Не будет преувеличением сказать, что московское строительство за последние год с небольшим подверглось шоковой терапии. Администрация мэра Собянина железной рукой развернула зачихавший бульдозер стройкомплекса столицы. Кардинально поменялись правила игры, поменялась и команда управленцев. О новой команде, о том, как она себя показала в 2011 году, я и хотел бы повести речь.

На основании бесед с чиновниками и девелоперами, журналистами и коллегами-аналитиками я составил небольшой личный рейтинг по успешности деятельности новых чиновников, закрепившихся на своих позициях и приобретших вес и влияние в обществе иделовых кругах, связанных со столичным девелопментом и инвестициями в строительство.

1. Марат Хуснуллин

Первый заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин по достоинству занимает первую строчку. Однако его основные успехи лежат в совершенно неожиданной области: он стал лицом и «говорящей головой» Мосстройкомплекса. В ситуации, когда еще ничего не сделано, нужно было говорить, говорить много и интересно. Марат Хуснуллин прекрасно справился с этой обязанностью. В прошлом руководстве, кстати, всегда недооценивали этот момент.

Второй успех: по своей должности он должен был стать полноправным преемником обязанностей и влияния В.И.Ресина. И если год назад говорили, что Хуснуллина не подпускают ни к тем вопросам, ни к этим, мол, там разберется сам «дед» стройкомплекса, то теперь ситуация иная. Ресин ушел, а Хуснуллин прочно занимает позиции руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства, став одним из ключевых «решателей» вопросов.

Наконец, он руководит ключевой рабочей группой в Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), являющейся генеральным органом для решения вопросов девелопмента и строительства в Москве.

2. Андрей Шаронов

Пожалуй, вообще одна из ключевых фигур нового московского правительства. Будучи заместителем мэра по вопросам экономической политики, он неизбежно вовлекается и в работу по инвестконтрактам в Москве, в частности он – руководитель рабочей группы по вопросам завершения реализации инвестиционных контрактов в составе ГЗК.

Понятно, что сфера девелопмента – лишь часть интересов Андрея Шаронова, который привлечен во все проблемные точки по экономической деятельности города. Однако чисто по долгу службы его мнение имеет критический вес в решении многих инвестиционно-строительных вопросов. Его позиция – это позиция вышестоящего, фигуры, которая рассматривает девелоперскую деятельность в комплексе с общеэкономической ситуации в городе и воздействует на нее. В такой ситуации набор веса неизбежен.

Что характерно, он контролирует и деятельность по текущим инвестконтрактам, и работу по конкурсам, куда неизбежно попадают земля и объекты недвижимости.

3. Константин Тимофеев

Начинал, пожалуй, с позиции низкого старта и в роли «темной лошадки». Что такое Москомстройинвест и что из него выйдет в начале 2011 года не знал никто. Тем не менее, Константину Тимофееву менее чем за год удалось продвинуть свой комитет на роль ключевого элемента во взаимоотношениях инвесторов, девелоперов, долевщиков и города.

Особый вес придает тот факт, что под его руководством ведется вся предварительная подготовка документов по инвестпроектам, выходящим на рассмотрение на рабочую группу ГЗК. Это означает то, что прохождение ГЗК в значительной степени зависит от проведенной оценки инвестпроекта.

В плюс Константину Тимофееву сыграло и то, что его комитет оказался привлечен к одной из самых горячих точек московского строительства – проблеме обманутых дольщиков. Это сразу обеспечило интерес прессы (и, естественно, самих дольщиков) к персоне его руководителя.

Интересен и тот факт, что Константин Тимофеев со второй половины года стал публичной персоной – он активно участвует в конференциях, встречах с прессой и т.п.

4. Наталья Сергунина

Вот уж кому был выдан самый значительный аванс, так это Наталье Сергуниной. Ее сфера компетенции – имущественно-земельные отношения и вопросы приватизации. Понятно, что такая фигура, пожалуй, наиболее интересна инвесторам и девелоперам из всей колоды новых чиновников.

Не следует придавать большого значения факту ее увольнения с должности руководителя Департамента имущества г.Москва. По сути, просто акцент перешел на звание заммэра по вопросам имущественно-земельных отношений, и Наталья Сергунина осталась одним из ключевых управленцев этого департамента.

Тем не менее, ее номер в нашем рейтинге лишь четвертый. По мнению ряда экспертов, она не сумела в должной степени наладить систему конкурсов по распродаже муниципальных активов (включая инвестконтракты). К примеру, практически нечего выставлять на конкурс из площадок, пригодных для жилищного строительства – а это сильно разочаровывает инвесторов и девелоперов.

На этом пока остановимся. За пределами рейтинга «собянинских чиновников» остались Е.Н.Поляков, А.Ю.Бочкарев и ряд других значимых персон Мосстройкомплекса. Возможно, что их время еще впереди.

Скажу сразу: лекция Эрика Ван Эгераата в ЦНБ по строительству и архитектуре была хороша. Отличные, грамотно подобранные картинки, логично идущие слайды, приятный во всех отношениях докладчик. Сразу видно, что Эрик – специалист по обаянию.

Однако хороша она была по-студенчески. Именно студенты и населяли зал библиотеки, не отрывая глаз от респектабельного (и распиаренного, кстати) голландца. Мне же, как специалисту, да и коллеге-журналисту Алексею Щукину (спецкорр «Эксперта») было несколько скучновато. Лет бы на десять раньше его к нам, когда сами еще вполне бы сошли за студентов…

Да и то, о чем говорил Эгераат, скорее, отсылает к прошлому. Там голландец искал ответы на насущные вопросы – «почему?», «зачем?», «что делать?». Точно не известно, но говорят, что за все послекризисное время серьезной работы он здесь так и не нашел. До сих пор если и вспоминают Эрика, то в связи с его «Русским авангардом» – красочным проектом на Якиманке, на котором, похоже, поставили окончательный крест.

Хотя списывать голландца со счетов ещё рано. Проекты его интересные, идеи более чем хороши для нас, единственно, что пиар оказался несколько подпорчен скандалом с «Капитал Груп» – это же надо, голландец по суду захотел получить деньги с заказчика работы! У нас такое не любят. Либо по-тихому уходи без денег, кусая губы, либо довольствуйся теми отступными, что предложили. А то, понимаешь ли, все денег хотят за работу, да ещё и в полном объёме!

О чем говорил Эгераат в Центральной Научной Библиотеке на Дмитровке?

Да, увы, о том, до чего нашим девелоперам ещё расти и расти. Название его лекции – Value and Design. Дизайн и Ценность. Он рассказывал о том, как понимает ценности в архитектуре и градостроительстве. Что есть вообще здесь ценности для общества? Ну не деньги же, которые выручены после продажи площадей объекта.

Вот, к примеру, одна мысль: коллективно-ценная вещь в городе (здание ли, квартал ли) – это то, что в течение многих поколений остается предметом красоты и гордости для людей, обитающих в этом городе. Собор Св. Павла в Лондоне, Эйфелева башня и Латинский квартал в Париже, Манхэттен в Нью-Йорке, планировка кварталов в Барселоне и многое, многое другое.

По-хорошему, строить и проектировать надо именно с таким прицелом. Пожалуй, у нас этому подходу следуют единицы. Можно упомянуть, как ни странно, Сергея Полонского, да еще пару тройку архитекторов, работающих в центре Москвы и старающихся сделать именно культурно-ценные здания.

По мнению Эгераата Москва сталкивается все с той же проблемой, что и другие мегаполисы. Она в избыточном многообразии, существовании сразу многих ценностей, реальных и мнимых, разделить которые мы не в силах. Вот, к примеру, новая мечеть на Олимпийском проспекте, вокруг которой сейчас ломают копья. Быть может, её лет через двадцать снесут с позором, а может она станет жемчужиной архитектуры столицы. Или памятник Петру Первому на Москве-реке? Ценность ли он для городского сообщества? То, что в глазах прошлых городских властей он был ценностью, сомнений не вызывает.

Голландский архитектор прямо задал вопрос: что привлекает сейчас людей в Москве? Какие ценности? Быть может, все дело лишь в гигантском обороте денег? Как проверить? Уберите 90% москвичей и связанных с ними бизнесы. Уберите все властные и центрально-управляющие структуры. Поедут ли в этот город новые жители? А если поедут, то зачем? Ведь теперь бешеных денег тут не заработать. Есть ли ценность в Москве как месте обитания?

Ценности, они, вообще-то, могут быть и нематериальными. Духовный центр страны. Или город, где жители живут в среднем на 10-15 лет больше. А, может, это должен быть второй Париж, без Эйфеля и Елисейских полей – город, куда нужно приезжать в двадцать лет, без денег и работы, чтобы обрести любовь и смысл бытия.

Вот эти вопросы и обрисовывал в лекции голландец. Обрисовывал, но не давал ответа. Сам он Москву видит как место дохода и приложения своих творческих амбиций. Для Москвы он желает многообразия и жажды развития нового внутри самой себя. При этом Эрик честно говорил, что плохо, если мы просто эксплуатируем и выдаиваем свои города. Нужно, наоборот, что-то давать взамен. Привносить, создавать новые ценности. Наконец, просто помогать городам. Города сейчас живут, в основном, за счет количества, а должны жить на основе качества.

К слову сказать, сам Эгераат как раз в среде голландских архитекторов считался как бы инфант террибль, отринувший идеалы служению социуму на ниве архитектуры и бросившийся в поисках длинного нефтерубля или нефтедоллара в арабские страны и Россию. Хотя, быть может, в посткризисное время все поменялось.

Теперь голландец говорит так: в последнее десятилетие мы убедились в том, что рынок, рыночные отношения носят строго индивидуалистический характер, а, отнюдь, не общественный. Это весьма пагубным образом сказывается на архитектуре и градостроительстве. Что стоит вновь вернуться к госрегулированию этой среды, к общественному контролю. Даже архитекторам не стоит доверять, ведь архитектор мыслит себя художником, а это публика сугубо индивидуалистическая.

То чем гордились архитекторы в Голландии в 70-ых годах (Эгераат здесь дает пример нелинейного микрорайона Амстердама) – теперь является проблемой и головной болью нынешнего поколения, примерно как у нас кварталы «хрущевок», за которые выдавали госпремии. Архитектор неизбежно создает то, в чем заказчик хочет видеть себя. Но хотят ли это видеть другие члены сообщества? Хотят ли это видеть даже потомки заказчика? Здесь Эгераат видит корень проблемы.

А кто, собственно, сам Эрик Ван Эгераат?

Для нас он, скорее, символ западной мысли, западной ветви архитектуры. Некая звезда, которую когда-то всем хотелось водрузить на свою «ёлку». Эрик – это не Заха Хадид, не Сойбек, не Фостер, ни Кулхас. Хороший архитектор, но подлинной звездой он был только для нас в тогдашних нулевых годах. Ну и сейчас, для студентов архитектурных ВУЗов он тоже звезда. Просто ни Заха Хадид, ни Норман Фостер не приходят в библиотеку читать лекции. Не иначе чем-то другим заняты…

Сегодня на российском рынке самой распространенной является система платежей, при которой арендатор платит фиксированную арендную плату. В то же время постепенно набирает обороты система оплаты процента от оборота компании-арендаторов, при которой его величина варьируется в зависимости от профиля арендатора. Почему же собственники не хотят получать арендные платежи в виде процента с оборота? – ведь арендаторы очень даже не против такой схемы.

Одной из причин, по которой данная система в нашей стране приживается довольно тяжело по сравнению со странами Запада, является использование многими арендаторами теневых схем ведения бизнеса, что, по мнению большинства собственников, способствует занижению данных об обороте с целью минимизации арендных платежей.

В основной своей массе оплата процента с оборота используется преимущественно в работе с западными компаниями, так как благодаря прозрачной схеме работы они имеют “понятные” для собственника обороты.

Поскольку большинство девелоперских проектов в нашей стране осуществляется с привлечением заемных средств и во главу угла ставится стабильный денежный поток, позволяющий соблюсти свои обязательства перед кредиторами, наиболее широкое применение получила «гибридная» форма платежа, а именно: комбинация арендной ставки и процента от оборота.

Подобная схема гарантирует собственнику стабильный денежный поток, арендатор, в свою очередь, заинтересован в использовании указанной формы расчетов, поскольку она позволяет с наименьшими затратами войти в интересные для размещения проекты.

Одним из плюсов данной формы является возможность распределения рисков между собственником и арендатором.  Поскольку доходы собственника объекта напрямую зависят от благополучия арендаторов центра, перспективы получения дополнительной прибыли должно мотивировать управляющую компанию целенаправленно работать над продвижением и дальнейшим совершенствованием объекта.

На мой взгляд, дальнейшее распространение схемы процента от оборота позволит собственникам привлечь в  свои проекты разносторонний пул арендаторов, а потенциальным арендаторам уменьшить свои расходы на вхождение в проект и дополнительно мотивировать собственника на перспективное развитие объекта.

Пустите под крышу! До конца весенней сессии Госдума рассмотрит поправки к Жилищному кодексу (ЖК), разрешающие интернет-провайдерам заводить кабель в дом на основании одного лишь соглашения с абонентом, без дополнительных разрешений и согласований Проект закона (копия имеется в распоряжении «Ведомостей») внесли в Госдуму депутаты Раиса Карамзина и Владимир Горбачев. Совет Госдумы постановил рассмотреть его в период весенней сессии, длящейся, как правило, до середины июня. Читать целиком

Лет этак 10 назад подобная законодательная инициатива была бы очень к месту.
Безусловно, рынок телекома для домохозяйств развивался бы цивилизованнее. Но, во-первых, именно в Москве. В Питере монопольного телекома сроду не было – это только в столице инфраструктуру должно «закапывать в землю», в другой столице не преследуется практика «кинуть» провод с крыши соседнего здания. А в регионах и вовсе невозможно что-то монополизировать для отдельных строений – их мало. Плюс – оператор-«папа» (Связинвест и теперь Ростелеком) все равно держит город в «собственности». Монопольному оператору придется забирать трафик именно у него.

Значит, законодательная инициатива теоретически решает лишь проблемы потребителей Москвы.
Но и в столице проблема уже несколько лет как перестала существовать. Максимум – отдельные объекты, да и там жильцы уже практически победили «упырей».

По факту инициатива настолько запоздала, что может рассматриваться лишь элементом пиар-компании инициаторов. Поскольку я сильно в курсе, попытаюсь раскрыть эволюцию проблемы.

Избалованные галопирующими ценами девелоперы решились сыграть в создание собственных монопольных телекомов. Как показала практика, по сравнению с основной деятельностью, доходы от таких услуг связи оказывались в рамках арифметической погрешности. Но при этом требовали ощутимых инвестиций в строительство инфраструктуры, закупку оборудования и организацию системы обслуживания. Только Гарс Телеком было реализовано более дюжины консалтинговых проектов по этой теме. Причем ситуаций, когда девелопер обращался к нам с задачей определить целесообразность запуска собственного телекома, было гораздо меньше. Самый частый сценарий был одинаков. Кто-то из «умников» – то ли местные айтишники, то ли еще какие ходоки – рисовали золотые горы дополнительных прибылей. Тогда было не сложно сыграть на стремлении девелоперов построить сотни тысяч и даже миллионы метров жилья и убедить в целесообразности обладать еще и своим телекомом.

Последующее развитие событий было тоже схожим. Инвестировались небольшие деньги на оборудование (подчас даже не операторского уровня). Покупатели жилья ставились перед фактом наличия только одного поставщика услуг связи и доступа в интернет. Поначалу бизнес шел неплохо – монополия позволяла брать только за подключение интернета до $3 тыс., продавать городские телефонные номера в 2-4 раза выше рыночной цены и устанавливать тарифы, сравнимые с офисными. Никого не волновало, что цены телекома в офисах выше из-за принципиально иного уровня обеспечения клиентского сервиса, показателей бесперебойности и т.д.

Чем дальше в лес, тем больше дров. Оказалось: чтобы соответствовать уровню даже среднего районного провайдера, а также обеспечить быстрое масштабирование бизнеса на вновь вводимые объекты, требуются все новые инвестиции. А поскольку объекты девелопера часто стоятся в разных концах города, стоимость строительства и содержания инфраструктуры «своего» оператора досадно сильно возрастала. Потом на бизнес начинает оказывать влияние национальный фактор «время в девелопменте» – объекты никогда не сдаются в срок.

И все было бы ничего, если бы не купившие жилье люди. Вот кто все всегда портит! Реклама в метро кричит про безлимитный интернет за 300-500 рублей (вместо 1500 от монопольного оператора). Городской телефон все меньше используется, но только за аренду номера требуется выкладывать до 1500 руб. ежемесячно. Но и это не все – людям нужны и иные услуги – IPTV (еще инвестиции), удобства оплаты и разнообразие тарифных планов (затраты на приличный биллинг).

Дальше люди восстают против навязанной наживы, пишут письма в МГТС, «кидают по воздуху» провода от соседних зданий с услугами качества хотя бы домовых сетей (там тоже все сделано «на коленке», но хоть цены рыночные), пытаются пользоваться беспроводным интернетом (глушить сигнал опасно – попадает под УК).

Проинвестировав за несколько лет десятки тысяч долларов, признаваться в ошибке и закрывать бизнес, согласитесь, не хочется. Поэтому далее теряется время меняются команды «рулителей» своих телекомов. Ищутся покупатели – но цена кризисного актива несоизмерима произведенным вложениям. Обращение к консультантам часто происходит уже после всего вышеперечисленного.
Мне не известны примеры такого узкоспециализированного консалтинга по теме телекома в интересах рынка девелопмента и недвижимости, который практикует Гарс Телеком. Поэтому считаю, что наш опыт релевантен для построения объективного среза ситуации.

Уважая правила деловой этики, не буду раскрывать имен и названий компаний, даже учитывая срок давности по отдельным проектам. Постараюсь лишь описать текущее положение вещей.

1. Консультации для планируемых проектов создания собственниками собственных телеком-проектов. Только двум заказчикам-застройщикам жилья было по результатам исследования рекомендовано рассматривать создание собственного телекома. В обоих случаях речь шла о масштабных проектах застройки. Учитывались в т.ч. особенности местоположения и текущего наличия в этих районах альтернативного предложения. Рассчитаны реальные затраты и определены реперные точки по возврату инвестиций по разным сценариям. Цена для конечных потребителей – рыночная.
2. По аналогичным проектам для коммерческой недвижимости только в четырех случаях экономика процесса показала возможность создания специализированного оператора. Причем, речь шла не всегда о монополии такого провайдера.
3. Проекты по спасению существующих собственных активов по жилью. Не буду раскрывать всех нюансов и ноу-хау. Тут все очень зависит от готовности собственника услышать и принять идеи консультантов. Всего четверть проектов по итогам получила единственно возможный по нашему мнению ход. Остальные по факту находятся сегодня в умирающем состоянии. К сожалению, принося жильцам массу неудобств.
4. Проекты по офисным «карманным» операторам. До событий 2008 г. Далеко не все собственники оказались готовы согласиться с предложенными трендами по дальнейшему развитию активов. Почти все сегодня оказались в еще худшем положении с приходом кризиса.

Вывод – мы, наверное, должны быть благодарны тому, что нам дали возможность заработать на консультировании по теме «собственных операторов» для собственников недвижимости. Но по факту – жаль, что наши клиенты обладали возможностью потратить время и ресурс неэффективно.

Сегодня такой проблемы на рынке нет.

Разговариваю с одним собственником, он говорит: “Арендную ставку хотелось бы 1 000 рублей, но понимаю, что время сейчас тяжелое, конечно, мы будем разговаривать”. Спустя полчаса звоню другому собственнику, в ответ слышу: “Слава Богу, с клиентами сейчас проблем нет, чуть ли не очередь стоит, так что цены мы скоро повысим”.
То же самое и с арендаторами. Один заявляет: “Вы с ума сошли, такой ценник выставлять! Я Вам точно говорю, сейчас вторая волна кризиса начинается, все падает!”. И тут же другой звонок: “Да, мы видим, что свободных помещений мало, мы уже готовы бюджет повысили, готовы сейчас 1 200 платить”.
Напрашивается вывод, что так происходит во всех бизнесах – у кого-то кризис уже закончился, у кого-то еще вовсю продолжается. А в чем разница? Подозреваю, что, как всегда, в головах. Кто не ноет, а работает, у того кризис уже и закончился.

Эксперты компании Penny Lane Realty составили первоапрельский словарь риэлторского слэнга.  Все термины настоящие и случайным совпадением не являются.  Мне кажется, это многих улыбнет :)

Вексельная схема – договор о приобретении векселей и иных документов, к сделке с недвижимостью не имеющий никакого отношения

Висяк – непродаваемый объект

Вить кружева – поведение собственника, который мелочится и многократно обсуждает свои деловые отношения с риэлтором, делит шкуру неубитого медведя

Гарлем – поселок таунхаусов Покровские Холмы

Дачка – земля под дачное строительство

Дербан – схема деления комиссионного вознаграждения между конкурентными риэлторами или разными брокерами, сопровождавшими одну сделку

Дом-музей – квартира коллекционера, которая сдается в аренду с ценным имуществом

Жидкотека – некорректное поведение

Завидный жених – холостой арендатор квартиры в бюджете от $10 000

Замануха – нереальный объект, выставленный в рекламу с целью привлечения клиентского интереса

Затык – сделка застопорилась

Зыкино, но бабкино – хороший, но переоцененный объект

Каникулы – период времени, за который арендатор по каким-то причинам (гостеприимство владельца, время на ремонт и отделку и т.п.) не платит арендную плату

Карлсон – покупатель пентхауса

Катать – возить на показы

Квартира в стиле «ретро» – жилье с «бабушкиным» ремонтом

Кролик – арендатор, часто меняющий квартиры

Локация – месторасположение объекта

Морозко – замороженный объект

Мутный клиент – клиент, который пытается избежать оплаты брокерской комиссии

Неадекват – собственник со странными требованиями к клиентам, например, не вешать рекламную вывеску на объекте.

Надевелопили тут – понастроили

Недвижимость shit-класса – дом или квартира эконом-класса, рядом с  которым на севере – мусорный полигон, на востоке – отстойник, на юге – свиноферма, на западе – рыбная фабрика и жильцы всегда точно знают, откуда дует ветер

Недвижимость «от купюр» – элитный сегмент жилой недвижимости

Недвижимость «хочу быть от купюр» – недвижимость бизнес-класса с претензией на элитный сегмент

Новоселки – новые поселки

Особняк – отдельно стоящее здание, которым может являться и бывший детский сад

Окончание финансового кризиса – прекращение отношений с Альфа-Банком

Пассажир – покупатель

Показушник – человек, который показывает объект от имени арендодателя

Полный фарш – офис класса А

Привет из 90-х – квартира с мебелью 90-х годов и ремонтом 20-летней давности

Приход – брокерская комиссия

Просмотровка – лист просмотра помещения

Разводной ключ – заведомо невыгодный для клиента договор

Распил – схема деления денег от реализации объекта

Русская народная сказка – подтверждение дохода по форме банка

Сталинский винтаж – квартира в аренду от бывших партийных деятелей с соответствующим интерьером, отражающим дух сталинского времени

Турист – клиент, который постоянно ездит на просмотры, но ничего не покупает. При этом риэлтору не важно, сколько денег он обещает заплатить, лишь бы не ехать с ним еще раз

Убитый объект – объект в плохом состоянии

Ушасток – участок

Фавелы – садоводческие товарищества советского периода

Фартовые – частные маклеры. На самом деле кидал среди частных маклеров не так
много, но расставлены они так грамотно, что встречаются на каждом шагу

Хозспособ – метод строительства, который основан не на реалиях рынка, оценках или анализе проекта, а лишь на толщине кошелька девелопера, его аппетитах и личных пристрастиях

Шило -  плохой офисный объект

Чумоход – показ объекта, заведомо организованный с пониманием того, что он не подходит покупателю

Экскурсант – тот, кто ходит на просмотры дорогой квартиры, не собираясь ее снимать

Яйцеголовые – аналитики и прочие люди, способные не только «парить», но и считать, анализировать, исследовать, но не способные ничего продать.

Риэлторские поговорки

Возвращается неожиданно риэлтор из Винера…
Волков бояться – участок с лесными деревьями не продать.
Если в ЕИРЦ третий день никто не отвечает, значит – сегодня среда.
За двумя покупателями погонишься – третьего не поймаешь.
Каждый ипотечный брокер должен уметь готовить банк и клиента.

Можно констатировать, что офисный рынок Петербурга вплотную приблизился к докризисным показателям соотношения спроса/предложения. В действующих бизнес-центрах классов B/B+ свободных помещений почти не осталось. В классе А вакансий побольше, но количество заявок уже позволяет собственникам потихоньку повышать запрашиваемые цены и с оптимизмом смотреть в будущее.
Для владельцев одного-двух зданий текущая ситуация близка к идеальной. Но сетевые девелоперы и собственники задаются вопросом, что дальше? Сейчас-то все птицы расселись по веткам, а откуда возьмутся новые, тем более, что к ценовым войнам уже никто не готов?
Я полагаю, что основными тенденциями поглощения офисных площадей в ближайший год будут:
1. Государственные компании и организации. Как ни грустно за этим наблюдать с точки зрения налогоплательщика, но государственный сектор экономики становится все более обширен и многолюден. Но для офисного рынка хорошо, что гос.организации стали предъявлять высокие требования к рабочим помещениям, и все чаще отказываются от старого фонда КУГИ в пользу современных бизнес-центров. Спецификой таких арендаторов остается кабинетная планировка, open space чиновники не приемлют ни в каком виде.
2. Укрупнение клиентских компаний. Пройдя этап «присутствия на каждом углу», все больше банков, страховых и инвестиционных компаний делают выбор в пользу «гипермаркетов», укрупняя и объединяя свои подразделения. Спецификой таких арендаторов очевидно является упрощенный доступ для клиентов (отдельный вход либо свободный доступ через проходную), а также серьезные требования к наличию гостевой парковки.
3. Естественная миграция арендаторов из бизнес-центров, запущенных в 2003-2005гг. в более новые здания. В значительной мере это относится к крупным арендаторам, и для их привлечения ключевыми являются два вопроса: наличие больших офисных блоков (1-3 тыс.кв.м.) эффективной планировки (предпочтителен open space, но с небольшой глубиной этажа) и качественные отделка и инженерия.
4. Приход на российский рынок иностранных сервисных компаний. Если большинство производителей и дистрибьюторов, заинтересованных в российском рынке, уже присутствуют в Петербурге, то их поставщики пока не доехали до России. Можно ожидать все более массового выхода в Петербург иностранных профессиональных и аутсорсинговых компаний. Эти компании в большинстве своем будут предъявлять спрос на офисы класса A и B+ средних метражей (100-300 кв.м.) в центральных районах города (возможны исключения, если ключевой клиент находится в другом районе).
Таким образом, штиля на офисном рынке Санкт-Петербурга в ближайшее время не предвидится, клиентов и сделок будет много и разных.

Не подумайте, что я оговорился. Именно так – «моя жена – удачный бизнесмен» – как-то раз высказался о своей супруге незабвенный Юрий Михайлович. Оговорился, старик, с кем не бывает. Да и сами по себе узы брака между чиновником высшего звена и удачливой бизнесвумен – обычная практика в России. К сожалению, удача незамедлительно отворачивается, когда муж перестает занимать высокий пост. И здесь уже ничего не зависит ни от профессионализма руководства компании, ни от того, насколько крепка была ее бизнес-структура. Единственным вариантом может быть уход «по-хорошему», то есть без скандала, тихо и мирно, с добровольной отдачей части нажитого.

К сожалению для Елены Николаевны, ее муж так не вовремя пошел ва-банк, полностью утратив политический нюх. Сама же госпожа Батурина не стала, подобно Чичваркину, спешно продавать свой бизнес. Хотя и получала в конце прошлого года довольно щедрое предложение – за $400 млн «Интеко» был готов купить глава другой крупной девелоперской компании Coalco Василий Анисимов. Но тогда предпринимательница отказалась, обратив внимание, что группа компаний стоит много больше. Так то оно так, но в нашем чудесном государстве всегда надо помнить о том, от чего обычно не зарекаются… Я почти уверен, согласись тогда Елена Николаевна взять эти деньги, и ей бы с легкостью забыли все «прегрешения молодости». И началась бы новая жизнь.

Если раньше ей направляли прозрачные намеки на то, что пора бы отдавать бизнес «Интеко» и брать то, что предлагают, то теперь компанию пытаются, что называется «отжать». Почему-то в этой ситуации мне становится жаль супругу нашего экс-мэра. По сути дела, неплохие дома строила – красивые, качественные, современные. К примеру, мне очень нравится архитектура нового жилого квартала на Ломоносовском проспекте. Того самого, куда должны были заселить МГУшную профессуру, но все никак. Конечно, я не профессионал в этом деле, да и вдобавок ко всему, при взгляде на эти высотки в псевдо-сталинском стиле возникает впечатление, аналогичное тому, что я чувствую, проходя мимо «новодела» на месте гостиницы «Москва» – «грандиозно, но бездуховно». В любом случае – это вам не «панель», которой все вокруг застроил ПИК.

А коммерческая недвижимость? Это же просто песня! Глядя на проекты, становится ясно, что это не просто коробка из стекла и бетона, а настоящее произведение европейской архитектурной мысли. Но даже при беглом их изучении становится очевиден административный ресурс. Я имею в виду, скажем, проект отеля категории de luxe на ул. Ильинка. Даже само описание уже похоже на издевательство: «Архитектурная концепция <…> основана на продолжении исторической традиции Китай-города – перекрытии торговых рядов стеклянными фонарями». Причем эти фонари создают, судя по картинке, три (!!) дополнительных этажа и чердак. Более того – откуда вообще была взята эта «историческая традиция» перекрывать торговые ряды стеклянной крышей?

Хотя, что я говорю, это же все такие мелочи – исторической Москвы уже давно не существует. Но действительно жаль, что если властям все же удастся разрушить девелоперскую компанию, то мы все лишимся очень хорошего застройщика по-настоящему качественной недвижимости.

В новогодние каникулы побывал в гостях у своего приятеля в Калужской области. Там у него крупный участок земли, держит небольшое хозяйство – коровки, курочки, овечки и т.д., но все это больше для души, хотя и требует серьезных затрат. Хорошо так отдыхалось и в один из перерывов между поиском и реализацией национальной идеи, поехали мы по району поздравлять друзей моего товарища. Передвигаясь из одного места в другое, я был приятно удивлен, когда увидел промышленные и индустриальные кластеры. Там построились высокоэффективные предприятия, развивается инфраструктура. А это значит, что инвесторы идут в область достаточно охотно. И причина всему этому, на мой взгляд, в качественном законодательстве на привлечение инвестиций, что и дает, в итоге, эффективное расходование бюджетных средств, чего так не хватает Москве сегодня.

Как стало теперь известно, весь бизнес в столице раньше строился вокруг бюджета города. Деньги выделялись, потом пилились на входе и дальше все понятно – качество услуги нулевое. А правильным бы подходом было, если Москва стала заемщиком сама и тогда ей придется отвечать за деньги, которые заняла, тогда и отдавать надо, а как если ты украдешь у себя, будешь отдавать. В свою очередь, банковская система начнет развиваться лучше. И банки начнут заниматься своим прямым делом – это продавать и покупать деньги. Именно это, на мой взгляд, должно и стать финансовой и экономической политикой Москвы.
А что произошло в кризис. Госбанки забрали себе за долги крупные компании, такие как Дон-строй, Система-Галс, Капитал-групп. Правда Интеко и СУ -155 были поддержаны банком Москвы, но это отдельная история. Суть в том, что банки должны заниматься своими финансовыми вопросами, а не управлять строительным бизнесом.
Что ждет наш город в недалеком будущем. И сразу перехожу к экономической компоненте, которая наиболее важна, на мой взгляд. Очевидно, что сегодня происходит пробуксовка экономической политики города. Москва не отвечает тем денежным потокам, которые сюда направляются. Легко предположить какие тренды будут в приоритете в ближайшее время. Поскольку, Собянин был чиновник на федеральном уровне, то приоритеты Москвы совпадут с приоритетами государства в целом, естественно, не отходя от основных социальных принципов политики. И из всех тенденций выделю три, без уточнения степени важности каждой из них:
Первое это то, что Москва будет двигаться в сторону формирования международного финансового центра;
Второй – инновация, т.е. научная и образовательная составляющая;
И на третье – исполнение завета президента по борьбе с коррупцией. Новый мэр присягнул, сказав, что в такой ситуации Москва развиваться не может.
И до выборов надо сделать такие шаги, которые не дадут говорить о неправильности работы его команды.
Хотелось бы, что бы все это не было только декларативным моментом.

В начале года перед нашей компанией встала задача найти, простите за каламбур, новый офис. Четко представляя себе узкий район поисков (юго-запад СПб), я был готов столкнуться с ограниченностью выбора. Но в реальности пришлось иметь дело с настоящим дефицитом, и ради соблюдения других требований (локация, метраж, качество) бюджет аренды пришлось увеличить на 25%.

Это побудило меня по-новому посмотреть на ситуацию с вакантными площадями. Во-первых, хотя средняя вакантность по городу остается высокой (~20%), она не размазана ровным слоем по всем БЦ. В реальности ¾ зданий имеют 90-95% заполняемость, а ¼ – менее 50% (хотя таких все меньше). И для этого есть причины, например, недостатки по локации, планировкам, ценовой политике (а иногда и все вместе).

Во-вторых, большинство свободных помещений сосредоточено в узком диапазоне площадей 100-300 кв.м. Выбор помещений менее 100 кв.м. (особенно менее 50) и болеее 300 кв.м. (особенно более 500 единым блоком) резко ограничен. И если небольшие компании, которые, как правило, не имеют притязаний по представительности здания, могут уйти в класс C (что пришлось сделать нам) или встроенные помещения, то для крупных компаний альтернатив нет. Вряд ли можно всерьез говорить о buil-to-suit, когда даже Газпрому не удается найти себе подходящую площадку…

Небольшой пример: в листингах нашей компании (а это на сегодня более 60 зданий) офисные блоки ~500м есть в 30 бизнес-центрах, а более 1000м – лишь в 15. То есть выбор сужается в 2 и в 4 раза соответственно! Такими темпами скоро крупным арендаторам будут предлагать не скидку за объем, а надбавку за дефицит!

Но пока этого не произошло, следует извлечь уроки и воспользоваться ситуацией:

Арендодателям следует проработать возможности объединения смежных помещений в блоки, а также избегать дробления потенциальных блоков. Например, если есть три соседних помещения, а арендатору требуется лишь одно из них, следует ограничить его выбор крайними помещениями.

А арендаторам стоит поторопиться, в первую очередь – побороть собственную нерешительность и ускорить принятие решений. Деваться некуда: чтобы запрыгнуть в последний вагон, придется перейти с прогулочного шага на бег.