Впервые за последние почти два года ипотека на московском рынке жилья переходит из теоретической в практическую плоскость. Это стало результатом целого ряда объективных обстоятельств. Усилия государства, снижение требований к заемщикам со стороны крупнейших банков, вера в восстановление рынка недвижимости, а главное – готовность потребителей брать на себя долгосрочные обязательства при решении жилищного вопроса.

В итоге, несмотря на летний сезон, каждый день мы фиксируем все большее количество желающих приобрести предлагаемые квартиры с помощью ипотеки. За последние 4 месяца мы заключили больше ипотечных сделок, чем за предыдущие 15! Остается только порадоваться.

Ипотека – это не только «петля на шее», но и тот инструмент, который при правильном его использовании отвечает и интересам заемщиков, и интересам банков, и интересам застройщиков и, наконец, самого общества и государства.

При текущих ценах на жилье, объективно сложившихся на рынке недвижимости, ипотека (особенно при первоначальном взносе 10%) – единственная возможность для большинства россиян улучшить жилищные условия.

Для банков в сегодняшней ситуации залог в виде квартиры выглядит гораздо более надежным, нежели это было в 2007-2008 гг.

Зарекомендовавшие себя девелоперы, работающие на первичном рынке, могут использовать ипотечные программы для того, чтобы не только существенно увеличить объемы продаж, но и снизить затраты на реализацию своих проектов за счет расширения масштабов бизнеса.

Наконец, для государства ипотека – это по сути единственный на сегодня способ поддержать строительную отрасль и продвинуться в решении болезненного «жилищного вопроса».

И я надеюсь, что по мере улучшения экономической ситуации в стране, уже в следующем году доля ипотечных сделок на московском рынке недвижимости вернется на докризисный уровень.

Последние 150 лет человечество провело в крайне неестественном для себя состоянии. Всему причиной стало массовое внедрение поначалу парового, а затем и двигателя внутреннего сгорания. Вдруг человек, многие сотни лет до того считавший себя только песчинкой в необъятном космосе и «тварью дрожащей», не способной ни на что без Его воли, разом решил, перефразируя классика, что не просто право имеет, но должен вершить судьбы не только своей семьи или народа, но и всей Земли в целом.

Естественным результатом стал промышленный бум, на смену индивидуальности и уникальности пришла массовость и однотипность. Где-то в 30-х годах прошлого века США предложили измерять уровень благосостояния государства путем измерения стоимости произведенных им товаров. Некоторое время такой подход устраивал мировую экономику: в индексе ВВП все понятно – чем больше произведено и чем дороже произведенный в стране товар, тем лучше чувствует себя государство.

Но так продолжалось недолго. Система, отлично зарекомендовавшая себя в неспокойное время середины XX века, к его концу начала проявлять свои слабые стороны. Уже в 1970-х годах, аккурат в тот момент, когда выбрасываемый в атмосферу CO2 начал заметно влиять на климат, мировые державы задумались о том, что не все идет как следует, а уровень благосостояния населения не растет пропорционально росту ВВП. В конце же 80-х экономисты Всемирного банка предложили измерять благосостояние стран с учетом не только объема и стоимости произведенной продукции, но и стоимости деградации природного капитала.

Именно это предложение и вошло в основу разработанного через 10 лет Индекса Подлинного Процветания. Некоторые сравнивают отношение ИПП к ВВП, как чистую прибыль к общей – как известно, показывая общую прибыль, компания может быть убыточной. Проведя подсчеты “зеленого” ВВП, ведущие державы поняли, что положение дел, мягко говоря, не ахти. Причем те из них, что наращивали ВВП активнее прочих, показали самые печальные данные по ИПП. Оказалось, что экономика США стагнировала уже 40 лет назад, ряд провинций Китая в середине 2000-х показали почти нулевой рост экономики, а реальное благосостояние в России сокращается в 2 раза быстрее, чем растет ВВП.

Эти факты стали еще одним аргументом не только в пользу уже набившего оскомину сокращения выбросов углекислоты в атмосферу, но также подтолкнули к дальнейшему продвижению так называемых «зеленых» технологий в девелопменте. В 90-е green development был только причудой для самых богатых стран. Ею он остается до сих пор. Однако сегодня многие на рынке недвижимости, в том числе и России, изменили свое отношение к энергоэффективности и экологичности в девелопменте. Во многом за это можно благодарить кризис, который заставил даже крупные корпорации искать любые пути для снижения затрат. На качестве стройматериалов, понятное дело, экономить нельзя. Кроме того, в погоне за арендаторами девелоперам приходится идти на многое, а «золотой» LEED или BREEAM – лучшая реклама новому, например, бизнес-центру.

Отмечу, что сегодня в некоторых городах, как, например, в Лондоне, строить не экологически устойчивые здания считается уже «моветоном». На туманном альбионе понимают, что земли у них «кот наплакал», и если они потеряют то, что есть, взять новое будет неоткуда. Стремление к энергоэффективности вошло в программу многих мировых правительств. Так, Барак Обама недавно начал строительство крупнейшей в мире солнечной электростанции в Аризоне. Уже через несколько лет эта мода, я уверен, станет обязательным требованием при девелопменте новых объектов.

К сожалению, эффективность – это не про нас. В России и людей полно, «всех не перестреляешь», да и с водой и воздухом все в порядке. Во всяком случае, пока. Но и здесь понимают, что, пожалуй, лучшим способом заявить о себе может стать строительство не просто самого высокого, но и самого «зеленого» здания. К слову сказать, недавно стало известно, что именно такой проект хочет реализовать в парижском Ля Дефансе связанная с Mirax Group компания Hermitage. Откуда возьмутся необходимые для этого 2 миллиарда евро в компании Сергея Полонского мне отказались говорить. Может быть, ничего и не будет, но известный своей эксцентричностью девелопер в очередной раз громко напомнил о себе. Возможно, теперь, клюнув на желание Mirax построить самое «зеленое» здание Западной Европы, банкиры даже станут более сговорчивыми и дадут Полонскому денег, которые ему в последнее время так нужны.

Вот уже третью неделю все столичные застройщики живут в ожидании развития событий вокруг поправок к ФЗ-214. При этом по договорам долевого участия и сегодня продается не более 10-15% жилых объектов в Москве.

За июнь было зарегистрировано всего 42 сделки (по данным управления Росреестра). Казалось бы, всем в пору радоваться: ужесточение регулирования в девелоперской отрасли должно способствовать повышению ее прозрачности и цивилизованности.

Все верно, если бы не одно большое «но». А именно невозможность большинства застройщиков перейти на работу по ФЗ-214 с сегодняшнего дня по самым разным и объективным причинам. Причинам, связанным с особенностями ведения бизнеса и оформления документации на строительство объектов недвижимости в г. Москве.

Случился казус: продолжать строить и продавать квартиры нужно, возможностей делать это по договорам долевого участия не имеется, а государство грозит всем застройщикам штрафами в 1 млн. рублей за каждую проданную в обход ФЗ-214 квартиру. Подобные штрафы способны убить экономику любого девелоперсокго проекта.

Самое интересное, что приемлемого для всех участников отрасли (государства, девелоперов, покупателей) выхода из данной ситуации просто нет! Если застройщики будут продолжать работать в обход поправок, то получится как с игорными заведениями после их запрета – будет дискредитирована идея защиты интересов покупателей новостроек.

Если же контролирующие органы займут жесткую позицию по данному вопросу, то на первичном рынке может начаться массовая заморозка продаж и строительства объектов, что неизбежно приведет к сжатию предложения и росту цен, от которого пострадают прежде всего покупатели.

Вот и получилось классическое «хотели как лучше, а получилось как всегда».