги девелоперских компаний перед своими кредиторами, что приводит к тому, что девелоперы что бы хоть как то рассчитаться с долгами, вынуждены отдавать банкам свои активы явно ниже изначально заложенной стоимости. Что покрывает только взятую в кредит денежную массу, но не % к ней прикрученные.
Вопрос: откуда возьмутся деньги у девелоперов, что бы покрыть этот долговой процент? Опять же только из вновь взятых кредитов под новые проекты. И причина номер три: публикации финансовых, консалтинговых компаний о том, что всё на рынке хорошо, что для осведомлённого человека является лишним поводом улыбнуться, и вот несколько цитат:
«Тройка Диалог» дала позитивные рекомендации акциям российских девелоперов
Как вообще «Тройка Диалог» и её частные, «непонятные», консультанты могут давать позитивные рекомендации компаниям задолжность которых составляет от 2 до 15 млрд. рублей, компании которых даже Сбербанк отказывается кредитовать под гарантии государства?
Офисный рынок приготовился к восстановлению
Как офисный рынок может приготовиться к восстановлению если до 85% сделок на нём так или иначе связанны с долговыми обязательствами компаний перед своими кредиторами. Как вообще можно вообще допускать людей к созданию отчёта, если люди не понимают разницы между «объект отдан банку за долги» и «объект продан компании в обмен на N денежную сумму».
Но после таких публикаций задаешься вопросом: а для кого это всё публикуется? Для необразованных людей или для руководства девелоперских компаний? Хотя и первые и вторые попали в этот аттракцион, называемый «долговое рабство». И бессмысленно это отрицать, и говорить что это не про нас, т.к. кризис всё расставил по своим местам. А компании публикующие данные отчёты являются всего лишь инструментами по завлечению «новых посетителей» в так называемый аттракцион.
Данные публикации являлись одной из причин необоснованного роста рынка начиная с 2005 года. Что в свою очередь порождало прогнозирование необоснованно высоких арендных потоков от проектов на бумаге. Компании получали кредиты под свои новые проекты, но одновременно подписывались под своими долговыми обязательствами, которые как показывает практика почти ни кто не смог их покрыть.
Но это не единственные ошибки, которые допускают в консалтинговых компаниях, при работе над проектом, об еще одной немаловажной составляющей в работе консалтинговых компаний ниже…
2. Невнимательность при сборе информации для анализа
С экономической составляющей всё стало более менее понятно, разобраться с ней сложно, делать правильные прогнозы ещё сложнее, как быть в этой ситуации? Об этом в моих следующих постах, сейчас мы перейдём к тому, как собирается информация для анализа в консалтинговых компаниях.
Итак начнём с простого, с того с чего начинается любой проект – это сбор данных для последующего анализа и выведения итогов проекта. Данные для анализа рынка или сегмента рынка недвижимости собираются из открытых источников информации, в которых кроме заявленной цены, и общих параметров объекта ни чего не указывается. Получить же данные о реальных цифрах фигурирующих в сделках не предоставляется возможным, по ряду причин, всем хорошо известных. Проводить анализ рынка или одного из его сегментов имея изначально неверные данные, консалтинговые компании не должны, но проводят, как показывает практика. Все математические методы очищения цены, её корректировки и т.д. не могут быть применены по одной простой причине – изначально недостоверные данные, а если и применяются то уходят далеко от реальности.
Но если до кризиса была проблема у аналитиков консалтинговых компаний в сборе достоверной информации для последующего анализа, то сейчас прибавилась ещё одна – замученные кризисом аналитики, не могут понять разницу между сделкой когда девелопер (должник кредитора), отдаёт свой объект кредитору за невозможностью выплатить долговые обязательства и сделкой когда девелопер продаёт или сдаёт объект сторонней компании. А в отчётах консалтинговых компаний фигурируют эти сделки, хотя относить их к рыночным нельзя, т.к. данные сделки лишь характеризуют отличительную черту российских девелоперов – не способность грамотно вести свой бизнес.
Процент сделок аренды / продажи, заёмщик – кредитор, за период 2009 год – 1-ый квартал 2010, составляет порядка 70% от всех произведённых сделок на рынке. Вот и смотрите на реальную активность рынка.
Но компании не успокаиваются и продолжают публиковать отчёты с их точки зрения позитивными тенденциями:
1. Компания Blackwood со своим грандиозным отделом АНАЛитики, т.к. у них позитивные тенденции это получение новых кредитов компаниями должниками.
2. CB Richard Ellis и их неугасаемые перспективы развития рынка бизнес-парков в Питере. К этой компании можно применить следующий лозунг – «у вас ещё нет перспектив, тогда мы идём к вам».
3. Компания Knight Frank со своим обзором рынка гостиничной недвижимости и непонятно откуда взявшимися перспективами восстановления экономики. Простите восстанавливаться на что будем на кредитные средства? А ведь по ним ещё платить процент надо.
4. RRG со своим обзором рынка купли продажи коммерческой недвижимости в Москве, просто жжёт. Цитата прямо из отчёта – «Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост».
Очень хорошая цитата, (жирным выделено особо ржачные места) особенно стабилизация цен на основе бодрых статей и сообщениях о конце кризиса. Вот из-за таких вот бодрых статей и сообщений мы тут и оказались.
5. DTZ со своим не понятным отчётом, где лишь сухие сводки информации. Краткость сестра таланта блин!
6. Незабываемая компания Praedium со своим обзором рынка коммерческой недвижимости за 2009 год. Их аналитики видать не понимают различия между: забрали за долги объект и объект продан сторонней компании не кредитору.
7. Jones Lang LaSalle со своими обзорами сделок для стран ЕМЕА, по гостиничной недвижимости. Красавцы, но кому это нужно, мы в России, а не за бугром.
Консалтинговые компании которые заявляют, что у них базы данных ведутся с 2000 хрен знает какого года, сразу появляется вопрос: у вас объект продаётся всё это время? Тогда вывод один он не удачен. Если же он был продан в 2007 году, а сейчас 2010, то его параметры и значимость могут иметь ценность только для ретроспективного анализа. Для тех же компаний которые заявляют что у них полная рыночная БД объектов, сразу появляется вопрос: о достоверности представленных в них данных? Нельзя иметь достоверную БД по всему рынку, т.к. для этого необходимо большое количество человек для постоянного мониторинга огромных массивов данных. Возьмите выборочно 10 объектов из вашей БД по рынку и как минимум в 5-ти из них уже будут не точности качаемо финансовой информации.
Консалтинговые компании которые имеют собственный брокерский отдел, который сотрудничает с отделом аналитики, могут в лучшем случае провести анализ лишь для одного из множества подсегментов рынка.
Дальше я не вижу смысла продолжать описывать подноготную всех процессов происходящие внутри консалтинговых компаний, т.к. на первом этапе (сбор данных) они все совершают одну и туже ошибку. А без правильно просчитанной экономической модели, которая учитывает риски и возможности экономической системы рынка и его сегментов, не имеет смысла что либо проектировать и создавать, т.к. вы можете создать лучший объект в своём классе, но на него не найдётся арендаторов по причине спада в экономической системе страны и отсутствие денежных средств у потенциальных арендаторов.
Вот после этого и задайтесь вопросом: стоит ли обращаться к консалтинговым компаниям, которые не только не несут ни какой ответственности за взятые на себя обязательства, так ещё и не могут разобраться со сбором и анализом информации?
P.S. В ходе создания этого материала, я 4 года работал в разных компаниях на рынке коммерческой недвижимости, как со стороны консалтинговых компаний так и со стороны девелоперов, поэтому имел возможность собирать и анализировать информацию с двух сторон. Мои следующие посты буду посвящены действиям направленным на получение максимальной прибыли компаниям собственникам от своих объектов недвижимости. Благо за это время я не только имел возможность собирать и работать над вышеизложенным материалом, но и разрабатывать комплекс действий направленный на успешное заполнение объектов недвижимости даже в тяжёлых экономических условиях.
