Archive for the ‘Городская недвижимость’ category
Собственник – это звучит грустно
декабря 24, 2010
Владимир Максименко
На прошлой неделе заехал в гости к своему давнему приятелю. Видимся мы с ним не так часто, как хотелось, а тут повод хороший – ремонт сделал. Живет он в старинном доме, недалеко от Арбата.Особняк архитектуры начала 20 века с изразцами Врубеля. И все замечательно, пока не зашел в подъезд. На площадке «дымовуха» такая, что хоть «топор вешай». Объяснение простое – кто-то оберегая «свое» жилище, не думает об «общей» территории. Увы, ничего нового. Ситуация настолько типична для многоквартирных домов, что навело на мысль по поводу права собственности.
Главная проблема таких собственников, на мой взгляд, это та, что их большая часть не понимает владельцем, чего они являются. Все убеждены, что собственность – это только права , но не обязанность. Хотя при этом в ГК написано,что «..собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества…», т.е. не только налоги платить, но и обеспечить безопасное содержание того, с точки зрения интересов общественных, чем ты владеешь.
Любое здание, будь то многоквартирный дом, особняк и т.д. это сложное инженерное сооружение и бремя ответственности за кровлю, лифты, лестничные марши и за состояние всего остального, лежит только на его собственниках.
Существует странная теория, когда человек, оправдывая свое поведение в местах общего пользования в доме, перекладывает всю ответственность за свои действия на государство. Возможно это наследие тотальной приватизации. Когда всем делегировались право на собственность, при этом, не ставились акценты на обязанности. Но ведь право, на мой взгляд, понятие комплексное.
Конечно, одинаковых зданий не существует, все дома имеют свою индивидуальность. Свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния. На многих домах стоит отпечаток природных и климатических условий. В зависимости от чего, бремя содержания будет распространяться на очень многие критерии в здании. И совершенно очевидно, что те квадратные метры, которыми мы владеем на праве собственности, являются не только большим человеческим счастьем и благом, но одновременно и нашим «бременем » , как сказано в законе.
Ведь подъезд или « входная группа» это, не больше – не меньше, “визитная карточка” самого дома. И согласитесь, приятно возвращаться туда, где на входе тебя встречают комнатные цветы или просто чистота и свежий воздух.
Классом ниже, классом выше…
сентября 16, 2010
Настя Кременчук
Итак, ГУД разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Цель классификации – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД и представители местного сообщества. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации ГУД.
Базовая классификация офисных центров ГУД принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах. Причем, с изменением рыночных требований к объектам офисной недвижимости, возможны изменения и в базовой классификации ГУД. Не реже 1 раза в год может рассматриваться вопрос о необходимости внесения таких изменений (дополнений). Бизнес-центрам присваивается классность сроком на два года.
В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров России работают в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени. Ведется работа по созданию комиссий и базы объектов для классификации в Казани, Краснодаре, Красноярске и других городах.
Хочется напомнить, что до этого уже предпринимались попытки классификации бизнес-центов в России. В 2003 году под эгидой ГУД была принята классификация бизнес-центров и образована комиссия. Однако тогда этот проект не массовым так и не стал.
Вот мне и интересно, как вы считаете, а сейчас этот проект найдет отклик в сердцах собственников и девелоперов офисных зданий? И вообще – так уж необходима классификация именно ГУД?
Чем запомнился PRO-ESTATE 2010
сентября 13, 2010
Георгий Дзагуров
Экономический Форум PRO-ESTATE в Питере еще раз говорит в пользу ГУДа, как успешного организатора (да осилит идущий дорогу!), так настойчиво и последовательно претворяющего в жизнь свои планы, которому, очевидно, по пути с идеями создания современного и цивилизованного рынка недвижимости, реального объединения единомышленников. Не финансовыми же интересами вызвано проведение мероприятия? Сомневаюсь, что на этом можно нажить даже десяток тысяч долларов, а принимая во внимание уровень самих организаторов, не верится мне в то, что они не идут и на некоторые убытки на этом пути. Благое дело делают!
(Лирическое отступление. Вот было со мной: не хотел идти на церемонию вручения наград CRE Awards, по сути как ребенок обижался: не считает нужным меня пригласить Дэвид Цор – платить за право прийти не пристало мне. А он в свою очередь взял и пригласил меня приехать, к себе за стол позвал. Зная мою позицию, коллеги сразу задали вопрос о стоимости участия, а Дэвид, что ему не очень и свойственно, как мне кажется, проявил великодушие. Когда пришел на мероприятие, то увидел, что не ради денег старается Дэвид. А во удержание авторитета премии в трудные для рынка и для участников премии времена, которым лишний повод пообщаться чреват только новыми связями, обменом опытом, контактами, потенциалом многих будущих совместных сделок и стиранием граней между по сути близкими по делу и духу людьми. Устыдился я, постфактум оплатив участие.)
Чем удивил Питер: » Read more: Чем запомнился PRO-ESTATE 2010
Поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)»
июля 15, 2010
Владимир Трибрат
На этой неделе Госдума приняла поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся застройщиков, привлекающих средства граждан. В соответствии с поправками, объект незавершенного строительства может быть продан с сохранением всех обязательств перед дольщиками. Какие бы мотивы не стояли за принятием данных поправок (политические, бизнес-интересы крупнейших банков-кредиторов несостоятельных застройщиков), – все участникам рынка недвижимости могут только порадоваться этому событию. Как, впрочем, и всем усилиям, направленным на защиту прав дольщиков. Чем более защищенным будет чувствовать себя дольщик, приобретая жилплощадь в строящемся доме, тем стабильнее будет спрос на первичном рынке и предсказуемее девелоперский бизнес.
То, что произошло в 2008-2010 гг., только подтверждает этот тезис. В отличие от Москвы, где случаи долгостроя хотя и присутствуют, но носят сугубо единичный характер, – в регионах ситуация иная. Многие стройки стоят замороженными с конца 2008 г. И их перспективы туманны. Главная причина – застройщик, который реализовывал проект, не имеет более возможности достроить дом. Кредитные ресурсы ему недоступны, а собрать деньги с рынка после такой длительной заморозки проекта практически невозможно. Получается замкнутый круг. При этом очень часто текущая стоимость непроданных квартир в проекте превышает обязательства застройщика и перед дольщиками, и перед банками.
И единственный экономически целесообразный выход из данной ситуации – продать проект новому инвестору для успешной реализации в интересах всех сторон (банка-кредитора, дольщиков, самого застройщика и местных властей).
Таким образом, поправки призваны разделить весь объем недостроенных проектов, скопившихся в последние месяцы по всей стране на две части. Те проекты, где есть экономическая целесообразность для новых инвесторов, могут быть проданы и успешно завершены. Наша компания в начале этого года рассматривала возможность приобретения такого проекта с «положительным балансом» обязательств и активов в г. Краснодаре.
Совсем иное дело с теми объектами жилищного строительства, обязательства застройщика по которым превышают непроданный объем квартир. И в этих случаях без прямого вмешательства и поддержки местных властей помочь дольщикам вряд ли удастся.
Очередная премия?
июня 25, 2010
Garith
Весной, команда проекта Urbanus.ru заявила о старте нового эвент-продукта для игроков столичного рынка жилой городской недвижимости. А именно о премии Urban Awards.
Итоги Urban Awards-2010 будут подводиться 25 ноября нынешнего года. Экспертный совет определит победителей по четырем номинациям: «Лучший жилой комплекс года элитного класса», «Лучший жилой комплекс года бизнес-класса», «Лучший жилой комплекс года эконом-класса» и «Лучший жилой комплекс года Подмосковья». Помимо этого, награды будут отданы девелоперу года, риэлтору года, персоне года и автору лучшей архитектуры.
На пресс-конференции, посвященной старту нового торжества, Ольга Хасанова (продюсер Urban Awards) уточнила, что премия охватит столичные и подмосковные новостройки, сданные госкомиссии в 2009 и I квартале 2010 года. Заявки на участие в мероприятии будут приниматься до середины сентября. После чего произойдет отбор номинантов-финалистов и экспертная комиссия отправится на объекты. И лишь потом генеральный совет жюри определит победителей.
Интересно, что критерии оценки и классификация проектов, озвученные тогда же, особого восторга у нашего брата не вызвали » Read more: Очередная премия?
Закон Парето работает на рынке инвестирования
марта 23, 2010
Настя Кременчук
Недавно я для себя сделала небольшое открытие, что российский рынок инвестиций также подвергается закону Парето.
На прошедшей выставке MIPIM многие участники сошлись во мнении, что на сегодняшний день 80% инвесторов, готовых вкладывать в объекты недвижимости, – российские игроки, а 20% – иностранные.
Но если российские игроки тянут резину и иногда торгуются, словно купцы на базаре, то зарубежные инвесторы приходят на российский рынок редко, но метко. Поэтому мне кажется, в данном случае можно сказать, что 80% российских инвесторов приносят 20% результативности, а 20% иностранных – все 80%.
Но я не утверждаю, что данный пост – истина в последней инстанции… И я не считаю, что российские инвесторы в чем-то проигрывают западным.
Сейчас, на мой взгляд, портрет российского инвестора выглядит следующим образом:
- достойный собственный капитал;
- низкая долговая нагрузка;
- высокая степень диверсификации бизнеса.
А вот с точностью нарисовать портрет западного инвестора у меня получается слабо… Может кто-то из вас в этом преуспел больше меня?
Медведев построит замок
февраля 24, 2010
Настя Кременчук
Недавно моему взору попалась следующая информация:
Управление делами президента собирается построить резиденцию для первых лиц страны на полуострове Гамова в Хасанском районе Приморского края. Предполагаемая стройка может обойтись в 7,7 млрд. рублей, однако, окончательное решение о строительстве пока не принято. Деньги на строительство будут искать у частных инвесторов. При этом, бюджетные средства на проект тоже планируется тратить.
Резиденция может разместиться на земельном участке площадью 1141,8 га, а площадь построек составит 26 500 кв. м. На обеспечение внешнего энергоснабжения в 2010 г. пойдет 81 млн. руб., в 2011 г. — 591 млн. руб. При этом стоимость одной земли оценивается в $40-112 млн.
Мне безумно интересно, в кризисное время неужели больше некуда вкладывать бюджетные средства? И уж тем более, привлекать частные инвестиции…
Во-первых, не понятно, где будут искать инвесторов, а, во-вторых, на каких условиях их будут привлекать… Ведь 7,7 млрд. рублей на дороге просто так не валяются.
Про собственников – Добрых и Недобрых.
октября 20, 2009
Дмитрий Куркович
Переезжать сегодня в новый офис – легко и приятно! Добрые Собственники соревнуются кто из них добрее, предлагая арендаторам все более привлекательные условия, а «Злые» – те, кто этого не делает, – одиноко меряют шагами темные коридоры своих пустующих зданий.
Когда мы в конце августа твердо решили, что «точно переезжаем», я получил массу ни с чем не сравнимого удовольствия быть Желанным Клиентом. Столько заманчивых предложений от улыбающихся арендодателей, наперебой расхваливающих свои «хоромы», я не получал никогда. Самое интересное – в 40% случаев, еще до того как я успевал подумать о торге, мне сразу же предлагали скидку от названной по телефону цены. И еще рассказывали как у меня здесь не будет никаких проблем – ни с ремонтом, ни с парковкой, а если и будут – то их все решит арендодатель. Сам. И я о них никогда не узнаю, потому что задача арендатора – беззаботно и радостно жить в новом офисе, ни о чем таком грустном не думая.
Но не всем везет так как нам. Один из наших партнеров тоже решил снять в аренду небольшой офис в хорошем бизнес-центре класса А. С очень известной и очень международной управляющей компанией.
Для полного счастья ему хотелось перекрасить стены в фирменные цвета и перенести пару перегородок, так что максимум через 3-4 недели он собирался праздновать заслуженное новоселье. На деле управляющая компания сделала все, чтобы арендатор отказался от переезда.
1. Проект из пяти листочков в общей сложности рассматривался и согласовывался 1,5 месяца.
2. Каждый раз, когда нужно было получить подпись очередного сотрудника УК на документах, нас честно предупреждали: «Он обязательно выдаст замечания. Иначе как показать, что он провел работу?». Следует отдать им должное – работа проводилась на славу! Без замечаний не обошлась ни одна подпись. Больше всего, например, меня порадовало требование «заменить цвет стен с фирменного темного на светлый, потому что после вашего выезда его трудно будет перекрашивать»! :))))
3. Компания, отвечающая в бизнес-центре за противопожарные мероприятия, пыталась всем доказать, что система пожаротушения к противопожарным мероприятиям не относится. И кто за это отвечает – не известно, но согласовать с ними – неизвестными – надо…
4. Для получения разрешения на работы необходимо сделать полную проектную документацию по всем разделам, в том числе тем, по которым работы вообще не планируется вести!
5. И, наконец, застраховать работы (общей стоимостью менее 1 млн. руб.) на сумму в несколько миллионов долларов!
Честно – я бы в такой офис не поехал. Только потому, что меня там явно не хотят видеть. Иначе чем объяснить создание таких проблем со въездом? Вроде желающих сейчас снять офис намного меньше чем желающих его сдать…
К слову, арендатор попался настойчивый. И мужественно преодолел все трудности и препоны. Несмотря на отчаянное сопротивление управляющей компании!
Что-то происходит?
июля 24, 2009
Настя Кременчук
При написании материалов на самые актуальные на сегодняшний день темы (о незавидной судьбе Чигиринского, у которого за долги даже последние часы с руки снять хотят, о закрытии всеми любимого и обсуждаемого Черкизоского рынка, который на протяжении многих лет был излюбленной темой для столичных анекдотов, о том, что правительство хочет обжаловать в суде смешную арендную ставку в 1 рубль за кв. м в двух объектах, занимаемых МсDonald`sом, и который еще на протяжении 32 лет не собирается с этой ставки сходить, о новом законопроекте о торговле, который запрещает покупку продовольственными торговыми сетями дополнительных торговых площадей в случае превышения ими порога доминирования в 25%, или при превышении товарооборота в 1 млрд. рублей и ночную торговлю крупным девелоперам), в разговорах со специалистами рынка, я невольно начинаю с ними соглашаться о том, что настоящая ситуация является отражением возможных грядущих изменений во властных структурах.
Уж чересчур активно зашевелились столичные власти буквально во всех сферах коммерческой деятельности нашего города. Складывается ощущение, что у правительства несгибаемая установка на то, чтобы взять под контроль все, что когда-то было пущено на самотек… И все, что мешает следовать этой установке, воспринимается властями буквально на свой счет!
Вот хотелось бы спросить, считает ли кто-нибудь также? Или от этой точки зрения попахивает маниакальщиной?)
На дне?
мая 1, 2009
Алексей Пастушин
Порой поражаешься, насколько сильно стремятся аналитики рынка коммерческой недвижимости приблизить окончание кризиса. В апреле ведущие консалтинговые агентства начали радовать нас свежими обзорами, в которых прогнозировали не то, чтобы окончание кризиса, но как минимум скорое его приближение.
В частности, специалистам компании RRG мы обязаны появлением термина так называемого «первого дна». Казалось бы, у всех нормальных вещей, к которым относится и кризис (ведь рост должен корректироваться) дно может быть только одно. В отдельных случаях, оно бывает двойным. Но так, чтобы было первое дно, второе и так далее – это что-то новенькое. Как сказал один из наших читателей, «спасибо RRG за введение понятия мультидна». Забавно, что говоря о «первом дне», аналитики компании констатируют продолжившееся в апреле снижение стоимость коммерческой недвижимости в среднем на 5%. Это уже не дно, а зыбучие пески какие-то!
