Да, именно так. Мы, девелоперы жилой недвижимости в г. Москве, в сентябре подняли/собираемся поднять цены на продаваемые квадратные метры. И сообщали об этом заранее. Вряд ли для кого-то это стало сюрпризом. Но (как и прежде!) слышим недовольные возгласы и обвинения. Мы, впрочем, привыкли. Критика ценовой политики на первичном рынке недвижимости со стороны всех и каждого, так же как и осеннее повышение цен – неотъемлемая составляющая нашего бизнеса.

Хочу особо подчеркнуть слово «бизнес». Строительство жилья уже 20 лет в нашей стране – это бизнес. Бизнес, который (как и любая другая предпринимательская деятельность!), во-первых, имеет своей целью создание прибыли, а, во-вторых, связан с риском потери вложенных средств.

Кризис 2008-2010 гг. наглядно показал степень риска и потенциальные опасности девелоперского бизнеса. Многие владельцы компаний потеряли бизнес, который создавали в предыдущие 10-15 лет. Еще большее количество бизнесменов долго будут расплачиваться по долгам перед кредиторами.

Более того, осеннее повышение цен – это тоже риск. Риск того, что новые цены не устроят покупателей, и объемы продаж снизятся, как и входящий поток денежных средств «с рынка». А значит, нужно будет искать деньги в других местах (строить-то надо!), возрастет кредитная нагрузка. И это тоже риск.

Уже 100 раз писалось, из чего складывается себестоимость продаваемых квадратных метров (земля, коммуникации, управленческие и коммерческие расходы, проектирование и строительство, в т.ч. услуги профессиональных подрядчиков, обслуживание кредитов и т.д.), даже повторяться не хочется. Та маржа, которая образуется между стоимостью возведения 1 кв.м. продаваемой площади и конечной ценой продажи 1 кв.м. – и есть прибыль девелопера. Которой, впрочем, может не быть вообще. Но право иметь эту маржу – и есть та плата за предпринимательский риск.

Но мы принимаем на себя этот риск, так как не можем стоять на месте. Бизнес должен развиваться. Компании должны строить больше, оптимизировать издержки и увеличивать прибыль. И повышение цен – это не злой умысел, а лишь бизнес-возможность, которая появилась на рынке этой осенью. Такая же возможность как купить квартиру в кризис и продать ее дороже по мере улучшения экономической ситуации. (справедлив и обратный сценарий: потерять деньги, купив квартиру в начале 2008 года и продав сегодня).

Но жалеть нас не нужно. Бизнес – рискованное мероприятие. Особенно в России. И особенно девелопмент.

Во время отпуска было время почитать литературу, если не для души, то по крайней мере не о рынке недвижимости или маркетинге. А именно книгу выдающегося японского бизнесмена Коносуке Мацусита «Миссия бизнеса», в которой автор излагает свой взгляд на социальную ответственность бизнеса. Всем рекомендую. Для Мацуситы бизнес и забота о людях в самом широком смысле – о наемных работниках, топ-менеджерах, партнерах и поставщиках, а также, конечно, потребителях – является естественной и неотъемлемой частью и задачей любого предприятия.

Сложно не согласиться с месседжем книги. Но очень сложно реализовать принципы и ценности социальной ответственности на практике. Перечитывая страницы книги, я многократно ловил себя на мысли о том, что российское сообщество пока еще только начинает движение по направлению к социальной ответственности.

Однако в том, что это движение уже началось, я убедился и анализируя жизнь компании, в которой я тружусь, и найдя по возвращению в офис приглашение на открытый бизнес семинар в сентябре гуманитарного лидера Шри Шри Рави Шанкара «Этика в бизнесе». Изучив вкратце деятельность этого индийского мастера и духовного лидера и возглавляемых им организаций, я могу только порадоваться, что российское бизнес-сообщество – через печатное слово западных и восточных коллег, живое общение с духовными мастерами и опираясь на богатые традиции российского предпринимательства – стремится интегрировать идеи и ценности социальной ответственности.

Впервые за последние почти два года ипотека на московском рынке жилья переходит из теоретической в практическую плоскость. Это стало результатом целого ряда объективных обстоятельств. Усилия государства, снижение требований к заемщикам со стороны крупнейших банков, вера в восстановление рынка недвижимости, а главное – готовность потребителей брать на себя долгосрочные обязательства при решении жилищного вопроса.

В итоге, несмотря на летний сезон, каждый день мы фиксируем все большее количество желающих приобрести предлагаемые квартиры с помощью ипотеки. За последние 4 месяца мы заключили больше ипотечных сделок, чем за предыдущие 15! Остается только порадоваться.

Ипотека – это не только «петля на шее», но и тот инструмент, который при правильном его использовании отвечает и интересам заемщиков, и интересам банков, и интересам застройщиков и, наконец, самого общества и государства.

При текущих ценах на жилье, объективно сложившихся на рынке недвижимости, ипотека (особенно при первоначальном взносе 10%) – единственная возможность для большинства россиян улучшить жилищные условия.

Для банков в сегодняшней ситуации залог в виде квартиры выглядит гораздо более надежным, нежели это было в 2007-2008 гг.

Зарекомендовавшие себя девелоперы, работающие на первичном рынке, могут использовать ипотечные программы для того, чтобы не только существенно увеличить объемы продаж, но и снизить затраты на реализацию своих проектов за счет расширения масштабов бизнеса.

Наконец, для государства ипотека – это по сути единственный на сегодня способ поддержать строительную отрасль и продвинуться в решении болезненного «жилищного вопроса».

И я надеюсь, что по мере улучшения экономической ситуации в стране, уже в следующем году доля ипотечных сделок на московском рынке недвижимости вернется на докризисный уровень.

Вот уже третью неделю все столичные застройщики живут в ожидании развития событий вокруг поправок к ФЗ-214. При этом по договорам долевого участия и сегодня продается не более 10-15% жилых объектов в Москве.

За июнь было зарегистрировано всего 42 сделки (по данным управления Росреестра). Казалось бы, всем в пору радоваться: ужесточение регулирования в девелоперской отрасли должно способствовать повышению ее прозрачности и цивилизованности.

Все верно, если бы не одно большое «но». А именно невозможность большинства застройщиков перейти на работу по ФЗ-214 с сегодняшнего дня по самым разным и объективным причинам. Причинам, связанным с особенностями ведения бизнеса и оформления документации на строительство объектов недвижимости в г. Москве.

Случился казус: продолжать строить и продавать квартиры нужно, возможностей делать это по договорам долевого участия не имеется, а государство грозит всем застройщикам штрафами в 1 млн. рублей за каждую проданную в обход ФЗ-214 квартиру. Подобные штрафы способны убить экономику любого девелоперсокго проекта.

Самое интересное, что приемлемого для всех участников отрасли (государства, девелоперов, покупателей) выхода из данной ситуации просто нет! Если застройщики будут продолжать работать в обход поправок, то получится как с игорными заведениями после их запрета – будет дискредитирована идея защиты интересов покупателей новостроек.

Если же контролирующие органы займут жесткую позицию по данному вопросу, то на первичном рынке может начаться массовая заморозка продаж и строительства объектов, что неизбежно приведет к сжатию предложения и росту цен, от которого пострадают прежде всего покупатели.

Вот и получилось классическое «хотели как лучше, а получилось как всегда».