Archive for the ‘Коммерческая недвижимость’ category
Чиновники собянинского призыва: итоги года
января 16, 2012
Юрий Кочетков
Не будет преувеличением сказать, что московское строительство за последние год с небольшим подверглось шоковой терапии. Администрация мэра Собянина железной рукой развернула зачихавший бульдозер стройкомплекса столицы. Кардинально поменялись правила игры, поменялась и команда управленцев. О новой команде, о том, как она себя показала в 2011 году, я и хотел бы повести речь.
На основании бесед с чиновниками и девелоперами, журналистами и коллегами-аналитиками я составил небольшой личный рейтинг по успешности деятельности новых чиновников, закрепившихся на своих позициях и приобретших вес и влияние в обществе иделовых кругах, связанных со столичным девелопментом и инвестициями в строительство. » Read more: Чиновники собянинского призыва: итоги года
Ван Эгераат: о своих и чужих ценностях
декабря 15, 2011
Юрий Кочетков
Скажу сразу: лекция Эрика Ван Эгераата в ЦНБ по строительству и архитектуре была хороша. Отличные, грамотно подобранные картинки, логично идущие слайды, приятный во всех отношениях докладчик. Сразу видно, что Эрик – специалист по обаянию.
Однако хороша она была по-студенчески. Именно студенты и населяли зал библиотеки, не отрывая глаз от респектабельного (и распиаренного, кстати) голландца. Мне же, как специалисту, да и коллеге-журналисту Алексею Щукину (спецкорр «Эксперта») было несколько скучновато. Лет бы на десять раньше его к нам, когда сами еще вполне бы сошли за студентов…
Да и то, о чем говорил Эгераат, скорее, отсылает к прошлому. Там голландец искал ответы на насущные вопросы – «почему?», «зачем?», «что делать?». Точно не известно, но говорят, что за все послекризисное время серьезной работы он здесь так и не нашел. До сих пор если и вспоминают Эрика, то в связи с его «Русским авангардом» – красочным проектом на Якиманке, на котором, похоже, поставили окончательный крест.
Хотя списывать голландца со счетов ещё рано. Проекты его интересные, идеи более чем хороши для нас, единственно, что пиар оказался несколько подпорчен скандалом с «Капитал Груп» – это же надо, голландец по суду захотел получить деньги с заказчика работы! У нас такое не любят. Либо по-тихому уходи без денег, кусая губы, либо довольствуйся теми отступными, что предложили. А то, понимаешь ли, все денег хотят за работу, да ещё и в полном объёме! » Read more: Ван Эгераат: о своих и чужих ценностях
% с оборота – арендаторы не против, но собственники не хотят
июля 19, 2011
Илья Красильников
Сегодня на российском рынке самой распространенной является система платежей, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату. В то же время постепенно набирает обороты система оплаты процента от оборота компании-арендаторов, при которой его величина варьируется в зависимости от профиля арендатора. Почему же собственники не хотят получать арендные платежи в виде процента с оборота? – ведь арендаторы очень даже не против такой схемы.
Одной из причин, по которой данная система в нашей стране приживается довольно тяжело по сравнению со странами Запада, является использование многими арендаторами теневых схем ведения бизнеса, что, по мнению большинства собственников, способствует занижению данных об обороте с целью минимизации арендных платежей.
В основной своей массе оплата процента с оборота используется преимущественно в работе с западными компаниями, так как благодаря прозрачной схеме работы они имеют “понятные” для собственника обороты.
Поскольку большинство девелоперских проектов в нашей стране осуществляется с привлечением заемных средств и во главу угла ставится стабильный денежный поток, позволяющий соблюсти свои обязательства перед кредиторами, наиболее широкое применение получила «гибридная» форма платежа, а именно: комбинация арендной ставки и процента от оборота.
Подобная схема гарантирует собственнику стабильный денежный поток, арендатор, в свою очередь, заинтересован в использовании указанной формы расчетов, поскольку она позволяет с наименьшими затратами войти в интересные для размещения проекты.
Одним из плюсов данной формы является возможность распределения рисков между собственником и арендатором. Поскольку доходы собственника объекта напрямую зависят от благополучия арендаторов центра, перспективы получения дополнительной прибыли должно мотивировать управляющую компанию целенаправленно работать над продвижением и дальнейшим совершенствованием объекта.
На мой взгляд, дальнейшее распространение схемы процента от оборота позволит собственникам привлечь в свои проекты разносторонний пул арендаторов, а потенциальным арендаторам уменьшить свои расходы на вхождение в проект и дополнительно мотивировать собственника на перспективное развитие объекта.
Странно читать такое в апреле 2011-го
апреля 20, 2011
Павел Гореньков
|
Лет этак 10 назад подобная законодательная инициатива была бы очень к месту.
Безусловно, рынок телекома для домохозяйств развивался бы цивилизованнее. Но, во-первых, именно в Москве. В Питере монопольного телекома сроду не было – это только в столице инфраструктуру должно «закапывать в землю», в другой столице не преследуется практика «кинуть» провод с крыши соседнего здания. А в регионах и вовсе невозможно что-то монополизировать для отдельных строений – их мало. Плюс – оператор-«папа» (Связинвест и теперь Ростелеком) все равно держит город в «собственности». Монопольному оператору придется забирать трафик именно у него.
Значит, законодательная инициатива теоретически решает лишь проблемы потребителей Москвы.
Но и в столице проблема уже несколько лет как перестала существовать. Максимум – отдельные объекты, да и там жильцы уже практически победили «упырей».
По факту инициатива настолько запоздала, что может рассматриваться лишь элементом пиар-компании инициаторов. Поскольку я сильно в курсе, попытаюсь раскрыть эволюцию проблемы.
Избалованные галопирующими ценами девелоперы решились сыграть в создание собственных монопольных телекомов. Как показала практика, по сравнению с основной деятельностью, доходы от таких услуг связи оказывались в рамках арифметической погрешности. Но при этом требовали ощутимых инвестиций в строительство инфраструктуры, закупку оборудования и организацию системы обслуживания. Только Гарс Телеком было реализовано более дюжины консалтинговых проектов по этой теме. Причем ситуаций, когда девелопер обращался к нам с задачей определить целесообразность запуска собственного телекома, было гораздо меньше. Самый частый сценарий был одинаков. Кто-то из «умников» – то ли местные айтишники, то ли еще какие ходоки – рисовали золотые горы дополнительных прибылей. Тогда было не сложно сыграть на стремлении девелоперов построить сотни тысяч и даже миллионы метров жилья и убедить в целесообразности обладать еще и своим телекомом.
Последующее развитие событий было тоже схожим. Инвестировались небольшие деньги на оборудование (подчас даже не операторского уровня). Покупатели жилья ставились перед фактом наличия только одного поставщика услуг связи и доступа в интернет. Поначалу бизнес шел неплохо – монополия позволяла брать только за подключение интернета до $3 тыс., продавать городские телефонные номера в 2-4 раза выше рыночной цены и устанавливать тарифы, сравнимые с офисными. Никого не волновало, что цены телекома в офисах выше из-за принципиально иного уровня обеспечения клиентского сервиса, показателей бесперебойности и т.д.
Чем дальше в лес, тем больше дров. Оказалось: чтобы соответствовать уровню даже среднего районного провайдера, а также обеспечить быстрое масштабирование бизнеса на вновь вводимые объекты, требуются все новые инвестиции. А поскольку объекты девелопера часто стоятся в разных концах города, стоимость строительства и содержания инфраструктуры «своего» оператора досадно сильно возрастала. Потом на бизнес начинает оказывать влияние национальный фактор «время в девелопменте» – объекты никогда не сдаются в срок.
И все было бы ничего, если бы не купившие жилье люди. Вот кто все всегда портит! Реклама в метро кричит про безлимитный интернет за 300-500 рублей (вместо 1500 от монопольного оператора). Городской телефон все меньше используется, но только за аренду номера требуется выкладывать до 1500 руб. ежемесячно. Но и это не все – людям нужны и иные услуги – IPTV (еще инвестиции), удобства оплаты и разнообразие тарифных планов (затраты на приличный биллинг).
Дальше люди восстают против навязанной наживы, пишут письма в МГТС, «кидают по воздуху» провода от соседних зданий с услугами качества хотя бы домовых сетей (там тоже все сделано «на коленке», но хоть цены рыночные), пытаются пользоваться беспроводным интернетом (глушить сигнал опасно – попадает под УК).
Проинвестировав за несколько лет десятки тысяч долларов, признаваться в ошибке и закрывать бизнес, согласитесь, не хочется. Поэтому далее теряется время меняются команды «рулителей» своих телекомов. Ищутся покупатели – но цена кризисного актива несоизмерима произведенным вложениям. Обращение к консультантам часто происходит уже после всего вышеперечисленного.
Мне не известны примеры такого узкоспециализированного консалтинга по теме телекома в интересах рынка девелопмента и недвижимости, который практикует Гарс Телеком. Поэтому считаю, что наш опыт релевантен для построения объективного среза ситуации.
Уважая правила деловой этики, не буду раскрывать имен и названий компаний, даже учитывая срок давности по отдельным проектам. Постараюсь лишь описать текущее положение вещей.
- Консультации для планируемых проектов создания собственниками собственных телеком-проектов. Только двум заказчикам-застройщикам жилья было по результатам исследования рекомендовано рассматривать создание собственного телекома. В обоих случаях речь шла о масштабных проектах застройки. Учитывались в т.ч. особенности местоположения и текущего наличия в этих районах альтернативного предложения. Рассчитаны реальные затраты и определены реперные точки по возврату инвестиций по разным сценариям. Цена для конечных потребителей – рыночная.
- По аналогичным проектам для коммерческой недвижимости только в четырех случаях экономика процесса показала возможность создания специализированного оператора. Причем, речь шла не всегда о монополии такого провайдера.
- Проекты по спасению существующих собственных активов по жилью. Не буду раскрывать всех нюансов и ноу-хау. Тут все очень зависит от готовности собственника услышать и принять идеи консультантов. Всего четверть проектов по итогам получила единственно возможный по нашему мнению ход. Остальные по факту находятся сегодня в умирающем состоянии. К сожалению, принося жильцам массу неудобств.
- Проекты по офисным «карманным» операторам. До событий 2008 г. Далеко не все собственники оказались готовы согласиться с предложенными трендами по дальнейшему развитию активов. Почти все сегодня оказались в еще худшем положении с приходом кризиса.
Вывод – мы, наверное, должны быть благодарны тому, что нам дали возможность заработать на консультировании по теме «собственных операторов» для собственников недвижимости. Но по факту – жаль, что наши клиенты обладали возможностью потратить время и ресурс неэффективно.
Сегодня такой проблемы на рынке нет.
Так закончился кризис или нет?
апреля 8, 2011
Алексей Федоров
Разговариваю с одним собственником, он говорит: “Арендную ставку хотелось бы 1 000 рублей, но понимаю, что время сейчас тяжелое, конечно, мы будем разговаривать”. Спустя полчаса звоню другому собственнику, в ответ слышу: “Слава Богу, с клиентами сейчас проблем нет, чуть ли не очередь стоит, так что цены мы скоро повысим”.
То же самое и с арендаторами. Один заявляет: “Вы с ума сошли, такой ценник выставлять! Я Вам точно говорю, сейчас вторая волна кризиса начинается, все падает!”. И тут же другой звонок: “Да, мы видим, что свободных помещений мало, мы уже готовы бюджет повысили, готовы сейчас 1 200 платить”.
Напрашивается вывод, что так происходит во всех бизнесах – у кого-то кризис уже закончился, у кого-то еще вовсю продолжается. А в чем разница? Подозреваю, что, как всегда, в головах. Кто не ноет, а работает, у того кризис уже и закончился.
Первоапрельский риэлторский словарь
апреля 1, 2011
Настя Кременчук
Эксперты компании Penny Lane Realty составили первоапрельский словарь риэлторского слэнга. Все термины настоящие и случайным совпадением не являются. Мне кажется, это многих улыбнет :)
Вексельная схема – договор о приобретении векселей и иных документов, к сделке с недвижимостью не имеющий никакого отношения
Висяк – непродаваемый объект
Вить кружева – поведение собственника, который мелочится и многократно обсуждает свои деловые отношения с риэлтором, делит шкуру неубитого медведя
Гарлем – поселок таунхаусов Покровские Холмы
Дачка – земля под дачное строительство
Дербан – схема деления комиссионного вознаграждения между конкурентными риэлторами или разными брокерами, сопровождавшими одну сделку
Дом-музей – квартира коллекционера, которая сдается в аренду с ценным имуществом
Жидкотека – некорректное поведение
Завидный жених – холостой арендатор квартиры в бюджете от $10 000
Замануха – нереальный объект, выставленный в рекламу с целью привлечения клиентского интереса
Затык – сделка застопорилась
Зыкино, но бабкино – хороший, но переоцененный объект
» Read more: Первоапрельский риэлторский словарь
Клиенты настоящие и будущие
марта 28, 2011
Алексей Федоров
Можно констатировать, что офисный рынок Петербурга вплотную приблизился к докризисным показателям соотношения спроса/предложения. В действующих бизнес-центрах классов B/B+ свободных помещений почти не осталось. В классе А вакансий побольше, но количество заявок уже позволяет собственникам потихоньку повышать запрашиваемые цены и с оптимизмом смотреть в будущее.
Для владельцев одного-двух зданий текущая ситуация близка к идеальной. Но сетевые девелоперы и собственники задаются вопросом, что дальше? Сейчас-то все птицы расселись по веткам, а откуда возьмутся новые, тем более, что к ценовым войнам уже никто не готов?
Я полагаю, что основными тенденциями поглощения офисных площадей в ближайший год будут:
1. Государственные компании и организации. Как ни грустно за этим наблюдать с точки зрения налогоплательщика, но государственный сектор экономики становится все более обширен и многолюден. Но для офисного рынка хорошо, что гос.организации стали предъявлять высокие требования к рабочим помещениям, и все чаще отказываются от старого фонда КУГИ в пользу современных бизнес-центров. Спецификой таких арендаторов остается кабинетная планировка, open space чиновники не приемлют ни в каком виде.
2. Укрупнение клиентских компаний. Пройдя этап «присутствия на каждом углу», все больше банков, страховых и инвестиционных компаний делают выбор в пользу «гипермаркетов», укрупняя и объединяя свои подразделения. Спецификой таких арендаторов очевидно является упрощенный доступ для клиентов (отдельный вход либо свободный доступ через проходную), а также серьезные требования к наличию гостевой парковки.
3. Естественная миграция арендаторов из бизнес-центров, запущенных в 2003-2005гг. в более новые здания. В значительной мере это относится к крупным арендаторам, и для их привлечения ключевыми являются два вопроса: наличие больших офисных блоков (1-3 тыс.кв.м.) эффективной планировки (предпочтителен open space, но с небольшой глубиной этажа) и качественные отделка и инженерия.
4. Приход на российский рынок иностранных сервисных компаний. Если большинство производителей и дистрибьюторов, заинтересованных в российском рынке, уже присутствуют в Петербурге, то их поставщики пока не доехали до России. Можно ожидать все более массового выхода в Петербург иностранных профессиональных и аутсорсинговых компаний. Эти компании в большинстве своем будут предъявлять спрос на офисы класса A и B+ средних метражей (100-300 кв.м.) в центральных районах города (возможны исключения, если ключевой клиент находится в другом районе).
Таким образом, штиля на офисном рынке Санкт-Петербурга в ближайшее время не предвидится, клиентов и сделок будет много и разных.
Наследство «жены-бизнесмена»
февраля 25, 2011
Алексей Пастушин
Не подумайте, что я оговорился. Именно так – «моя жена – удачный бизнесмен» – как-то раз высказался о своей супруге незабвенный Юрий Михайлович. Оговорился, старик, с кем не бывает. Да и сами по себе узы брака между чиновником высшего звена и удачливой бизнесвумен – обычная практика в России. К сожалению, удача незамедлительно отворачивается, когда муж перестает занимать высокий пост. И здесь уже ничего не зависит ни от профессионализма руководства компании, ни от того, насколько крепка была ее бизнес-структура. Единственным вариантом может быть уход «по-хорошему», то есть без скандала, тихо и мирно, с добровольной отдачей части нажитого.
К сожалению для Елены Николаевны, ее муж так не вовремя пошел ва-банк, полностью утратив политический нюх. Сама же госпожа Батурина не стала, подобно Чичваркину, спешно продавать свой бизнес. Хотя и получала в конце прошлого года довольно щедрое предложение – за $400 млн «Интеко» был готов купить глава другой крупной девелоперской компании Coalco Василий Анисимов. Но тогда предпринимательница отказалась, обратив внимание, что группа компаний стоит много больше. Так то оно так, но в нашем чудесном государстве всегда надо помнить о том, от чего обычно не зарекаются… Я почти уверен, согласись тогда Елена Николаевна взять эти деньги, и ей бы с легкостью забыли все «прегрешения молодости». И началась бы новая жизнь.
Если раньше ей направляли прозрачные намеки на то, что пора бы отдавать бизнес «Интеко» и брать то, что предлагают, то теперь компанию пытаются, что называется «отжать». Почему-то в этой ситуации мне становится жаль супругу нашего экс-мэра. По сути дела, неплохие дома строила – красивые, качественные, современные. К примеру, мне очень нравится архитектура нового жилого квартала на Ломоносовском проспекте. Того самого, куда должны были заселить МГУшную профессуру, но все никак. Конечно, я не профессионал в этом деле, да и вдобавок ко всему, при взгляде на эти высотки в псевдо-сталинском стиле возникает впечатление, аналогичное тому, что я чувствую, проходя мимо «новодела» на месте гостиницы «Москва» – «грандиозно, но бездуховно». В любом случае – это вам не «панель», которой все вокруг застроил ПИК.
А коммерческая недвижимость? Это же просто песня! Глядя на проекты, становится ясно, что это не просто коробка из стекла и бетона, а настоящее произведение европейской архитектурной мысли. Но даже при беглом их изучении становится очевиден административный ресурс. Я имею в виду, скажем, проект отеля категории de luxe на ул. Ильинка. Даже само описание уже похоже на издевательство: «Архитектурная концепция <…> основана на продолжении исторической традиции Китай-города – перекрытии торговых рядов стеклянными фонарями». Причем эти фонари создают, судя по картинке, три (!!) дополнительных этажа и чердак. Более того – откуда вообще была взята эта «историческая традиция» перекрывать торговые ряды стеклянной крышей?
Хотя, что я говорю, это же все такие мелочи – исторической Москвы уже давно не существует. Но действительно жаль, что если властям все же удастся разрушить девелоперскую компанию, то мы все лишимся очень хорошего застройщика по-настоящему качественной недвижимости.
Новая экономическая политика Москвы
января 27, 2011
Владимир Максименко
В новогодние каникулы побывал в гостях у своего приятеля в Калужской области. Там у него крупный участок земли, держит небольшое хозяйство – коровки, курочки, овечки и т.д., но все это больше для души, хотя и требует серьезных затрат. Хорошо так отдыхалось и в один из перерывов между поиском и реализацией национальной идеи, поехали мы по району поздравлять друзей моего товарища. Передвигаясь из одного места в другое, я был приятно удивлен, когда увидел промышленные и индустриальные кластеры. Там построились высокоэффективные предприятия, развивается инфраструктура. А это значит, что инвесторы идут в область достаточно охотно. И причина всему этому, на мой взгляд, в качественном законодательстве на привлечение инвестиций, что и дает, в итоге, эффективное расходование бюджетных средств, чего так не хватает Москве сегодня.
Как стало теперь известно, весь бизнес в столице раньше строился вокруг бюджета города. Деньги выделялись, потом пилились на входе и дальше все понятно – качество услуги нулевое. А правильным бы подходом было, если Москва стала заемщиком сама и тогда ей придется отвечать за деньги, которые заняла, тогда и отдавать надо, а как если ты украдешь у себя, будешь отдавать. В свою очередь, банковская система начнет развиваться лучше. И банки начнут заниматься своим прямым делом – это продавать и покупать деньги. Именно это, на мой взгляд, должно и стать финансовой и экономической политикой Москвы.
А что произошло в кризис. Госбанки забрали себе за долги крупные компании, такие как Дон-строй, Система-Галс, Капитал-групп. Правда Интеко и СУ -155 были поддержаны банком Москвы, но это отдельная история. Суть в том, что банки должны заниматься своими финансовыми вопросами, а не управлять строительным бизнесом.
Что ждет наш город в недалеком будущем. И сразу перехожу к экономической компоненте, которая наиболее важна, на мой взгляд. Очевидно, что сегодня происходит пробуксовка экономической политики города. Москва не отвечает тем денежным потокам, которые сюда направляются. Легко предположить какие тренды будут в приоритете в ближайшее время. Поскольку, Собянин был чиновник на федеральном уровне, то приоритеты Москвы совпадут с приоритетами государства в целом, естественно, не отходя от основных социальных принципов политики. И из всех тенденций выделю три, без уточнения степени важности каждой из них:
Первое это то, что Москва будет двигаться в сторону формирования международного финансового центра;
Второй – инновация, т.е. научная и образовательная составляющая;
И на третье – исполнение завета президента по борьбе с коррупцией. Новый мэр присягнул, сказав, что в такой ситуации Москва развиваться не может.
И до выборов надо сделать такие шаги, которые не дадут говорить о неправильности работы его команды.
Хотелось бы, что бы все это не было только декларативным моментом.
Последний вагон
января 15, 2011
Алексей Федоров
В начале года перед нашей компанией встала задача найти, простите за каламбур, новый офис. Четко представляя себе узкий район поисков (юго-запад СПб), я был готов столкнуться с ограниченностью выбора. Но в реальности пришлось иметь дело с настоящим дефицитом, и ради соблюдения других требований (локация, метраж, качество) бюджет аренды пришлось увеличить на 25%.
Это побудило меня по-новому посмотреть на ситуацию с вакантными площадями. Во-первых, хотя средняя вакантность по городу остается высокой (~20%), она не размазана ровным слоем по всем БЦ. В реальности ¾ зданий имеют 90-95% заполняемость, а ¼ – менее 50% (хотя таких все меньше). И для этого есть причины, например, недостатки по локации, планировкам, ценовой политике (а иногда и все вместе).
Во-вторых, большинство свободных помещений сосредоточено в узком диапазоне площадей 100-300 кв.м. Выбор помещений менее 100 кв.м. (особенно менее 50) и болеее 300 кв.м. (особенно более 500 единым блоком) резко ограничен. И если небольшие компании, которые, как правило, не имеют притязаний по представительности здания, могут уйти в класс C (что пришлось сделать нам) или встроенные помещения, то для крупных компаний альтернатив нет. Вряд ли можно всерьез говорить о buil-to-suit, когда даже Газпрому не удается найти себе подходящую площадку…
Небольшой пример: в листингах нашей компании (а это на сегодня более 60 зданий) офисные блоки ~500м есть в 30 бизнес-центрах, а более 1000м – лишь в 15. То есть выбор сужается в 2 и в 4 раза соответственно! Такими темпами скоро крупным арендаторам будут предлагать не скидку за объем, а надбавку за дефицит!
Но пока этого не произошло, следует извлечь уроки и воспользоваться ситуацией:
Арендодателям следует проработать возможности объединения смежных помещений в блоки, а также избегать дробления потенциальных блоков. Например, если есть три соседних помещения, а арендатору требуется лишь одно из них, следует ограничить его выбор крайними помещениями.
А арендаторам стоит поторопиться, в первую очередь – побороть собственную нерешительность и ускорить принятие решений. Деваться некуда: чтобы запрыгнуть в последний вагон, придется перейти с прогулочного шага на бег.
