С первыми признаками стабилизации на офисном рынке вновь возвращаются разговоры о том, что Петербургу не хватает офисов, и новые проекты будут востребованы почти в любом месте и любом количестве. Девелоперы задирают цены, и вот уже офисы в Красногвардейском р-не вновь предлагаются по ценам, актуальным лишь для класса A в центре. А из уст уважаемых экспертов звучат докризисные сравнения обеспеченности офисами на душу населения в Москве и Петербурге – дескать, первая и вторая столицы должны стать сопоставимы по этому показателю.
Повторю давнюю, но до сих пор нечасто обсуждаемую в профессиональном сообществе мысль: с точки зрения офисного рынка Санкт-Петербург НЕ является “второй столицой”, он лишь первый из провинциальных центров.
Попробую обосновать: когда товар или услуга производятся и/или продаются в разных регионах, а управление этим осуществляется в едином центре, то спрос на офисные площади в таком центре растет в геометрической прогрессии. Регионы делегируют в столицу управленческие функции, а исполнители этих функций формируют спрос на офисные площади. В самих же регионах офисы востребованы лишь в том объеме, который необходим для управленческого обслуживания товаров/услуг, которые потребляются здесь же, в этом же регионе.
Так вот, потребители петербургских товаров и услуг в массе своей проживают тут же, максимум – в пределах СЗФО. Конечно, есть исключения (и их значительно больше, чем в других провинциальных центрах), но общей картины это не меняет.
Следствием отсутствия у Петербурга “эффекта столицы” является то, что основными потребителями петербургских офисов были и остаются петербургские компании. Любой офисный брокер это подтвердит личным опытом, да и открытые данные говорят о том же: крупнейшая сделка 2007 года – КИТ-Финанс (петербургская компания); крупнейшие сделки 2008 года – ЛЭК и ВТБ Северо-Запад (петербургские компании); крупнейшая сделка 2009 года – Кодекс (петербургская компания). Конечно, в городе есть и головные офисы федеральных компаний, и представительства крупнейших международных фирм, но в конечном счете не они делают погоду на рынке.
Также следует отметить, что местные фирмы не очень притязательны к уровню своего офиса. Во-первых, в силу ограниченности рынков сбыта ограничены и их бюджеты, и экономия выступает важным фактором. Во-вторых, референтной группой для питерских бизнесменов выступают такие же питерские бизнесмены, и сравнивают свой офис они отнюдь не с “лучшими образцами Лондона и Парижа”.
Не стоит забывать и о том, что многие петербургские компании федерального и международного уровня являются наследниками советских предприятий и в силу исторических причин владеют землей и недвижимостью в черте города. Такие компании, хотя и создают большое количество офисных рабочих мест, не предъявляют рыночного спроса на офисные площади. Более того, часто они становятся арендодателями, сдавая излишки собственных квадратных метров в аренду сторонним организациям.
Таким образом, мне представляется очевидным, что Петербургу не требуется и в обозримом будущем не будет требоваться столько офисов, сколько Москве. Хоть в абсолютной площади, хоть на душу населения, хоть на единицу ВВП (пусть этот показатель и самый продвинутый из имеющихся). Ну а те площади, которые будут востребованы, скорее относятся к классам B и C, нежели столь любимому девелоперами классу A.
Поэтому возвращаться к тезису «строим больше, чтобы восполнить будущий дефицит» – означает наступать на те же грабли, которые больно ударили многих лендлордов по лбу в 2008 году. Новые бизнес-центры не будут встречать «неудовлетворенный спрос», им придется биться за арендаторов в жесткой конкурентной борьбе. И в рамках подготовки к этому следует смотреть в первую очередь не на международный и/или московский опыт, а на локальный петербургский (даже районный) рынок.
p.s. Приветствуется продуманная и аргументированная критика и замечания, приглашаю коллег к дискуссии.
