Не будет преувеличением сказать, что московское строительство за последние год с небольшим подверглось шоковой терапии. Администрация мэра Собянина железной рукой развернула зачихавший бульдозер стройкомплекса столицы. Кардинально поменялись правила игры, поменялась и команда управленцев. О новой команде, о том, как она себя показала в 2011 году, я и хотел бы повести речь.

На основании бесед с чиновниками и девелоперами, журналистами и коллегами-аналитиками я составил небольшой личный рейтинг по успешности деятельности новых чиновников, закрепившихся на своих позициях и приобретших вес и влияние в обществе иделовых кругах, связанных со столичным девелопментом и инвестициями в строительство.

1. Марат Хуснуллин

Первый заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин по достоинству занимает первую строчку. Однако его основные успехи лежат в совершенно неожиданной области: он стал лицом и «говорящей головой» Мосстройкомплекса. В ситуации, когда еще ничего не сделано, нужно было говорить, говорить много и интересно. Марат Хуснуллин прекрасно справился с этой обязанностью. В прошлом руководстве, кстати, всегда недооценивали этот момент.

Второй успех: по своей должности он должен был стать полноправным преемником обязанностей и влияния В.И.Ресина. И если год назад говорили, что Хуснуллина не подпускают ни к тем вопросам, ни к этим, мол, там разберется сам «дед» стройкомплекса, то теперь ситуация иная. Ресин ушел, а Хуснуллин прочно занимает позиции руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства, став одним из ключевых «решателей» вопросов.

Наконец, он руководит ключевой рабочей группой в Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), являющейся генеральным органом для решения вопросов девелопмента и строительства в Москве.

2. Андрей Шаронов

Пожалуй, вообще одна из ключевых фигур нового московского правительства. Будучи заместителем мэра по вопросам экономической политики, он неизбежно вовлекается и в работу по инвестконтрактам в Москве, в частности он – руководитель рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов в составе ГЗК.

Понятно, что сфера девелопмента – лишь часть интересов Андрея Шаронова, который привлечен во все проблемные точки по экономической деятельности города. Однако чисто по долгу службы его мнение имеет критический вес в решении многих инвестиционно-строительных вопросов. Его позиция – это позиция вышестоящего, фигуры, которая рассматривает девелоперскую деятельность в комплексе с общеэкономической ситуации в городе и воздействует на нее. В такой ситуации набор веса неизбежен.

Что характерно, он контролирует и деятельность по текущим инвестконтрактам, и работу по конкурсам, куда неизбежно попадают земля и объекты недвижимости.

3. Константин Тимофеев

Начинал, пожалуй, с позиции низкого старта и в роли «темной лошадки». Что такое Москомстройинвест и что из него выйдет в начале 2011 года не знал никто. Тем не менее, Константину Тимофееву менее чем за год удалось продвинуть свой комитет на роль ключевого элемента во взаимоотношениях инвесторов, девелоперов, долевщиков и города.

Особый вес придает тот факт, что под его руководством ведется вся предварительная подготовка документов по инвестпроектам, выходящим на рассмотрение на рабочую группу ГЗК. Это означает то, что прохождение ГЗК в значительной степени зависит от проведенной оценки инвестпроекта.

В плюс Константину Тимофееву сыграло и то, что его комитет оказался привлечен к одной из самых горячих точек московского строительства – проблеме обманутых дольщиков. Это сразу обеспечило интерес прессы (и, естественно, самих дольщиков) к персоне его руководителя.

Интересен и тот факт, что Константин Тимофеев со второй половины года стал публичной персоной – он активно участвует в конференциях, встречах с прессой и т.п.

4. Наталья Сергунина

Вот уж кому был выдан самый значительный аванс, так это Наталье Сергуниной. Ее сфера компетенции – имущественно-земельные отношения и вопросы приватизации. Понятно, что такая фигура, пожалуй, наиболее интересна инвесторам и девелоперам из всей колоды новых чиновников.

Не следует придавать большого значения факту ее увольнения с должности руководителя Департамента имущества г.Москва. По сути, просто акцент перешел на звание заммэра по вопросам имущественно-земельных отношений, и Наталья Сергунина осталась одним из ключевых управленцев этого департамента.

Тем не менее, ее номер в нашем рейтинге лишь четвертый. По мнению ряда экспертов, она не сумела в должной степени наладить систему конкурсов по распродаже муниципальных активов (включая инвестконтракты). К примеру, практически нечего выставлять на конкурс из площадок, пригодных для жилищного строительства – а это сильно разочаровывает инвесторов и девелоперов.

На этом пока остановимся. За пределами рейтинга «собянинских чиновников» остались Е.Н.Поляков, А.Ю.Бочкарев и ряд других значимых персон Мосстройкомплекса. Возможно, что их время еще впереди.

Скажу сразу: лекция Эрика Ван Эгераата в ЦНБ по строительству и архитектуре была хороша. Отличные, грамотно подобранные картинки, логично идущие слайды, приятный во всех отношениях докладчик. Сразу видно, что Эрик – специалист по обаянию.

Однако хороша она была по-студенчески. Именно студенты и населяли зал библиотеки, не отрывая глаз от респектабельного (и распиаренного, кстати) голландца. Мне же, как специалисту, да и коллеге-журналисту Алексею Щукину (спецкорр «Эксперта») было несколько скучновато. Лет бы на десять раньше его к нам, когда сами еще вполне бы сошли за студентов…

Да и то, о чем говорил Эгераат, скорее, отсылает к прошлому. Там голландец искал ответы на насущные вопросы – «почему?», «зачем?», «что делать?». Точно не известно, но говорят, что за все послекризисное время серьезной работы он здесь так и не нашел. До сих пор если и вспоминают Эрика, то в связи с его «Русским авангардом» – красочным проектом на Якиманке, на котором, похоже, поставили окончательный крест.

Хотя списывать голландца со счетов ещё рано. Проекты его интересные, идеи более чем хороши для нас, единственно, что пиар оказался несколько подпорчен скандалом с «Капитал Груп» – это же надо, голландец по суду захотел получить деньги с заказчика работы! У нас такое не любят. Либо по-тихому уходи без денег, кусая губы, либо довольствуйся теми отступными, что предложили. А то, понимаешь ли, все денег хотят за работу, да ещё и в полном объёме!

О чем говорил Эгераат в Центральной Научной Библиотеке на Дмитровке?

Да, увы, о том, до чего нашим девелоперам ещё расти и расти. Название его лекции – Value and Design. Дизайн и Ценность. Он рассказывал о том, как понимает ценности в архитектуре и градостроительстве. Что есть вообще здесь ценности для общества? Ну не деньги же, которые выручены после продажи площадей объекта.

Вот, к примеру, одна мысль: коллективно-ценная вещь в городе (здание ли, квартал ли) – это то, что в течение многих поколений остается предметом красоты и гордости для людей, обитающих в этом городе. Собор Св. Павла в Лондоне, Эйфелева башня и Латинский квартал в Париже, Манхэттен в Нью-Йорке, планировка кварталов в Барселоне и многое, многое другое.

По-хорошему, строить и проектировать надо именно с таким прицелом. Пожалуй, у нас этому подходу следуют единицы. Можно упомянуть, как ни странно, Сергея Полонского, да еще пару тройку архитекторов, работающих в центре Москвы и старающихся сделать именно культурно-ценные здания.

По мнению Эгераата Москва сталкивается все с той же проблемой, что и другие мегаполисы. Она в избыточном многообразии, существовании сразу многих ценностей, реальных и мнимых, разделить которые мы не в силах. Вот, к примеру, новая мечеть на Олимпийском проспекте, вокруг которой сейчас ломают копья. Быть может, её лет через двадцать снесут с позором, а может она станет жемчужиной архитектуры столицы. Или памятник Петру Первому на Москве-реке? Ценность ли он для городского сообщества? То, что в глазах прошлых городских властей он был ценностью, сомнений не вызывает.

Голландский архитектор прямо задал вопрос: что привлекает сейчас людей в Москве? Какие ценности? Быть может, все дело лишь в гигантском обороте денег? Как проверить? Уберите 90% москвичей и связанных с ними бизнесы. Уберите все властные и центрально-управляющие структуры. Поедут ли в этот город новые жители? А если поедут, то зачем? Ведь теперь бешеных денег тут не заработать. Есть ли ценность в Москве как месте обитания?

Ценности, они, вообще-то, могут быть и нематериальными. Духовный центр страны. Или город, где жители живут в среднем на 10-15 лет больше. А, может, это должен быть второй Париж, без Эйфеля и Елисейских полей – город, куда нужно приезжать в двадцать лет, без денег и работы, чтобы обрести любовь и смысл бытия.

Вот эти вопросы и обрисовывал в лекции голландец. Обрисовывал, но не давал ответа. Сам он Москву видит как место дохода и приложения своих творческих амбиций. Для Москвы он желает многообразия и жажды развития нового внутри самой себя. При этом Эрик честно говорил, что плохо, если мы просто эксплуатируем и выдаиваем свои города. Нужно, наоборот, что-то давать взамен. Привносить, создавать новые ценности. Наконец, просто помогать городам. Города сейчас живут, в основном, за счет количества, а должны жить на основе качества.

К слову сказать, сам Эгераат как раз в среде голландских архитекторов считался как бы инфант террибль, отринувший идеалы служению социуму на ниве архитектуры и бросившийся в поисках длинного нефтерубля или нефтедоллара в арабские страны и Россию. Хотя, быть может, в посткризисное время все поменялось.

Теперь голландец говорит так: в последнее десятилетие мы убедились в том, что рынок, рыночные отношения носят строго индивидуалистический характер, а, отнюдь, не общественный. Это весьма пагубным образом сказывается на архитектуре и градостроительстве. Что стоит вновь вернуться к госрегулированию этой среды, к общественному контролю. Даже архитекторам не стоит доверять, ведь архитектор мыслит себя художником, а это публика сугубо индивидуалистическая.

То чем гордились архитекторы в Голландии в 70-ых годах (Эгераат здесь дает пример нелинейного микрорайона Амстердама) – теперь является проблемой и головной болью нынешнего поколения, примерно как у нас кварталы «хрущевок», за которые выдавали госпремии. Архитектор неизбежно создает то, в чем заказчик хочет видеть себя. Но хотят ли это видеть другие члены сообщества? Хотят ли это видеть даже потомки заказчика? Здесь Эгераат видит корень проблемы.

А кто, собственно, сам Эрик Ван Эгераат?

Для нас он, скорее, символ западной мысли, западной ветви архитектуры. Некая звезда, которую когда-то всем хотелось водрузить на свою «ёлку». Эрик – это не Заха Хадид, не Сойбек, не Фостер, ни Кулхас. Хороший архитектор, но подлинной звездой он был только для нас в тогдашних нулевых годах. Ну и сейчас, для студентов архитектурных ВУЗов он тоже звезда. Просто ни Заха Хадид, ни Норман Фостер не приходят в библиотеку читать лекции. Не иначе чем-то другим заняты…

Среди моих знакомых нет ни одного человека, который не любил бы кино. Кто-то снимает, кто-то снимается, кто-то занимается монтажом. Ну и все поголовно любят сходить в кинотеатр, посмотреть хороший фильм в компании друзей. Смотреть я тоже люблю, но желания быть причастным к съемочному процессу, и, не дай Бог, самому сниматься, никогда не возникало. Все изменилось год назад, когда мы решили снять первый в истории кинематографа блокбастер о рынке недвижимости. Казалось бы, тема совсем не киношная, снять что-то стоящее про недвижимость невозможно.

Но оказалось, что это не так. За основу был взять сценарий «11 друзей Оушена», полностью переработан и получился весьма забавный фильм. Именно фильм, а не какое-то хоумвидео. К процессу мы подошли очень ответственно – наняли команду профессионалов, у нас был и режиссер, и операторы, и осветители, и костюмеры с гримерами. Ну, в общем, весь огромный перечень людей, которых указывают в длиннющих титрах в конце «настоящего» кино.

И вот с того момента, когда мы решили снимать фильм, мое отношение к самому процессу производства кино резко изменилось. Как оказалось, все эти съемки, бесконечные дубли, смена декораций, установка света и т.д. – это невероятный драйв. Да, когда в 6 утра приезжаешь на площадку и покидаешь ее только через сутки, это сильно утомляет. Но затягивает как наркотик.

Ни у кого из тех, кто принимал участие в съемках, не было сомнений относительно того, что нужно будет снимать сиквел. И вот прошел год и мы снова в игре. В этот раз мы берем за основу «12 друзей Оушена», ловко вплетаем в сюжет расширение Москвы, и в итоге получаем… Впрочем, вам пока рано знать, что получится в итоге. Результат можно будет увидеть 24 ноября на торжественной церемонии награждения премии Urban Awards 2011. А пока можно освежить в памяти прошлогодний фильм. Для тех, кому совсем не терпится, папарацци сделали несколько фотографий с первого дня съемок. И да, чуть не забыл. В этот раз в фильме снимаются не только звезды рынка недвижимости, но представители шоу-бизнеса.

Компании «ЮМАКО», возглавляемая Александром Удаловым, выставила на продажу свою гостиницу «Катерина Парк». Есть информация, что г-н Удалов планирует распродать все свои активы и окончательно поменять место жительства.

История неслучившейся гостиничной сети «Катерина»

В свое время, когда первая гостиница «Катерина Сити» на Шлюзовой набережной только открылась в Москве, она была одной из лучших в своем сегменте. «Катерина» работала в формате трех звезд и успешно конкурировала с такими гостиницами, как «Измайлово» и «Космос». В результате правильной стратегии «Катерина» очень быстро нашла своих клиентов и раскрутилась. Однако специфика бурно развивающегося Российского гостиничного бизнеса такова, что если объект не обновляется и не модернизируется, то он теряет свою привлекательность и актуальность, что и произошло с «Катериной». Сейчас в Москве открываются такие высококлассные гостинцы, как «Азимут», «Гелиопарк», выходят международные операторы, идет активная реконструкция старых гостиниц, Минск, например. Складывается впечатление, что «Катерина-Сити» порой не выдерживает конкуренции на общем фоне, не всегда соответствует современному уровню сервиса.

Стараясь хоть как-то не отстать от новых тенденций, отель в этом году полностью объявил себя зоной для некурящих. Но даже такие «инновации» не способны исправить ошибки в «хваленом» сервисе и «европейских» номерах отеля: как пример, в целях экономии пространства туалетные комнаты в номерах спроектированы таких размеров, что сидя на унитазе, человек просто упирается лбом в закрытую дверь. При этом отель находится в управлении у г-на Удалова, то есть им арендован и продан быть не может.

Второй московский отель сети – «Катерина Парк» – расположен крайне далеко от центра, на юге Москвы. Именно он и выставлен сейчас на продажу. Отель позиционируется как 4-звездочный, но факту тянет только на 3 звезды. Во-первых, это не новое строительство, а реконструкция объекта, соответственно, здание не удовлетворяет всем современным требованиям. Во-вторых, удаленность от центра, близость от МКАДа, южный округ, который славится сложным трафиком – все эти факторы не могут характеризовать 4-звездочный объект». 10.000 квадратных метров отеля «Катерина Парк» едва ли могут быть оценены по ставке выше, чем $3000 за метр, реалистичнее звучит $2500.

«Составляющая цены любого объекта – это бренд. В данном случае бренд Удалов играет скорее не в его пользу, – подтвердил мне Станислав Ивашкевич, руководитель направления гостиничной недвижимости компании CBRE. – Г-н Удалов очень редко с кем-то договаривался. Он один из первых наших успешно начал в Москве гостиничный бизнес, и правильно начал, но сейчас сильно скатился. Например, я знаю два примера, когда инвесторы отказались с ним сотрудничать и стали самостоятельно заниматься эксплуатацией и управлением гостиниц. Он просто не смог договориться с собственниками. Кроме того, могу сказать, что и сами проекты, которые он делает слабенькие. Я не раз сталкивался с результатами работы господина Удалова и вижу, что они не очень высокого качества. Что касается гостиницы “Катерина-Парк”, то могу сказать, что она расположена в совершенно не туристическом месте. По моей оценке, данный объект не может стоить выше 23 млн. евро – это его красная цена. Но я думаю, что г-н Удалов захочет не меньше 50 млн.».

«На гостиничном рынке 50 млн. евро за 240 номеров – это не самая безумная цена. Но я бы не купил этот объект по такой цене, – добавил в разговоре Вадим Прасов, вице-президент федерации рестораторов и отельеров. – Отель никак не тянет на 4 звезды по совокупности параметров, главный из которых – его крайне неудачное месторасположение. В целом цена должна зависеть от показателей рентабельности, но я не уверен, что на данном объекте она соответствует ожиданиям потенциального покупателя».

Катерина-Альпик – одно большое уголовное дело?

Что касается Сочи, то и здесь, судя по всему, «Катерина-Альпик» проигрывает своим конкурентам. Причем если первоначально Удалов получил разрешение на строительство именно гостиницы, то впоследствии таинственным образом, путем, не исключено, коррупционным, Александр Петрович перевел гостиницу в жилой фонд. В Олимпийской столице только в рамках проекта «Город Горки» строится огромное количество апартаментов, которые будут продаваться и сдаваться в аренду – это современные качественные объекты. Не потеряют ли апартаменты «Катерина-Альпик» на этом фоне свою актуальность безвозвратно?

В собственности господина Удалова в «Катерине Альпик» осталось 4 апартамента, 20 машиномест, почти 700 квадратных метров нежилых помещений, которые, по имеющимся сведениям, Александр Удалов без веских на то оснований старается позиционировать как квартиры, и клубный дом площадью 2000 кв.м. Что примечательно, г-н Удалов ведет переговоры с покупателями. При этом имеется информация, что:

А) объекты уже заложены в «Совкомбанке» за сумму выше своей реальной стоимости под 14% годовых,

В) имеет место растущая из месяца в месяц задолженность перед эксплуатирующей организацией в несколько сотен тысяч долларов.

Удалов в разговорах с покупателями также упоминает и о земле под жилым комплексом «Катерина-Альпик», на которой, якобы, можно построить еще много объектов. Во-первых, построить новые дома здесь вряд ли кому-то удастся. Во-вторых, эти идеи радикально расходятся с обещаниями своим бывшим покупателям со стороны самого Удалова. В-третьих, земля под жилыми домами в силу закона становится общей долевой собственностью купивших квартиры жильцов, то есть ни продать, ни заложить ее нет никакой законной возможности. Таким образом, нет оснований доверять обещаниям переоформить кредит на покупателя, да еще и под 12% годовых.

Мы планируем обратиться и в «Совкомбанк», и в ЦБ с тем, чтобы кредитор внимательнее изучил свой договор, ведь залогом в том числе выступает земля под уже построенными домами с проданными там квартирами. При этом задолженность по коммунальным платежам и операционным расходам растет семимильными темпами. Такой залог светит заемщику уголовным преследованием, ведь документы явно были оформлены в соответствии с утратившими силу и устаревшими документами. В случае, если уголовная составляющая в действиях фирмы Удалова будет обнаружена, мы будем настаивать на возбуждении дела.

Попытка возбудить против фирмы Удалова уголовное дело уже вторая со стороны Penny Lane Realty. Приобретенные одной из фирм холдинга апартаменты в «Катерина Альпик», г-н Удалов оформил на свою фирму, даже признал это, направив в администрацию Сочи официальный отказ от своего права, как ошибочно оформленного на себя. Наши юристы квалифицируют такое поведение как мошенничество в особо крупных размерах, причем подтвержденное фактическим признанием. Несмотря на многочисленные обращения в правоохранительные органы и депутатские запросы, Сочинские правоохранители, продолжают делать вид, что ничего противозаконного не происходит. Ярким примером является «господин полицейский» из Сочинского УБЭПа по фамилии Ежов, который за время проведения проверок деятельности ООО «Катерина Альпик-1» был из майоров повышен в подполковники, уголовное дело при этом так и не возбудил. Думаю, причины такого поведения более-менее понятны каждому, кто знаком с Российскими реалиями.
Долги, долги, кругом долги…

Вообще, с именем «Катерина Альпик» (официальное название ООО «Катерина Альпик-1») связано достаточно скользких моментов, репутацию не красящих. Одних только судебных споров, в которых ООО «Катерина Альпик-1» выступает ответчиком, набралось достаточно. Для примера, если взять только Арбитражный суд Краснодарского края, мы увидим следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО «Производственно-строительная компания «МИР» с иском о взыскании 980 000 рублей задолженности по договору на выполнение комплекса строительно-монтажных работ, заключенному аж в далеком 2006 году. У ООО «Катерине Альпик-1» не нашлось аргументов, опровергающих доводы строителей и они были вынуждены подписать мировое соглашение, предусматривающее выплату долга частями, по 150 000 рублей в месяц. Очень характерный показатель. Видимо, выплачивать больше – непозволительная роскошь для должника. Ну или просто не хочется. Что ж, это тоже своего рода показатель отношения лиц, ответственных за принятие решений в «Катерина Альпик-1» к договорным обязательствам.

Другой не менее яркий пример. Пришлось искать правду в суде ООО «ЮгЭнергоСервис», которое имело неосторожность выполнить для «Катерины Альпик-1» работы по пуско-наладке систем кондиционирования и вентиляции в комплексе апартаментов «Катерина Альпик», расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Защитников Кавказа, 77/2. Арбитражный суд взыскал с «Катерины Альпик-1» 758 000 рублей. Примечательно, что представитель ответчика даже не изволил явиться в судебное заседание.

А вот ООО «Прогресс Плюс» обратилось в Краснодарский арбитраж за взысканием более крупной суммы с «Катерины Альпик-1». Суд обязал «Катерину Альпик-1» выплатить ООО «Прогресс Плюс» единовременным платежом более 1 957 000 рублей.

Есть у «Катерины Альпик» и еще более парадоксальные долги. А именно: около 250 000 тысяч долларов составляет задолженность по оплате коммунальных платежей перед управляющей компанией за содержание комплекса «Катерина Альпик». Парадокс ситуации в том, что объект, на котором висит столь немалый долг, г-н Удалов, насколько известно, умудрился заложить в банк. Причем часть апартаментов, за которые не оплачены коммунальные платежи, принадлежат лично г-ну Удалову.

Неутешительные выводы

По мнению моих коллег с рынка, гостиничная сеть «Катерина» малопривлекательна для инвесторов, один отель переведен в жилье и распродан («Катерина Альпик»), второй вообще находится в аренде («Катерина Сити»), третий переоценен Удаловым более, чем в два раза («Катерина Парк»). Более того, как бизнес «Катерина» уже вряд ли заинтересует какого-либо инвестора. Целью покупки может быть разве что кардинальная реконструкция под новый бизнес. То есть речь идет не о покупке бизнеса, а покупке объекта под реконструкцию.

Господин Удалов потерял доверие окружающих. Понятно, что покупатель любого объекта у г-на Удалова может столкнуться не только с чередой неисполненных обязательств и потенциальных исковых требований, но и с фактами прямого обмана. Многие люди, имевшие неосторожность поработать с Удаловым, сегодня попали в сложное положение: Penny Lane до сегодняшнего дня не может получить прав на объекты, приобретенные и даже переданные по акту несколько лет назад. Фонд «11 invest» вынужден принять на себя управление всем комплексом и к своему удивлению, будучи владельцем большинства апартаментов, выяснил, что другой крупный собственник – то есть именно Удалов – не только не платит за управление комплексом, но и заложил обещанный владельцам квартир клубный дом вкупе с не принадлежащей ему землей в банк под астрономическую сумму. В сегодняшней ситуации инвестор не будет рисковать, вступая в отношения с таким продавцом.

Пустите под крышу! До конца весенней сессии Госдума рассмотрит поправки к Жилищному кодексу (ЖК), разрешающие интернет-провайдерам заводить кабель в дом на основании одного лишь соглашения с абонентом, без дополнительных разрешений и согласований Проект закона (копия имеется в распоряжении «Ведомостей») внесли в Госдуму депутаты Раиса Карамзина и Владимир Горбачев. Совет Госдумы постановил рассмотреть его в период весенней сессии, длящейся, как правило, до середины июня. Читать целиком

Лет этак 10 назад подобная законодательная инициатива была бы очень к месту.
Безусловно, рынок телекома для домохозяйств развивался бы цивилизованнее. Но, во-первых, именно в Москве. В Питере монопольного телекома сроду не было – это только в столице инфраструктуру должно «закапывать в землю», в другой столице не преследуется практика «кинуть» провод с крыши соседнего здания. А в регионах и вовсе невозможно что-то монополизировать для отдельных строений – их мало. Плюс – оператор-«папа» (Связинвест и теперь Ростелеком) все равно держит город в «собственности». Монопольному оператору придется забирать трафик именно у него.

Значит, законодательная инициатива теоретически решает лишь проблемы потребителей Москвы.
Но и в столице проблема уже несколько лет как перестала существовать. Максимум – отдельные объекты, да и там жильцы уже практически победили «упырей».

По факту инициатива настолько запоздала, что может рассматриваться лишь элементом пиар-компании инициаторов. Поскольку я сильно в курсе, попытаюсь раскрыть эволюцию проблемы.

Избалованные галопирующими ценами девелоперы решились сыграть в создание собственных монопольных телекомов. Как показала практика, по сравнению с основной деятельностью, доходы от таких услуг связи оказывались в рамках арифметической погрешности. Но при этом требовали ощутимых инвестиций в строительство инфраструктуры, закупку оборудования и организацию системы обслуживания. Только Гарс Телеком было реализовано более дюжины консалтинговых проектов по этой теме. Причем ситуаций, когда девелопер обращался к нам с задачей определить целесообразность запуска собственного телекома, было гораздо меньше. Самый частый сценарий был одинаков. Кто-то из «умников» – то ли местные айтишники, то ли еще какие ходоки – рисовали золотые горы дополнительных прибылей. Тогда было не сложно сыграть на стремлении девелоперов построить сотни тысяч и даже миллионы метров жилья и убедить в целесообразности обладать еще и своим телекомом.

Последующее развитие событий было тоже схожим. Инвестировались небольшие деньги на оборудование (подчас даже не операторского уровня). Покупатели жилья ставились перед фактом наличия только одного поставщика услуг связи и доступа в интернет. Поначалу бизнес шел неплохо – монополия позволяла брать только за подключение интернета до $3 тыс., продавать городские телефонные номера в 2-4 раза выше рыночной цены и устанавливать тарифы, сравнимые с офисными. Никого не волновало, что цены телекома в офисах выше из-за принципиально иного уровня обеспечения клиентского сервиса, показателей бесперебойности и т.д.

Чем дальше в лес, тем больше дров. Оказалось: чтобы соответствовать уровню даже среднего районного провайдера, а также обеспечить быстрое масштабирование бизнеса на вновь вводимые объекты, требуются все новые инвестиции. А поскольку объекты девелопера часто стоятся в разных концах города, стоимость строительства и содержания инфраструктуры «своего» оператора досадно сильно возрастала. Потом на бизнес начинает оказывать влияние национальный фактор «время в девелопменте» – объекты никогда не сдаются в срок.

И все было бы ничего, если бы не купившие жилье люди. Вот кто все всегда портит! Реклама в метро кричит про безлимитный интернет за 300-500 рублей (вместо 1500 от монопольного оператора). Городской телефон все меньше используется, но только за аренду номера требуется выкладывать до 1500 руб. ежемесячно. Но и это не все – людям нужны и иные услуги – IPTV (еще инвестиции), удобства оплаты и разнообразие тарифных планов (затраты на приличный биллинг).

Дальше люди восстают против навязанной наживы, пишут письма в МГТС, «кидают по воздуху» провода от соседних зданий с услугами качества хотя бы домовых сетей (там тоже все сделано «на коленке», но хоть цены рыночные), пытаются пользоваться беспроводным интернетом (глушить сигнал опасно – попадает под УК).

Проинвестировав за несколько лет десятки тысяч долларов, признаваться в ошибке и закрывать бизнес, согласитесь, не хочется. Поэтому далее теряется время меняются команды «рулителей» своих телекомов. Ищутся покупатели – но цена кризисного актива несоизмерима произведенным вложениям. Обращение к консультантам часто происходит уже после всего вышеперечисленного.
Мне не известны примеры такого узкоспециализированного консалтинга по теме телекома в интересах рынка девелопмента и недвижимости, который практикует Гарс Телеком. Поэтому считаю, что наш опыт релевантен для построения объективного среза ситуации.

Уважая правила деловой этики, не буду раскрывать имен и названий компаний, даже учитывая срок давности по отдельным проектам. Постараюсь лишь описать текущее положение вещей.

1. Консультации для планируемых проектов создания собственниками собственных телеком-проектов. Только двум заказчикам-застройщикам жилья было по результатам исследования рекомендовано рассматривать создание собственного телекома. В обоих случаях речь шла о масштабных проектах застройки. Учитывались в т.ч. особенности местоположения и текущего наличия в этих районах альтернативного предложения. Рассчитаны реальные затраты и определены реперные точки по возврату инвестиций по разным сценариям. Цена для конечных потребителей – рыночная.
2. По аналогичным проектам для коммерческой недвижимости только в четырех случаях экономика процесса показала возможность создания специализированного оператора. Причем, речь шла не всегда о монополии такого провайдера.
3. Проекты по спасению существующих собственных активов по жилью. Не буду раскрывать всех нюансов и ноу-хау. Тут все очень зависит от готовности собственника услышать и принять идеи консультантов. Всего четверть проектов по итогам получила единственно возможный по нашему мнению ход. Остальные по факту находятся сегодня в умирающем состоянии. К сожалению, принося жильцам массу неудобств.
4. Проекты по офисным «карманным» операторам. До событий 2008 г. Далеко не все собственники оказались готовы согласиться с предложенными трендами по дальнейшему развитию активов. Почти все сегодня оказались в еще худшем положении с приходом кризиса.

Вывод – мы, наверное, должны быть благодарны тому, что нам дали возможность заработать на консультировании по теме «собственных операторов» для собственников недвижимости. Но по факту – жаль, что наши клиенты обладали возможностью потратить время и ресурс неэффективно.

Сегодня такой проблемы на рынке нет.

Эксперты компании Penny Lane Realty составили первоапрельский словарь риэлторского слэнга.  Все термины настоящие и случайным совпадением не являются.  Мне кажется, это многих улыбнет :)

Вексельная схема – договор о приобретении векселей и иных документов, к сделке с недвижимостью не имеющий никакого отношения

Висяк – непродаваемый объект

Вить кружева – поведение собственника, который мелочится и многократно обсуждает свои деловые отношения с риэлтором, делит шкуру неубитого медведя

Гарлем – поселок таунхаусов Покровские Холмы

Дачка – земля под дачное строительство

Дербан – схема деления комиссионного вознаграждения между конкурентными риэлторами или разными брокерами, сопровождавшими одну сделку

Дом-музей – квартира коллекционера, которая сдается в аренду с ценным имуществом

Жидкотека – некорректное поведение

Завидный жених – холостой арендатор квартиры в бюджете от $10 000

Замануха – нереальный объект, выставленный в рекламу с целью привлечения клиентского интереса

Затык – сделка застопорилась

Зыкино, но бабкино – хороший, но переоцененный объект

Каникулы – период времени, за который арендатор по каким-то причинам (гостеприимство владельца, время на ремонт и отделку и т.п.) не платит арендную плату

Карлсон – покупатель пентхауса

Катать – возить на показы

Квартира в стиле «ретро» – жилье с «бабушкиным» ремонтом

Кролик – арендатор, часто меняющий квартиры

Локация – месторасположение объекта

Морозко – замороженный объект

Мутный клиент – клиент, который пытается избежать оплаты брокерской комиссии

Неадекват – собственник со странными требованиями к клиентам, например, не вешать рекламную вывеску на объекте.

Надевелопили тут – понастроили

Недвижимость shit-класса – дом или квартира эконом-класса, рядом с  которым на севере – мусорный полигон, на востоке – отстойник, на юге – свиноферма, на западе – рыбная фабрика и жильцы всегда точно знают, откуда дует ветер

Недвижимость «от купюр» – элитный сегмент жилой недвижимости

Недвижимость «хочу быть от купюр» – недвижимость бизнес-класса с претензией на элитный сегмент

Новоселки – новые поселки

Особняк – отдельно стоящее здание, которым может являться и бывший детский сад

Окончание финансового кризиса – прекращение отношений с Альфа-Банком

Пассажир – покупатель

Показушник – человек, который показывает объект от имени арендодателя

Полный фарш – офис класса А

Привет из 90-х – квартира с мебелью 90-х годов и ремонтом 20-летней давности

Приход – брокерская комиссия

Просмотровка – лист просмотра помещения

Разводной ключ – заведомо невыгодный для клиента договор

Распил – схема деления денег от реализации объекта

Русская народная сказка – подтверждение дохода по форме банка

Сталинский винтаж – квартира в аренду от бывших партийных деятелей с соответствующим интерьером, отражающим дух сталинского времени

Турист – клиент, который постоянно ездит на просмотры, но ничего не покупает. При этом риэлтору не важно, сколько денег он обещает заплатить, лишь бы не ехать с ним еще раз

Убитый объект – объект в плохом состоянии

Ушасток – участок

Фавелы – садоводческие товарищества советского периода

Фартовые – частные маклеры. На самом деле кидал среди частных маклеров не так
много, но расставлены они так грамотно, что встречаются на каждом шагу

Хозспособ – метод строительства, который основан не на реалиях рынка, оценках или анализе проекта, а лишь на толщине кошелька девелопера, его аппетитах и личных пристрастиях

Шило -  плохой офисный объект

Чумоход – показ объекта, заведомо организованный с пониманием того, что он не подходит покупателю

Экскурсант – тот, кто ходит на просмотры дорогой квартиры, не собираясь ее снимать

Яйцеголовые – аналитики и прочие люди, способные не только «парить», но и считать, анализировать, исследовать, но не способные ничего продать.

Риэлторские поговорки

Возвращается неожиданно риэлтор из Винера…
Волков бояться – участок с лесными деревьями не продать.
Если в ЕИРЦ третий день никто не отвечает, значит – сегодня среда.
За двумя покупателями погонишься – третьего не поймаешь.
Каждый ипотечный брокер должен уметь готовить банк и клиента.

Не подумайте, что я оговорился. Именно так – «моя жена – удачный бизнесмен» – как-то раз высказался о своей супруге незабвенный Юрий Михайлович. Оговорился, старик, с кем не бывает. Да и сами по себе узы брака между чиновником высшего звена и удачливой бизнесвумен – обычная практика в России. К сожалению, удача незамедлительно отворачивается, когда муж перестает занимать высокий пост. И здесь уже ничего не зависит ни от профессионализма руководства компании, ни от того, насколько крепка была ее бизнес-структура. Единственным вариантом может быть уход «по-хорошему», то есть без скандала, тихо и мирно, с добровольной отдачей части нажитого.

К сожалению для Елены Николаевны, ее муж так не вовремя пошел ва-банк, полностью утратив политический нюх. Сама же госпожа Батурина не стала, подобно Чичваркину, спешно продавать свой бизнес. Хотя и получала в конце прошлого года довольно щедрое предложение – за $400 млн «Интеко» был готов купить глава другой крупной девелоперской компании Coalco Василий Анисимов. Но тогда предпринимательница отказалась, обратив внимание, что группа компаний стоит много больше. Так то оно так, но в нашем чудесном государстве всегда надо помнить о том, от чего обычно не зарекаются… Я почти уверен, согласись тогда Елена Николаевна взять эти деньги, и ей бы с легкостью забыли все «прегрешения молодости». И началась бы новая жизнь.

Если раньше ей направляли прозрачные намеки на то, что пора бы отдавать бизнес «Интеко» и брать то, что предлагают, то теперь компанию пытаются, что называется «отжать». Почему-то в этой ситуации мне становится жаль супругу нашего экс-мэра. По сути дела, неплохие дома строила – красивые, качественные, современные. К примеру, мне очень нравится архитектура нового жилого квартала на Ломоносовском проспекте. Того самого, куда должны были заселить МГУшную профессуру, но все никак. Конечно, я не профессионал в этом деле, да и вдобавок ко всему, при взгляде на эти высотки в псевдо-сталинском стиле возникает впечатление, аналогичное тому, что я чувствую, проходя мимо «новодела» на месте гостиницы «Москва» – «грандиозно, но бездуховно». В любом случае – это вам не «панель», которой все вокруг застроил ПИК.

А коммерческая недвижимость? Это же просто песня! Глядя на проекты, становится ясно, что это не просто коробка из стекла и бетона, а настоящее произведение европейской архитектурной мысли. Но даже при беглом их изучении становится очевиден административный ресурс. Я имею в виду, скажем, проект отеля категории de luxe на ул. Ильинка. Даже само описание уже похоже на издевательство: «Архитектурная концепция <…> основана на продолжении исторической традиции Китай-города – перекрытии торговых рядов стеклянными фонарями». Причем эти фонари создают, судя по картинке, три (!!) дополнительных этажа и чердак. Более того – откуда вообще была взята эта «историческая традиция» перекрывать торговые ряды стеклянной крышей?

Хотя, что я говорю, это же все такие мелочи – исторической Москвы уже давно не существует. Но действительно жаль, что если властям все же удастся разрушить девелоперскую компанию, то мы все лишимся очень хорошего застройщика по-настоящему качественной недвижимости.

Как главу эксплуатирующей компании (Группа компаний VMB TRUST) меня спрашивают, что привело к трагедии в гипермаркете «Окей» в Санкт-Петербурге?

Ответ у меня один — покажет следствие.

Обвинять кого-либо без результатов расследования, без данных экспертизы нельзя. Причиной могло стать что угодно: от ошибок при проектировании, использования некачественных материалов при строительстве до неправильной эксплуатации здания. Кровля, к слову, может сломаться и из-за проблем с фундаментом здания. Гадать можно сколько угодно! Нельзя огульно обвинять эксплуатирующую компанию. Равно как и винить во всем снег.

Расчет снеговой нагрузки при проектировании делается с учетом того, что снег может лежать на крыше всю зиму. Важно знать, какая снеговая  нагрузка и какой способ эксплуатации кровли предусмотрены проектом. Но, если проект прошел экспертизу, объект правильно, с соблюдением всех норм, построен, сдан госкомиссии и с соблюдением правил обслуживания здания эксплуатируется, то трагедии быть не должно. Этот “Окей” был построен одним из первых в сети, открыт в 2002 году. За это время могли накопиться ошибки в эксплуатации здания. Моральной ответственности с эксплуатирующей компании никто не снимает.

Исходя из проектных характеристик здания, на любом объекте формулируются Правила обслуживания, которые должны с соответствующей периодичностью и соответствующим качеством выполняться. Контроль за их выполнением – задача главного инженера эксплуатирующей компании объекта. Причину произошедшего установят эксперты.

Технология строительства конструкции подобных объектов (подразумевающих массовое скопление людей) достаточно сложна. Несмотря на видимую простоту, их эксплуатацией должны заниматься профессионалы.

Мы уже несколько лет бьемся за развитие рынка эксплуатации. И бьемся зачастую с собственниками объектов, желающими сэкономить на ней. До трагедии никто не думает о том, насколько эксплуатация объекта – сложная и ответственная задача! Думаю, сегодня и владельцы «Трансвааль Парка», и руководство «Окея» пересмотрели бы вопрос обслуживания объектов.

Определяющая роль государства в формировании предложения и определении спроса на рынке  – характерная черта коммунистического государства. По сути дела, неспособность чиновников Госплана СССР предусмотреть все потребности советского человека была главной причиной недовольства последнего – ведь одной колбасой по 2.20, да водкой по 5.40 счастлив не будешь. Хотя для многих это и было СЧАСТЬЕ.

Как бы то ни было, эксперимент был признан неудачным, но не провальным. Некоторые страны, посчитав ошибкой переход на рыночные рельсы в один день, начали поступательное движение в сторону Дяди Сэма, сохраняя при этом некоторые элементы планирования. Надо сказать, что внедрение рыночной системы при грамотном контроле властей помог, например, Китаю сносно (мягко говоря) пережить недавний кризис, выйдя из него не менее, а даже более развитой державой.

Вообще, мне кажется, что Поднебесная на удивление четко поняла, где находится тот самый «срединный путь» экономического развития! Не надо с головой бросаться в омут либерализма, не надо в один день отпускать курс валюты и потом говорить, что, мол, выживут не многие, но жертвы необходимы. Но и одно пальто на 5 лет – не дело. Надо просто дать людям заработать и с удовольствием это заработанное потратить. Быстро разбогатевшие и патриотично настроенные китайцы стали также стремительно и, надо признать, не без выгоды скупать любую недвижимость.

Патриотизм – дело хорошее, но такое его проявление чревато угрожающим для экономики уровнем инфляции. ЦК компартии Китая не оставалось ничего другого, как ввести ограничения на сделки с недвижимостью. Но пока эти меры не принесли ощутимых результатов, в стране появляются целые города-призраки. Одним из них стал Ордос. Город с таким нехарактерным для Китая названием находится в районе Кангбаши в провинции Внутренняя Монголия. Власти планируют, что скоро здесь будет жить около миллиона человек, но пока на улицах практически готового города можно встретить разве что строителей. Пустует Ордос совсем не потому, что обанкротилось какое-то градообразующее предприятие или покупатели домов не смогли расплатиться по кредиту, напротив – почти все они уже имеют своих владельцев, купивших недвижимость в инвестиционных целях. Но пока частные инвесторы не стремятся жить здесь, предпочитая соседний город Дуншенг. Как переселить сюда жителей КПК пока не знает, но, тем не менее, не прекращает строить за госсчет прекрасные жилые комплексы, особняки, библиотеки, музеи и даже памятники…

На сайте f5.ru опубликована интересная статья про московский недострой:

Москва все больше обрастает недостроями. Инвесторы разоряются, деньги кончаются, а недостроенные здания стоят в самом центре Москвы годами. Сейчас в Москве более 500 замороженных строек, некоторые из них оживут в ближайшее время, а некоторые так и останутся зданиями-призраками.

Прогуливаясь в последние дни по городу, фотографируя красивые виды заснеженной столицы, повсюду, по всем районам города, мне приходилось постоянно натыкаться на огромные пустыри, недостроенные здания, ветшающие руины — свидетели больших амбиций, больших денег и еще большего воровства.

Читать дальше на http://varlamov.f5.ru/post/335008