Archive for the ‘Городская недвижимость’ category
Чиновники собянинского призыва: итоги года
января 16, 2012
Юрий Кочетков
Не будет преувеличением сказать, что московское строительство за последние год с небольшим подверглось шоковой терапии. Администрация мэра Собянина железной рукой развернула зачихавший бульдозер стройкомплекса столицы. Кардинально поменялись правила игры, поменялась и команда управленцев. О новой команде, о том, как она себя показала в 2011 году, я и хотел бы повести речь.
На основании бесед с чиновниками и девелоперами, журналистами и коллегами-аналитиками я составил небольшой личный рейтинг по успешности деятельности новых чиновников, закрепившихся на своих позициях и приобретших вес и влияние в обществе иделовых кругах, связанных со столичным девелопментом и инвестициями в строительство. » Read more: Чиновники собянинского призыва: итоги года
Ван Эгераат: о своих и чужих ценностях
декабря 15, 2011
Юрий Кочетков
Скажу сразу: лекция Эрика Ван Эгераата в ЦНБ по строительству и архитектуре была хороша. Отличные, грамотно подобранные картинки, логично идущие слайды, приятный во всех отношениях докладчик. Сразу видно, что Эрик – специалист по обаянию.
Однако хороша она была по-студенчески. Именно студенты и населяли зал библиотеки, не отрывая глаз от респектабельного (и распиаренного, кстати) голландца. Мне же, как специалисту, да и коллеге-журналисту Алексею Щукину (спецкорр «Эксперта») было несколько скучновато. Лет бы на десять раньше его к нам, когда сами еще вполне бы сошли за студентов…
Да и то, о чем говорил Эгераат, скорее, отсылает к прошлому. Там голландец искал ответы на насущные вопросы – «почему?», «зачем?», «что делать?». Точно не известно, но говорят, что за все послекризисное время серьезной работы он здесь так и не нашел. До сих пор если и вспоминают Эрика, то в связи с его «Русским авангардом» – красочным проектом на Якиманке, на котором, похоже, поставили окончательный крест.
Хотя списывать голландца со счетов ещё рано. Проекты его интересные, идеи более чем хороши для нас, единственно, что пиар оказался несколько подпорчен скандалом с «Капитал Груп» – это же надо, голландец по суду захотел получить деньги с заказчика работы! У нас такое не любят. Либо по-тихому уходи без денег, кусая губы, либо довольствуйся теми отступными, что предложили. А то, понимаешь ли, все денег хотят за работу, да ещё и в полном объёме! » Read more: Ван Эгераат: о своих и чужих ценностях
Свет! Камера! Мотор!
сентября 30, 2011
xspoonx
Среди моих знакомых нет ни одного человека, который не любил бы кино. Кто-то снимает, кто-то снимается, кто-то занимается монтажом. Ну и все поголовно любят сходить в кинотеатр, посмотреть хороший фильм в компании друзей. Смотреть я тоже люблю, но желания быть причастным к съемочному процессу, и, не дай Бог, самому сниматься, никогда не возникало. Все изменилось год назад, когда мы решили снять первый в истории кинематографа блокбастер о рынке недвижимости. Казалось бы, тема совсем не киношная, снять что-то стоящее про недвижимость невозможно.
Распродажа «Катерины»
июня 15, 2011
Георгий Дзагуров
Компании «ЮМАКО», возглавляемая Александром Удаловым, выставила на продажу свою гостиницу «Катерина Парк». Есть информация, что г-н Удалов планирует распродать все свои активы и окончательно поменять место жительства.
История неслучившейся гостиничной сети «Катерина»
В свое время, когда первая гостиница «Катерина Сити» на Шлюзовой набережной только открылась в Москве, она была одной из лучших в своем сегменте. «Катерина» работала в формате трех звезд и успешно конкурировала с такими гостиницами, как «Измайлово» и «Космос». В результате правильной стратегии «Катерина» очень быстро нашла своих клиентов и раскрутилась. Однако специфика бурно развивающегося Российского гостиничного бизнеса такова, что если объект не обновляется и не модернизируется, то он теряет свою привлекательность и актуальность, что и произошло с «Катериной». Сейчас в Москве открываются такие высококлассные гостинцы, как «Азимут», «Гелиопарк», выходят международные операторы, идет активная реконструкция старых гостиниц, Минск, например. Складывается впечатление, что «Катерина-Сити» порой не выдерживает конкуренции на общем фоне, не всегда соответствует современному уровню сервиса.
Стараясь хоть как-то не отстать от новых тенденций, отель в этом году полностью объявил себя зоной для некурящих. Но даже такие «инновации» не способны исправить ошибки в «хваленом» сервисе и «европейских» номерах отеля: как пример, в целях экономии пространства туалетные комнаты в номерах спроектированы таких размеров, что сидя на унитазе, человек просто упирается лбом в закрытую дверь. При этом отель находится в управлении у г-на Удалова, то есть им арендован и продан быть не может.
Второй московский отель сети – «Катерина Парк» – расположен крайне далеко от центра, на юге Москвы. Именно он и выставлен сейчас на продажу. Отель позиционируется как 4-звездочный, но факту тянет только на 3 звезды. Во-первых, это не новое строительство, а реконструкция объекта, соответственно, здание не удовлетворяет всем современным требованиям. Во-вторых, удаленность от центра, близость от МКАДа, южный округ, который славится сложным трафиком – все эти факторы не могут характеризовать 4-звездочный объект». 10.000 квадратных метров отеля «Катерина Парк» едва ли могут быть оценены по ставке выше, чем $3000 за метр, реалистичнее звучит $2500.
«Составляющая цены любого объекта – это бренд. В данном случае бренд Удалов играет скорее не в его пользу, – подтвердил мне Станислав Ивашкевич, руководитель направления гостиничной недвижимости компании CBRE. – Г-н Удалов очень редко с кем-то договаривался. Он один из первых наших успешно начал в Москве гостиничный бизнес, и правильно начал, но сейчас сильно скатился. Например, я знаю два примера, когда инвесторы отказались с ним сотрудничать и стали самостоятельно заниматься эксплуатацией и управлением гостиниц. Он просто не смог договориться с собственниками. Кроме того, могу сказать, что и сами проекты, которые он делает слабенькие. Я не раз сталкивался с результатами работы господина Удалова и вижу, что они не очень высокого качества. Что касается гостиницы “Катерина-Парк”, то могу сказать, что она расположена в совершенно не туристическом месте. По моей оценке, данный объект не может стоить выше 23 млн. евро – это его красная цена. Но я думаю, что г-н Удалов захочет не меньше 50 млн.».
«На гостиничном рынке 50 млн. евро за 240 номеров – это не самая безумная цена. Но я бы не купил этот объект по такой цене, – добавил в разговоре Вадим Прасов, вице-президент федерации рестораторов и отельеров. – Отель никак не тянет на 4 звезды по совокупности параметров, главный из которых – его крайне неудачное месторасположение. В целом цена должна зависеть от показателей рентабельности, но я не уверен, что на данном объекте она соответствует ожиданиям потенциального покупателя».
Катерина-Альпик – одно большое уголовное дело?
Странно читать такое в апреле 2011-го
апреля 20, 2011
Павел Гореньков
|
Лет этак 10 назад подобная законодательная инициатива была бы очень к месту.
Безусловно, рынок телекома для домохозяйств развивался бы цивилизованнее. Но, во-первых, именно в Москве. В Питере монопольного телекома сроду не было – это только в столице инфраструктуру должно «закапывать в землю», в другой столице не преследуется практика «кинуть» провод с крыши соседнего здания. А в регионах и вовсе невозможно что-то монополизировать для отдельных строений – их мало. Плюс – оператор-«папа» (Связинвест и теперь Ростелеком) все равно держит город в «собственности». Монопольному оператору придется забирать трафик именно у него.
Значит, законодательная инициатива теоретически решает лишь проблемы потребителей Москвы.
Но и в столице проблема уже несколько лет как перестала существовать. Максимум – отдельные объекты, да и там жильцы уже практически победили «упырей».
По факту инициатива настолько запоздала, что может рассматриваться лишь элементом пиар-компании инициаторов. Поскольку я сильно в курсе, попытаюсь раскрыть эволюцию проблемы.
Избалованные галопирующими ценами девелоперы решились сыграть в создание собственных монопольных телекомов. Как показала практика, по сравнению с основной деятельностью, доходы от таких услуг связи оказывались в рамках арифметической погрешности. Но при этом требовали ощутимых инвестиций в строительство инфраструктуры, закупку оборудования и организацию системы обслуживания. Только Гарс Телеком было реализовано более дюжины консалтинговых проектов по этой теме. Причем ситуаций, когда девелопер обращался к нам с задачей определить целесообразность запуска собственного телекома, было гораздо меньше. Самый частый сценарий был одинаков. Кто-то из «умников» – то ли местные айтишники, то ли еще какие ходоки – рисовали золотые горы дополнительных прибылей. Тогда было не сложно сыграть на стремлении девелоперов построить сотни тысяч и даже миллионы метров жилья и убедить в целесообразности обладать еще и своим телекомом.
Последующее развитие событий было тоже схожим. Инвестировались небольшие деньги на оборудование (подчас даже не операторского уровня). Покупатели жилья ставились перед фактом наличия только одного поставщика услуг связи и доступа в интернет. Поначалу бизнес шел неплохо – монополия позволяла брать только за подключение интернета до $3 тыс., продавать городские телефонные номера в 2-4 раза выше рыночной цены и устанавливать тарифы, сравнимые с офисными. Никого не волновало, что цены телекома в офисах выше из-за принципиально иного уровня обеспечения клиентского сервиса, показателей бесперебойности и т.д.
Чем дальше в лес, тем больше дров. Оказалось: чтобы соответствовать уровню даже среднего районного провайдера, а также обеспечить быстрое масштабирование бизнеса на вновь вводимые объекты, требуются все новые инвестиции. А поскольку объекты девелопера часто стоятся в разных концах города, стоимость строительства и содержания инфраструктуры «своего» оператора досадно сильно возрастала. Потом на бизнес начинает оказывать влияние национальный фактор «время в девелопменте» – объекты никогда не сдаются в срок.
И все было бы ничего, если бы не купившие жилье люди. Вот кто все всегда портит! Реклама в метро кричит про безлимитный интернет за 300-500 рублей (вместо 1500 от монопольного оператора). Городской телефон все меньше используется, но только за аренду номера требуется выкладывать до 1500 руб. ежемесячно. Но и это не все – людям нужны и иные услуги – IPTV (еще инвестиции), удобства оплаты и разнообразие тарифных планов (затраты на приличный биллинг).
Дальше люди восстают против навязанной наживы, пишут письма в МГТС, «кидают по воздуху» провода от соседних зданий с услугами качества хотя бы домовых сетей (там тоже все сделано «на коленке», но хоть цены рыночные), пытаются пользоваться беспроводным интернетом (глушить сигнал опасно – попадает под УК).
Проинвестировав за несколько лет десятки тысяч долларов, признаваться в ошибке и закрывать бизнес, согласитесь, не хочется. Поэтому далее теряется время меняются команды «рулителей» своих телекомов. Ищутся покупатели – но цена кризисного актива несоизмерима произведенным вложениям. Обращение к консультантам часто происходит уже после всего вышеперечисленного.
Мне не известны примеры такого узкоспециализированного консалтинга по теме телекома в интересах рынка девелопмента и недвижимости, который практикует Гарс Телеком. Поэтому считаю, что наш опыт релевантен для построения объективного среза ситуации.
Уважая правила деловой этики, не буду раскрывать имен и названий компаний, даже учитывая срок давности по отдельным проектам. Постараюсь лишь описать текущее положение вещей.
- Консультации для планируемых проектов создания собственниками собственных телеком-проектов. Только двум заказчикам-застройщикам жилья было по результатам исследования рекомендовано рассматривать создание собственного телекома. В обоих случаях речь шла о масштабных проектах застройки. Учитывались в т.ч. особенности местоположения и текущего наличия в этих районах альтернативного предложения. Рассчитаны реальные затраты и определены реперные точки по возврату инвестиций по разным сценариям. Цена для конечных потребителей – рыночная.
- По аналогичным проектам для коммерческой недвижимости только в четырех случаях экономика процесса показала возможность создания специализированного оператора. Причем, речь шла не всегда о монополии такого провайдера.
- Проекты по спасению существующих собственных активов по жилью. Не буду раскрывать всех нюансов и ноу-хау. Тут все очень зависит от готовности собственника услышать и принять идеи консультантов. Всего четверть проектов по итогам получила единственно возможный по нашему мнению ход. Остальные по факту находятся сегодня в умирающем состоянии. К сожалению, принося жильцам массу неудобств.
- Проекты по офисным «карманным» операторам. До событий 2008 г. Далеко не все собственники оказались готовы согласиться с предложенными трендами по дальнейшему развитию активов. Почти все сегодня оказались в еще худшем положении с приходом кризиса.
Вывод – мы, наверное, должны быть благодарны тому, что нам дали возможность заработать на консультировании по теме «собственных операторов» для собственников недвижимости. Но по факту – жаль, что наши клиенты обладали возможностью потратить время и ресурс неэффективно.
Сегодня такой проблемы на рынке нет.
Первоапрельский риэлторский словарь
апреля 1, 2011
Настя Кременчук
Эксперты компании Penny Lane Realty составили первоапрельский словарь риэлторского слэнга. Все термины настоящие и случайным совпадением не являются. Мне кажется, это многих улыбнет :)
Вексельная схема – договор о приобретении векселей и иных документов, к сделке с недвижимостью не имеющий никакого отношения
Висяк – непродаваемый объект
Вить кружева – поведение собственника, который мелочится и многократно обсуждает свои деловые отношения с риэлтором, делит шкуру неубитого медведя
Гарлем – поселок таунхаусов Покровские Холмы
Дачка – земля под дачное строительство
Дербан – схема деления комиссионного вознаграждения между конкурентными риэлторами или разными брокерами, сопровождавшими одну сделку
Дом-музей – квартира коллекционера, которая сдается в аренду с ценным имуществом
Жидкотека – некорректное поведение
Завидный жених – холостой арендатор квартиры в бюджете от $10 000
Замануха – нереальный объект, выставленный в рекламу с целью привлечения клиентского интереса
Затык – сделка застопорилась
Зыкино, но бабкино – хороший, но переоцененный объект
» Read more: Первоапрельский риэлторский словарь
Наследство «жены-бизнесмена»
февраля 25, 2011
Алексей Пастушин
Не подумайте, что я оговорился. Именно так – «моя жена – удачный бизнесмен» – как-то раз высказался о своей супруге незабвенный Юрий Михайлович. Оговорился, старик, с кем не бывает. Да и сами по себе узы брака между чиновником высшего звена и удачливой бизнесвумен – обычная практика в России. К сожалению, удача незамедлительно отворачивается, когда муж перестает занимать высокий пост. И здесь уже ничего не зависит ни от профессионализма руководства компании, ни от того, насколько крепка была ее бизнес-структура. Единственным вариантом может быть уход «по-хорошему», то есть без скандала, тихо и мирно, с добровольной отдачей части нажитого.
К сожалению для Елены Николаевны, ее муж так не вовремя пошел ва-банк, полностью утратив политический нюх. Сама же госпожа Батурина не стала, подобно Чичваркину, спешно продавать свой бизнес. Хотя и получала в конце прошлого года довольно щедрое предложение – за $400 млн «Интеко» был готов купить глава другой крупной девелоперской компании Coalco Василий Анисимов. Но тогда предпринимательница отказалась, обратив внимание, что группа компаний стоит много больше. Так то оно так, но в нашем чудесном государстве всегда надо помнить о том, от чего обычно не зарекаются… Я почти уверен, согласись тогда Елена Николаевна взять эти деньги, и ей бы с легкостью забыли все «прегрешения молодости». И началась бы новая жизнь.
Если раньше ей направляли прозрачные намеки на то, что пора бы отдавать бизнес «Интеко» и брать то, что предлагают, то теперь компанию пытаются, что называется «отжать». Почему-то в этой ситуации мне становится жаль супругу нашего экс-мэра. По сути дела, неплохие дома строила – красивые, качественные, современные. К примеру, мне очень нравится архитектура нового жилого квартала на Ломоносовском проспекте. Того самого, куда должны были заселить МГУшную профессуру, но все никак. Конечно, я не профессионал в этом деле, да и вдобавок ко всему, при взгляде на эти высотки в псевдо-сталинском стиле возникает впечатление, аналогичное тому, что я чувствую, проходя мимо «новодела» на месте гостиницы «Москва» – «грандиозно, но бездуховно». В любом случае – это вам не «панель», которой все вокруг застроил ПИК.
А коммерческая недвижимость? Это же просто песня! Глядя на проекты, становится ясно, что это не просто коробка из стекла и бетона, а настоящее произведение европейской архитектурной мысли. Но даже при беглом их изучении становится очевиден административный ресурс. Я имею в виду, скажем, проект отеля категории de luxe на ул. Ильинка. Даже само описание уже похоже на издевательство: «Архитектурная концепция <…> основана на продолжении исторической традиции Китай-города – перекрытии торговых рядов стеклянными фонарями». Причем эти фонари создают, судя по картинке, три (!!) дополнительных этажа и чердак. Более того – откуда вообще была взята эта «историческая традиция» перекрывать торговые ряды стеклянной крышей?
Хотя, что я говорю, это же все такие мелочи – исторической Москвы уже давно не существует. Но действительно жаль, что если властям все же удастся разрушить девелоперскую компанию, то мы все лишимся очень хорошего застройщика по-настоящему качественной недвижимости.
Окей: снег – не единственная причина
января 26, 2011
Александр Гришин
Как главу эксплуатирующей компании (Группа компаний VMB TRUST) меня спрашивают, что привело к трагедии в гипермаркете «Окей» в Санкт-Петербурге?
Ответ у меня один — покажет следствие.
Обвинять кого-либо без результатов расследования, без данных экспертизы нельзя. Причиной могло стать что угодно: от ошибок при проектировании, использования некачественных материалов при строительстве до неправильной эксплуатации здания. Кровля, к слову, может сломаться и из-за проблем с фундаментом здания. Гадать можно сколько угодно! Нельзя огульно обвинять эксплуатирующую компанию. Равно как и винить во всем снег.
Расчет снеговой нагрузки при проектировании делается с учетом того, что снег может лежать на крыше всю зиму. Важно знать, какая снеговая нагрузка и какой способ эксплуатации кровли предусмотрены проектом. Но, если проект прошел экспертизу, объект правильно, с соблюдением всех норм, построен, сдан госкомиссии и с соблюдением правил обслуживания здания эксплуатируется, то трагедии быть не должно. Этот “Окей” был построен одним из первых в сети, открыт в 2002 году. За это время могли накопиться ошибки в эксплуатации здания. Моральной ответственности с эксплуатирующей компании никто не снимает.
Исходя из проектных характеристик здания, на любом объекте формулируются Правила обслуживания, которые должны с соответствующей периодичностью и соответствующим качеством выполняться. Контроль за их выполнением – задача главного инженера эксплуатирующей компании объекта. Причину произошедшего установят эксперты.
Технология строительства конструкции подобных объектов (подразумевающих массовое скопление людей) достаточно сложна. Несмотря на видимую простоту, их эксплуатацией должны заниматься профессионалы.
Мы уже несколько лет бьемся за развитие рынка эксплуатации. И бьемся зачастую с собственниками объектов, желающими сэкономить на ней. До трагедии никто не думает о том, насколько эксплуатация объекта – сложная и ответственная задача! Думаю, сегодня и владельцы «Трансвааль Парка», и руководство «Окея» пересмотрели бы вопрос обслуживания объектов.
Плановая экономика в действии!
января 14, 2011
Алексей Пастушин
Определяющая роль государства в формировании предложения и определении спроса на рынке – характерная черта коммунистического государства. По сути дела, неспособность чиновников Госплана СССР предусмотреть все потребности советского человека была главной причиной недовольства последнего – ведь одной колбасой по 2.20, да водкой по 5.40 счастлив не будешь. Хотя для многих это и было СЧАСТЬЕ.
Как бы то ни было, эксперимент был признан неудачным, но не провальным. Некоторые страны, посчитав ошибкой переход на рыночные рельсы в один день, начали поступательное движение в сторону Дяди Сэма, сохраняя при этом некоторые элементы планирования. Надо сказать, что внедрение рыночной системы при грамотном контроле властей помог, например, Китаю сносно (мягко говоря) пережить недавний кризис, выйдя из него не менее, а даже более развитой державой.
Недостроенная Москва
января 11, 2011
Михаил
На сайте f5.ru опубликована интересная статья про московский недострой:
Москва все больше обрастает недостроями. Инвесторы разоряются, деньги кончаются, а недостроенные здания стоят в самом центре Москвы годами. Сейчас в Москве более 500 замороженных строек, некоторые из них оживут в ближайшее время, а некоторые так и останутся зданиями-призраками.
Прогуливаясь в последние дни по городу, фотографируя красивые виды заснеженной столицы, повсюду, по всем районам города, мне приходилось постоянно натыкаться на огромные пустыри, недостроенные здания, ветшающие руины — свидетели больших амбиций, больших денег и еще большего воровства.
Читать дальше на http://varlamov.f5.ru/post/335008
