Любопытно, что на сегодняшнем петербургском рынке, где торг идет за каждый рубль арендной ставки, арендодатели во многих случаях заранее сдают арендаторам такой переговорный пункт, как оплата потребленной электроэнергии. И пусть речь идет всего о 3-5% арендной платы, но в масштабах целого здания каждый месяц набегает немалая сумма.
Согласно проведенному исследованию, электричество включено в арендную ставку в 60% случаев в бизнес-центрах класса B/B+ и в 30% случаев в бизнес-центрах класса A. При этом не выявлено четких закономерностей относительно причин такого решения – одни и те же соображения (отсутствие приборов учета, юридические нюансы абонентского договора и т.п.) в одном случае приводят к включению электричества в арендную ставку, в другом – нет. Напрашивается вывод, что это решение является исключительно выбором арендодателя, а в этом случае его следует принимать, исходя из конкурентной обстановки на рынке.
Мой опыт работы позволяет категорически заявлять, что учет стоимости электричества при первом ознакомлении со зданием арендаторы производят исключительно редко. Например, допустим, арендатор рассматривает два близких по характеристикам здания. В одном арендная ставка составляет 800 рублей, и включает в себя электричество. В другом здании ставка составляет те же 800 рублей, но электричество арендатор оплачивает отдельно. Так вот, подавляющее большинство арендаторов скажет, что эти два здания предлагают одинаковую арендную ставку. И при выборе решающими будут иные параметры, но отнюдь не стоимость электроэнергии.
Исходя из этого, представляется проигрышным априорное включение электричества в состав арендной ставки. В крайнем случае, этот пункт всегда можно отдать на переговорах, но лишь взамен на что-то или в качестве решающего аргумента для арендатора.
Повисает вопрос касательно юридической схемы взимания платы за электричество, ведь для перепродажи требуется лицензия, да и приборы учета есть далеко не на каждое помещение. Простым и элегантным выходом в этой ситуации является «включение» электричества в состав арендной ставки после согласования ее базового размера. В вышеприведенном примере во втором здании записанная в договоре ставка аренды составит, например, 835 рублей.
Даже страшно становиться, как подумаешь, сколько еще таких небольших нюансов не используется лендлордами для повышения доходов от здания.