Я некоторое время думал, стоит ли писать об этом в блоге. Решил, что стоит.

Обязательно с кем-то забуду попрощаться. Обязательно забуду кого-то предупредить. Обязательно будут вопросы и домыслы. Короче, лучше один раз написать.

С сегодняшнего дня я больше не работаю в ГК “Пионер”-Москва Директором по маркетингу.

Решение было не простое как для меня, так и для компании. Но правильное с обеих точек зрения.

Мы плавно к нему готовились, чтобы процесс прошел гладко.

Почему?

Я бы сказал, причины две.

Сугубо личная и объективная. Вторая вытекает из первой.

Личная причина состоит в том, что все мы на каком-то этапе пересматриваем отношение к работе, жизни, времяпрепровождению. Иногда мы становимся более материалистичными, более заточенными на карьеру и материальные блага. Это нормально. Но иногда случается и обратный процесс. В последнем случае работать в хорошей и динамично развивающейся компании становится сильно сложнее. Особенно на ответственной позиции, особенно с хорошими людьми.

Объективная причина состоит в том, что у Директора по маркетингу и компании, в которой он работает, должны быть схожие взгляды на жизнь, схожие ценности. Бизнес – это игра на выживание. Тут свои правила и предъявляемые требования. К сожалению, современный бизнес и функционал топ-менеджера и такие феномены, как гармония и баланс, – практически не пересекающиеся прямые.

В общем – всем спасибо! Журналистам, с которыми сложились отличные рабочие отношения. Коллегам-девелоперам, консультантам и риэлторам, с которыми удалось поработать. Нашим партнерам на аутсорсинге, которые своими знаниями и опытом значительно обогатили нашу деятельность. И, конечно же, сотрудникам Группы компаний  ”Пионер”, с которыми посчастливилось провести многие дни в разных форматах и качествах в Москве, Питере, Краснодарском крае.

Хотел выкрикнуть NEVER GIVE UP, но вырывается скорее - ОМ ШАНТИ ОМ.

С наилучшими пожеланиями,
Владимир

Вышли с новогодних отпусков, отдохнувшие и полные творческих сил. Но не все пребывали в таком расположении духа и тела. Половина отдела продаж – простуженная и уставшая.

Даже в январское затишье пришлось в мороз водить покупателей на показы на объект. И ни один раз в день. Такая служба.

А что говорить о риэлторах по аренде квартир в Москве, которые показывают в разных концах города в 15 минутах пешком от метро по 4 квартиры в день? Да и на загородном рынке брокерам не сладко приходится – один показ порой занимает 4 часа с учетом времени, проведенного в транспорте. Еще не забыть бы азы вежливости и тактичности, когда за окном минус 20, а клиент «задерживается» второй раз за день.

Все-таки нам, офисным работникам, этого не ощутить.

С одной стороны, – у каждого свой путь. Но, с другой, – в каждом ремесле есть те, кому хлеб достается с большим «потом и кровью».

И менеджеры по продажам в нашей сфере берут на себя не самые привлекательные участки работы. За это им большое спасибо и должное уважение. Ни одна девелоперская или риэлторская компания не могла бы обойтись без тех, кто готов выполнять работу за пределами теплых офисов с горячими обедами.

Разумеется, возникает вопрос материальной компенсации. Работают все за вознаграждение. Просто, поймал себя на мысли, что заработки брокеров/агентов/менеджеров по недвижимости не должны вызывать больших вопросов и тем более зависти у нас, «белых воротничков»…

Вторая половина декабря наполнена предновогодними мероприятиями: корпоративными поздравлениями, подведениями итогов года, просто тусовками. Сыпятся приглашения посетить то или иное корпоративное событие партнеров/конкурентов/клиентов и т.д.

Для любого маркетолога отбор мероприятий для посещения – это больше, чем просто времяпрепровождение. На это можно и нужно смотреть как на одну из задач, сопоставимую с задачами в рамках текущих бизнес-процессов.

Что дают такие встречи?

Прежде всего, погружение в жизнь профессионального сообщества. Во второй половине декабря это можно сделать в концентрированном виде. Риелторы расскажут о том, сколько квадратных метров продали за год в Москве и области (без калькулятора без труда можно делать на 2 или даже 3 в зависимости от настроения). Чиновники расскажут о новых веяниях и будущих коррективах в градполитике новой команды – сегодня очень актуально  (с калькулятором нужно просчитать потенциальные убытки от нововведений). Банкиры поведают о направлениях движения государственных финансов в сфере недвижимости (калькулятор не поможет – что-либо просчитать все равно не удастся). Ну а девелоперы поделятся развитием текущей ситуации со спросом, кадрами, новыми проектами. Если, конечно, отношения сложившиеся. В целом все это – весьма полезно.

Ключевая задача – оперативно составить шорт-лист мероприятий для посещения. Основные принципы, которыми можно руководствоваться (у каждого, разумеется, свои):

• Приоритет отдавать фуршетам перед застольями (можно пообщаться со всей «целевой аудиторией» за 1-1,5 часа);
• Отдавать предпочтения мероприятиям без громкой музыки и активной шоу-программой – общение труднодостижимо;
• Посещать мероприятия с не пересекающейся аудиторией;
• Ну и, конечно, уметь вежливо отказаться от приглашения.

А главное – завершить все текущие дела до праздников, чтобы со спокойной душой забыть на 2 недели и о банкирах, и о риелторах, и о квадратных метрах.

Был в прошлый четверг на премии Urban Awards. Первый раз. Знаете, не пожалел.

И дело даже не только в том, что наш объект ЖК «Лазаревское» получил награду как лучший строящийся ЖК эконом-класса. Сама концепция премии весьма симпатична.

Во-первых, у нас как-то очень немного профессиональных премий в сфере недвижимости, объективного взгляда на то, что отстроят. Все привыкли, что каждый девелопер сам себя назначает первым в России застройщиком, самым крупным во вселенной, самым элитным девелопером, свои объекты – лучшими ЖК в городе, стране, вселенной…

А здесь идея иная: собрали жюри, состоящее из банкиров, архитекторов, журналистов, непосредственно девелоперов (не являющихся, к слову, ангажированными по отношению к объектам для голосования). Определили критерии, по которым оценивают тот или иной объект.

Во-вторых, это процедура отбора. Не вечером собрались и всё решили, кто лучший, а кто еще пока не дорос. А в 3 этапа. В т.ч. с выездом “комиссии” на объект и финальной презентацией объекта перед жюри. Говорят, даже само голосование жюри было тайным…

В-третьих, сама церемония награждения (несмотря на задержку с началом и вынужденное ожидание в лобби Ritz Carlton) напоминала что-то приятно-торжественное. Очень интеллигентно, но с легким пафосом. С юмором, но без перегибов. Действительно удалось совместить приятное с полезным – и с коллегами пообщаться в нерабочей атмосфере, и полюбоваться самим действом.

В общем, всем девелоперам рекомендую: участие в премии в случае победы – неплохой PR объекту и компании, участие в церемонии – формат светской девелоперской тусовки, коих немного.

В это сложно поверить, но и бюджет участия для нас составил 0 р. 00 коп. Это включая 1 место в своей номинации.

В пятницу прошел круглый стол в «Ведомостях», посвященный ипотечному кредитованию на первичном рынке. По разные стороны не круглого стола собрались представители банков и застройщиков. Было как минимум интересно.

Самый важный вопрос, на который пытались ответить участники встречи, звучал так: «Действительно ли ипотека стала важным фактором первичного рынка недвижимости Москвы?»

Резюме, которое я вынес, таково.

С одной стороны, за счет активизации ведущих государственных банков (прежде всего, Сбербанка) доля ипотеки в отдельных объектах среднего ценового сегмента в московском регионе осенью 2010 года выросла до 30-40%. Это именно те проекты, которые имеют ипотечные программы Сбера (в московском регионе их можно посчитать по пальцам 1 руки).

С другой стороны, по тем объектам, по которым ипотека от госбанка не доступна, всплеска ипотечных сделок нет. И пока не предвидится. Более того, если говорить об абсолютных цифрах, то по новостройкам Москвы количество сделок по ипотеке не превышает 100-150 шт. в месяц! Всего же, по данным Мосстата, в сентябре и октябре 2010 г. в столице было заключено чуть больше 1500 ипотечных сделок за месяц.

Так что получается следующая картина: на поверхности громкие заявления о возвращении ипотеки на первичный рынок, подкрепленные статистикой одного-единственного банка, а, с другой, – абсолютные цифры.

Есть все основания полагать, что ситуация поменяется, и ипотека станет действительно системным фактором на первичном рынке недвижимости. Но для этого нужно, чтобы а) количество банков, предоставляющих ипотеку под 10-12% годовых на первичном рынке, выросло до 5-7; б) чтобы покупатели могли в течение 10-14 дней получить ответ на ипотечную заявку; в) залогом по кредиту выступала только приобретаемая квартира.

В праздники имел удовольствие посетить ярмарку недвижимости в Питере. Это аналог московских ежегодных осенних выставок. Еще раз убедился в том, насколько сложнее (и интереснее!) работать питерским коллегам.

Условия работы разительно отличаются от столичных: конкуренция среди девелоперов во всех сегментах намного более интенсивная. К примеру, на рынке представлено тридцать вариантов студий с бюджетом до 2 млн. рублей от разных застройщиков в разных районах города.

Готовой новостройкой у метро уже никого не удивишь. Ипотекой и рассрочками, а также ФЗ-214 – тем более.

Не победить в борьбе за покупателя только лишь наличием правильных правовых схем, разнообразием ипотечных продуктов или даже удачным месторасположением объектов среднего ценового сегмента.

Есть и еще одно важное обстоятельство. Условия входа в проекты на питерском рынке более или менее равные для всех игроков. Это значит, что и получить конкурентное преимущество за счет цены весьма проблематично.

Выход один: максимальное внимание девелоперской концепции, обращенной лицом к покупателю.

А отсюда – и разнообразие планировочных решений на любой вкус, и квартиры с отделкой (в т.ч. в монолитных домах), и архитектурные изыски, и сервис не только до, но и после совершения сделки купли-продажи. Да и присутствие на рынке девелоперов с европейским опытом (таких как ЮИТ и NCC) – это дополнительный источник инноваций и стандартов работы для всего рынка.

Не все, конечно, получается, но направление движения питерского девелоперского сообщества, на мой взгляд, верное. Что особенно ценно, есть чему поучиться нам, московским застройщикам.

Я всегда считал, что в кризисе было больше позитива для девелоперской отрасли в России, нежели негатива. Недавно отметил еще одно удивительное наследие кризиса -проект Real Estate Management Institute (REMI), созданного крупнейшими участниками рынка недвижимости как раз в кризис. Цель проекта – взаимное обучение сотрудников в рамках любопытного формата, явно стремящегося к западным программа mini-MBA, но с четко прослеживаемой российской спецификой.

Сама идея меня сразу заинтриговала: обучать сотрудников компаний-конкурентов своими силами. И я решил на собственном опыте убедиться как это работает…

Прямо сказать после 2 занятий по “Маркетингу и управлению продажами”, проводимых раз в неделю, был приятно удивлен. Можно долго обсуждать какие цели преследует проект и каких достигает, но ясно одно: впервые у нас в стране создана площадка для общения профессионалов рынка недвижимости в формате обучения (мастер-классы и практикумы, лекции, домашние задания, все как положено). Уже сам этот факт не может не радовать. Я не знаком с представителя первого выпуска REMI, но уверен, что у проекта есть будущее и мы увидим второй, третий, четвертый выпуск. Есть надежда, что мы – девелоперские компании – получим возможность общаться и повышать квалификацию, не покидая России (даже третьего транспортного кольца :) у коллег, конкурентов, а завтра – будущих партнеров. Пока же в планах, несмотря на напряженный рабочий график, закончить один из модулей. А дальше – рекомендовать своим коллегам и подчиненным присоединиться к обучению в рамках проекта. Уверен, еще напишу о REMI; этот проект, однозначно, интересен всему сообществу участников рынка недвижимости.

Безусловно, отставка градоначальника такого города, как Москва, да еще и не подготовленная и добровольная, а вынужденная и с шумом, не может не сказаться на всех сферах жизнедеятельности города и его жителей. В том числе на девелоперах и их проектах.

Что касается краткосрочных последствий, то вполне вероятна пауза в процедурах согласования документации в различных инстанциях. Возможен перенос сроков некоторых аукционов на городской заказ.

Но это мелочи по сравнению с возможными кадровыми перестановками внутри строительного комплекса г. Москвы. А это уже чревато пересмотром стратегии развития, которую задал во многом лично Юрий Михайлович и его команда. Пока оценить вектор изменений не представляется возможным. Все будет зависеть от будущей кандидатуры мэра.

Что касается нашей компании, то мы уверенно смотрим в завтрашний день, готовясь в 2011 году выйти на строительство и реализацию сразу трех проектов – в Северном Тушино, Текстильщиках и Митино. Те компании, которые не были аффилированы с чиновниками из мэрии почувствуют изменения в своей работе в наименьшей степени. Совсем другое дело – компании, деятельность которых, во многом, была завязана на Лужкове. Думаю, для стратегии развития таких компаний отставка мэра – серьезное негативное событие.

Что касается достижений Юрия Михайловича, то, несомненно, под его непосредственным началом и чутком руководстве Москва преобразилась, в том числе с архитектурной точки зрения. Об этом нельзя забывать.

С другой стороны, как и в деятельности любого чиновника такого калибра были и “болевые” точки: транспортная ситуация в столице, очень сложная процедура прохождения всех согласовательных процедур.

Ну а для будущих поколений девелоперов Лужков запомнится, в том числе, и такими знаковыми проектами национального масштаба как “Москва-Сити”, третье транспортное кольцо, да и недавно принятый генеральный план города, наделавший много шума.

Еще раз: мэра столицы России, по сути единоличного правителя города Москвы в течение бурных 1990-х и 2000-х невозможно оценить в категориях черное и белое. Всегда найдутся многочисленные сторонники и не менее многочисленные противники. Да и не знаем мы, что бы было с городом и строительной отраслью, если бы на его месте был кто-то иной. Как минимум, отрасль развивалась, появлялись новые интересные проекты, эффективные компании, довольные жильцы современных домов и арендаторы офисных центров по лучшим мировым стандартам.
Спасибо и на этом…

С отделкой или без?

Вопрос, который все чаще задают себе девелоперы, наблюдая за тенденциями и настроениями на рынке. Вопрос, который давно интересует покупателей.
Продажа новостроек, готовых к въезду (с ремонтом, сантехникой, даже кухней или мебелью) – стандарт для всех развитых рынков недвижимости.
Чем мы лучше/хуже?

На мой взгляд, ситуация у нас принципиально отлична только в двум моментах.
Во-первых, покупатель массового жилья в России не готов платить премию за качественную отделку.

Во-вторых, наши девелоперы пока не готовы предлагать отделку, за которую покупатель был бы готов платить (т.е. не стал бы ее переделывать в первый же год).

Есть ли выход? Он очевиден. Это тот случай, когда предложение рождает спрос.
Тот застройщик, который сможет предложить лучший вариант отделки по соотношению цена/качество в массовом жилье, и получит конкурентное преимущество.

На сегодняшний день это выглядит как доплата 5000-6500 рублей на кв. метр за полностью отремонтированную квартиру с сантехникой без бытовой техники и мебели. Понятно, что материалы (плитка, сантехника, ламинат, смесители) будут не из Италии. Но сегодня есть достаточно качественные предложения в т.ч. и отечественного производства, которые отвечают всем эстетическим и прочим требованиям покупателя.

У продажи квартир с отделкой есть 3 неоспоримых преимущества.

1. отсутствие ремонтных работ в доме в течение первых 2 лет после сдачи дома 2. готовность квартиры к переезду (экономия времени, сил, нервов). Особенно актуально для инвесторов, ориентированных на сдачу квартиры в аренду.
3. Это дешевле. Экономия при индустриальных масштабах отделки застройщиком по сравнению с отделкой одной квартиры – 20-35.

Я уверен, что уже в ближайшие 2-3 года на московском рынке нам удастся преодолеть миф о том, что отделка от строителей – это всегда плохо. Полагаю, что до 80% предложений в эконом и комфорт-классе будет предлагаться с отделкой. Вместо сегодняшних 8-10%. Даже в монолитных домах, где, по понятным причинам, отделочные работы требуют больших сил и времени для девелоперов по сравнению с панелью.

Это путь вперед для всех участников рынка недвижимости.

Нужны ли девелоперу инновации?

Казалось бы, недвижимость товар вечный и не особо подлежащий инновациям. Особенно, когда продажи всех квартир заканчиваются на этапе возведения монолитной коробки. Зачем что-то придумывать?

Но так было раньше. Сегодня вопрос об инновациях стоит ребром. Потребитель и рынок недвижимости ждут от девелоперов новых подходов. Это касается и изобретения гибких схем оплаты (ипотека пока не для каждого доступна), и небанальных рекламных материалов, но самое главное – внедрение инноваций в продаваемом товаре.

Далеко за примерами ходить не нужно. В эконом и комфорт-классе все большее количество застройщиков предлагают квартиры с отделкой. Так делает весь мир. Так проще для покупателя, удобнее и комфортнее (отсутствие стройбригад в первые два года после сдачи, заходи и живи), дешевле, в конце концов (отделка в индустриальных масштабах на 20-35% дешевле разового подряда).

На очереди качественное послестроительное управление жилыми домами, где жильцы получат сервис, выходящий за пределы стандартного набора ТСЖ. Надеюсь, настанут те времена, когда при строительстве жилых домов мы будем внедрять все больше элементов «эко-жилья».

Мы также стараемся не отставать, приняв решение предложить покупателю беспрецедентный продукт в Санкт-Петербурге, – комплекс из 1000 апартаментов с полностью отремонтированными и оборудованными техникой и мебелью апартаментами. А также качественной развлекательной, бизнес и спортивной инфраструктурой на нижних этажах. Бонусом – room-service профессиональной управляющей компанией.

Было ли решение строить апартаменты по 30 кв.м. с отделкой, инфраструктурой и управлением вместо стандартных и привычных квартир очевидным? Отнюдь. Но покупатель ждет от нас инноваций. Даже если они сегодня и выглядят авантюристскими. Это верный путь сохранить конкурентоспособность.