Что делать? Конечно вопрос философский, но я постараюсь внести свою маленькую лепту в этот не простой и одновременно до боли простой вопрос. К сожалению, для девелоперов сложившееся ситуация на рынке недвижимости такова: кредитная кормушка стала не доступна, экономика страны находится в упадке, существенно сократился круг потенциальных арендаторов и покупателей объектов недвижимости, сроки оплаты по кредитам поджимают. В этой ситуации главным становится вопрос: как привлечь арендаторов / покупателей объектов недвижимости, что бы обеспечить хоть какой то возврат средств? Вот об этом мы и поговорим в этом посте.
Как привлечь арендаторов?
Есть много способов привлечь арендатора в свой проект, не все из них действенны в сложившейся ситуации. В любом случае одно остаётся неизменным: потенциальный арендатор обратит внимание на действительно выгодное для него предложение. Как пример: это может быть как офис с уже готовой отделкой, так и shell&core с отделкой выполненной с замечаниями арендатора, за счёт компании собственника. Очевидно одно, компания для каждого конкретного объекта должна разработать комплекс мер с учётом его характеристик и возможностей, который обеспечит объекту конкурентное преимущество в своём сегменте. Такой комплекс мер можно создать абсолютно под любой объект, необходимо только анализировать рыночную информацию, искать возможности для своих проектов и грамотно доносить их до потенциальных арендаторов, через рекламное послание. Так что вперёд отделы маркетинга и аналитики, если конечно они у вас ещё остались?
Теперь о найденных возможностях, если конечно вы их нашли. Не стоит позиционировать второстепенные возможности (как пример: самое высокое здание и т.д.), возможности должны быть значимы для потенциальных арендаторов: бесплатная парковка, бесплатные услуги по уборке помещений или переезд за счёт собственника объекта и т.д. После того как вы определите возможности отличающие ваш объект от конкурентов, сформулируйте ваше рекламное послание вокруг найденных возможностей и не забудьте выбрать оптимальные каналы распространения рекламного послания.
В ходе своих исследований и наблюдений за рынком, я нашёл одну очень интересную возможность, и что самое интересное универсальную почти для всех видов недвижимости. Речь идёт о комбинированном методе аренды и продажи. Суть этого метода состоит в том, что по окончании срока аренды, арендатор становится собственником помещения. Данный ход имеет много плюсов, как для арендатора (будущего владельца помещения), так и для собственника здания. Возможности этого метода смотрите ниже:
Для арендатора:
- Получить в собственность офис после определённого периода арендной оплаты и распоряжаться им по своему усмотрению.
- Гибкий подход к оплате арендной платы. Необходимо предоставить арендаторам возможность изменять срок арендной платы за помещение, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, но с учётом увеличением или уменьшения срока аренды.
Для собственника:
- Получить долгосрочные договора аренды помещений, тем самым гарантировав себе постоянный денежный поток.
- Избавиться от объекта как такового (объект со временем амортизирует), после того как будет получен от него желаемый процент прибыли (т.е. окончание арендных сроков), и дальше зарабатывать на объекте как управляющая компания.
Из минусов этого метода стоит отметить:
- Не правильное донесение до потенциальных арендаторов преимуществ данного метода.
- Юридическая сложность составления такого договора аренды / продажи.
Оптимальным вариантом для продвижения объекта недвижимости станет создание комплекса услуг, основой которого станет метод аренды / продажи объекта, подкреплённый комплексом услуг которые предоставляет собственник здания.
В общем, уважаемые посетители блога, я представил на ваш суд одну из своих идей. Жду ваших комментариев.
Искренне ваш, asm.
Да, можно и прокомментировать, правда, это способ аренды-продажи уже придумали давно и называется он финансовая аренда или лизинг, выкупная цена учитывается в составе арендных платежей или уплачивается в конце срока договора, договором также может быть предусмотрено право лизингополучателя продлить срок лизинга. Так что открывайте свою лизинговую компанию и вперед!
Спасибо Unity за информацию по поводу лизинга, собственно я и не претендовал на авторство такого метода. Просто мне не понятно почему его не используют собственники объектов, ведь по сути та же самая аренда и не более? Может поделетись своими размышлениями на этот счёт.
Не специализируюсь на лизинговых операциях, но исходя из прочтения ГК и ФЗ о лизинге для применения конкретно лизинга и соответственно появления возможности использовать налоговые льготы собственнику нужна третья компания, поскольку существенным условием договора лизинга является наличие договора купли-продажи имущества, в том смысле, что согласно указанным нормам лиизингом будут считаться отношения в которых одна компани (лизингополучатель) указывает другой компании(лизингодателю) на имущество которое он хотел бы приобрести, тот приобретает имущество и передает его лизингополучателю по договору лизинга. Если лизинговой компании (при этом существует ряд ЛК, которые насколько я знаю специализируются именно на рынке недвижимости, так что к ним можно обратиться если что или свою создать) в данной структуре нет, то это скорее всего будет трактоваться как договор аренды с правом выкупа. Думаю, что в этом случае выкупную стоимость также можно учесть в цене договора т.е. в величине арендных платежей, но тут уже без налоговых льгот. Юристы, поправьте меня если я ошибаюсь.
Другое дело, что это предложение не кажется мне супер привлекательным для арендаторов, поскольку выкупная стоимость объекта будет существенно увеличивать арендные платежи, что будет смотреться крайне невыгодно на фоне конкурентов, которые наоборот снижают цены. Таким образом, чтобы все прошло безболезненно “горизонт планирования” сделки должен быть достаточно большим – на мой взгляд от 10 лет. То есть в краткосрочном периоде это врядли можно использовать как преимущество в позиционировние объекта.
Очень любопытно, а куда делся мой коммент, а?
кто его снес?
Интересно, а как это может быть реализовано для офисного здания? Не могу себе представить офисного арендатора, которому была ы интересна такая стратегия. Покупка офисных площадей – это крайне негибко, если речь идет не о целом здании для части корпорации.
Представьте, что на момент выкупа вам для бизнеса нужно 2000 м2, вы их получили в собственность, а через 2 года вам нужно больше. А рядом такие же купившие и расширяться некуда. Продавать и что-то арендовать/покупать заново? Будут значительные потери и какой во всем этом смысл.
Эта схема может себя оправдывать в торговом секторе и только, но тоже с оговорками касательно типа торгового комплекса. А в сегменте встроенных помещений – это уже давняя практика. В некоторых регионах на законодательном уровне прописана возможность выкупа помещений арендованных у субъекта федерации как владельца большого количества городских встроек.
VOG
да все это полная х…ня, дружище! Все нормальные девелоперы, как только заполнят здание на 50-70 процентов, тут же перезакладывают его в банк, чтобы намутить бабла для новой аферы. Какие в ж…у права аренды с правом выкупа? Какой нах лизинг? Бред да и только. Предлагал же забить здоровенный хрен на этот неумелый троллинг на риелтерско-девелоперскую тему и посвятить это время комментам других, осмысленых постов.
PS^ интересно, как отнесуться местные админы к такому вот американско-калифорнийскому стилю ведения дискуссии? Надеюсь они оценят это по достоинству и не будут вносить свои редакторские правки – в конце концов это блог, не правда ли?
День добрый Vog!
А смысл в этом следующий. Компания, используя метод «лизинга» сможет оставив этот офис под главный или бэк (им решать), снять новый, в другом БЦ, как в прочем и при обычной аренде. А продавать для этого ни чего не обязательно Суть этого метода такова, зачем платить миллионы $ и ни чего не получать в собственность? Если можно заплатить и жить спокойно .
Немножко о потерях. Представим что за эти 2000 м2 вы заплатили за 2 года 10 млн, и получив офис в собственность оплачиваете лишь налог на имущество да эксплуатационные расходы. Свободные же 10 млн, вы можете направить на аренду или лизинг новых помещений. Не вижу ни каких потерь в финансовом плане, только плюсы для арендаторов. При стандартном варианте аренды, компания при расширении придётся вкладывать дополнительные средства поверх этих 10 млн. Минусы очевидны