Archive for the ‘Коммерческая недвижимость’ category
Разум победил!
ноября 2, 2010
Георгий Дзагуров
Приветствую разумное решение о переносе игорной зоны из относительно тихой территории на берегу Азовского моря в окрестности Анапы, точнее деревни Благовещенки, на Благовещенскую косу.
Я неоднократно посещал эти территории, незаслуженно неразвитые до настоящего момента. Транспортная доступность прекрасная, железнодорожный вокзал и аэропорт Анапы находятся практически ближе даже центра самой Анапы. Живописное место, уверен, что и ветряные электростанции могли бы не только обеспечить экологичную и дешевую энергию, но и оживить пейзаж.
В приватных беседах со многими дальновидными людьми, например, Леонидом Казинцом (Баркли) и Александром Починком мы всегда поражались, почему игорная зона не располагается именно здесь. Даже обсуждая потенциальное расположение молодежного курорта на юге России, мы выбрали именно этот район.
Тут недалеко и вся инфраструктура Анапы, и гольф-клуб. Дополнительный плюс – относительная близость других аэропортов – Геленджика и Краснодара. Перспектива строительства моста от порта Кавказ до Керчи (Крым) делают район еще более привлекательным.
Краснодарский Край стал на сегодня самым известным и продвинутым регионом страны после Москвы и Питера благодаря активнейшей политике и участию во всех значимых мировых форумах и выставках по недвижимости или инвестициям. Именно здесь легче объяснить четкие перспективы иностранным инвесторам.
Ни разу я лично не встречал инвестора, желающего инвестировать в Азов-Сити, а вот к Новой Анапе отношение прямо противоположное. Если даже Починок заявляет о том, что инвесторы определены, я знаю достойных претендентов, не сложивших руки и готовых за право войти в проект еще побороться.
База недвижимости: быть или не быть?
октября 29, 2010
Владимир Максименко
Работая в сегменте коммерческой недвижимости и используя все существующие риэлторские программы и базы данных, которые часто их создатели называют “уникальными”, при этом вижу одни и те же сходные проблемы.
А именно, что же требуется от данного продукта?
На мой взгляд, таких требований не так уж и много, а именно: актуальность, правдивость и доступность. Количество предъявляемых “вкусовых качеств” может быть изменено и увеличено, но базовые все-таки, как мне кажется, остаются вышеназванные.
Лизинг как способ привлечь финансирование
сентября 20, 2010
Елена Шевчук
Традиционно, осень — пора оживленного строительства. Этот сентябрь не станет исключением. Многие девелоперские компании «размораживают» проекты, начинаются общестроительные работы. И опять остро встает вопрос привлечения проектного финансирования.
В настоящее время набирает известность ранее мало использовавшийся финансовый инструмент, который позволяет собственникам, владеющим действующими объектами, привлечь необходимые средства в новые строящиеся/недостроенные объекты.
Лизинговая схема финансирования проектов в недвижимости предполагает продажу действующего объекта (с текущим арендным потоком) лизинговой компании и его последующую аренду собственником на определенный период с фиксированной ценой обратного выкупа. Т.е. здание будет находиться в собственности лизинговой компании и в аренде у текущего собственника до окончания договора лизинга. После его окончания и уплаты выкупной стоимости здания, последнее переходит обратно клиенту (лизингополучателю).
Преимущественными факторами такой операции являются:
- Клиент получает необходимую сумму на руки (для свободного использования) после продажи здания лизинговой компании, которая потом сдает его клиенту в аренду (лизинг).
- Лизинговый платеж включает налог на имущество и полностью относится на расходы (в отличие от обычного кредита, при котором на расходы относятся только проценты по ставке рефинансирования, увеличенные на 10%).
- Льготные процентные ставки по платежам.
- Возможность составить индивидуальный график лизинговых платежей.
- Возмещение НДС от затрат на создание объекта остается и, причем, единоразово! за счет продажи объекта лизинговой компании.
- Ускоренная амортизация объекта лизинга.
Конечно, такой инструмент не позволит полностью профинансировать строительство нового объекта, но позволит достаточно быстро привлечь необходимые средства на завершение строительства, расчет с партнерами и т.п.
Такая схема может применяться и к новым объектам на финальном этапе строительства, когда лизинговая схема может быть рассчитана на погашение арендными платежами и даст собственнику возможность аккумулировать денежные средства и удобно возместить НДС.
Классом ниже, классом выше…
сентября 16, 2010
Настя Кременчук
Итак, ГУД разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Цель классификации – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД и представители местного сообщества. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации ГУД.
Базовая классификация офисных центров ГУД принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах. Причем, с изменением рыночных требований к объектам офисной недвижимости, возможны изменения и в базовой классификации ГУД. Не реже 1 раза в год может рассматриваться вопрос о необходимости внесения таких изменений (дополнений). Бизнес-центрам присваивается классность сроком на два года.
В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров России работают в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени. Ведется работа по созданию комиссий и базы объектов для классификации в Казани, Краснодаре, Красноярске и других городах.
Хочется напомнить, что до этого уже предпринимались попытки классификации бизнес-центов в России. В 2003 году под эгидой ГУД была принята классификация бизнес-центров и образована комиссия. Однако тогда этот проект не массовым так и не стал.
Вот мне и интересно, как вы считаете, а сейчас этот проект найдет отклик в сердцах собственников и девелоперов офисных зданий? И вообще – так уж необходима классификация именно ГУД?
Чем запомнился PRO-ESTATE 2010
сентября 13, 2010
Георгий Дзагуров
Экономический Форум PRO-ESTATE в Питере еще раз говорит в пользу ГУДа, как успешного организатора (да осилит идущий дорогу!), так настойчиво и последовательно претворяющего в жизнь свои планы, которому, очевидно, по пути с идеями создания современного и цивилизованного рынка недвижимости, реального объединения единомышленников. Не финансовыми же интересами вызвано проведение мероприятия? Сомневаюсь, что на этом можно нажить даже десяток тысяч долларов, а принимая во внимание уровень самих организаторов, не верится мне в то, что они не идут и на некоторые убытки на этом пути. Благое дело делают!
(Лирическое отступление. Вот было со мной: не хотел идти на церемонию вручения наград CRE Awards, по сути как ребенок обижался: не считает нужным меня пригласить Дэвид Цор – платить за право прийти не пристало мне. А он в свою очередь взял и пригласил меня приехать, к себе за стол позвал. Зная мою позицию, коллеги сразу задали вопрос о стоимости участия, а Дэвид, что ему не очень и свойственно, как мне кажется, проявил великодушие. Когда пришел на мероприятие, то увидел, что не ради денег старается Дэвид. А во удержание авторитета премии в трудные для рынка и для участников премии времена, которым лишний повод пообщаться чреват только новыми связями, обменом опытом, контактами, потенциалом многих будущих совместных сделок и стиранием граней между по сути близкими по делу и духу людьми. Устыдился я, постфактум оплатив участие.)
Чем удивил Питер: » Read more: Чем запомнился PRO-ESTATE 2010
Дёшево хорошо не будет или офисы из Зазеркалья
сентября 3, 2010
Алексей Пастушин
Кризис, наконец, позади. Сегодня можно говорить такое, но придется оговориться – вернулся только спрос. Пока он лишь мало-помалу возвращает себе завоеванные прежде позиции. Магазины продают, работники сидят в офисах, дистрибьюторы (и не только) загружают склады.
Рынок, так или иначе, пошел вверх, и понятное дело, что ставки аренды, не считая склады, туда же. Очень скоро все лакомые офисы были разобраны. Правда, остались уникальные предложения, например, по субаренде, или от частного собственник, готового отдать чуть дороже 10 тыс. рублей/кв.м/год в престижном деловом комплексе, но не меньше 500 «квадратов».
Впрочем, и они расходятся, как бургеры в МакДаке, которые, конечно, так быстро не заканчиваются. Спрос же, особенно бюджетный, есть практически всегда – многие поняли, что при желании можно снять за 30 тысяч в месяц (представьте себе, рублей) офис в «Золотой миле» с видом на Петра (о чем ниже). Среди множества людей всегда найдется кто-нибудь доверчивый, готовый при виде печати с тремя О отдать пусть и небольшие деньги агенту (или тому, кто им представится) за заветный уютный офис где-нибудь на Никольской или Тверской.
Не так давно на Arendator.ru появились объявления некоего общества, что символично, с ограниченной ответственностью «Вэйликс». Сразу привлекли меня небольшие площади, которые они предлагали, и прям таки, аппетитные цены, по которым алчущим предлагает этот плод девушка (она же – «контактное лицо») по имени Ева. Ассоциации могут далеко завести…
Поднимаю трубку, звоню, говорю, что видел объявление, хочу посмотреть на Пятницкой и на Красной Пресне метров 25-30 по $370 за квадратный метр. Предложения меньше 50 кв. м, к слову сказать, почти все от этой конторы. Ответили, что «да, они агентство, и да, офисы такие сдаются». Нужно только 4 тысячи рублей заплатить и получить адрес с телефоном придачу. Ну, делать нечего, правда требует, да и интересно стало. Пришел к ним, слава Богу, недалеко было.
Встретила меня в «агентстве», к сожалению, не Ева, но тоже приветливая женщина. Представился дизайнером, мол, организую бюро на три-четыре человека – места много не надо. Предварительно прозвонив несколько номеров, она тут же сообщила: «сегодня никого на Пятницкой уже нет» и «как жаль, что на Красной Пресне все сдали», и вежливо предложила посмотреть варианты «совсем рядом и не хуже». Конечно, я согласился. Сделав еще пару-тройку звонков и представившись якобы арендатором и что «я передам директору», обходительная Екатерина (так звали коллегу Евы) дала мне список из четырех адресов.
«Пречистенская набережная», – прочитал я и решил пойти сперва туда. Действительно, Золотая миля и ставка по $400 за квадрат. Оказалось – правда, НО! Это был отнюдь ни бизнес-центр В+, как ожидал я, видя предложения на сайте. Пройдя по зассаной арке, я вошел в обветшалую постройку времен Достоевского-писателя. Меня встретила понимающая женщина с грустцой в глазах и провела по пыльным коридорам в комнату, уютно разделенную на три, из окон которой открывался вид на неуместный памятник Петру. Все портило отсутствие не только «кондея», но и обещанного «ремонта по западным стандартам» – деревянные окна потрескались и угрожали продуть зимой, а минимум 15-летние обои не могли скрыть свой возраст. Конечно, за все недостатки комнаты примерно в 33 кв. м «хозяйка» попросила что-то вроде 12 тыс. за «квадрат» в год. Как оказалось в конце, несмотря ни на что, это был лучший вариант из предложенных мне.
Я же хотел обещанного класса B+ по $370, но следующий «офис» отбил окончательно любую охоту смотреть «вживую» – сахарно-рафинадный завод в 20 минутах ходьбы от «краснопресненской», комнатка даже без радиатора (!), про окна даже не буду говорить. «Вас никто здесь не побеспокоит. У вас будет ключ, можете работать по ночам», – сказали мне. «Отличное логово для людей с задними мыслями», – подумал я и поспешил домой, чтобы с утра затребовать у Вэйликс все предлагаемые ими офисы в центре от 10 до 50 «квадратов». Очень хотелось увидеть, где же на Серафимовича, например, уместился офис B+…
Конечно, мне прислали список в несколько десятков предложений, с некоторых из которых нерасторопные риэлторы забыли убрать дату. Оказалось, что искомая мною, например, Тверская улица за $350 предлагалась еще в феврале 2009 года. Указанный телефон, конечно, не отвечал. С переменным успехом я прозвонил все номера, где предлагались относительно дешевые и небольшие офисы – напротив многих стояла справедливая цена в $800-1500. Но и там, как выяснилось, либо ничего не сдается, либо большие площади, либо естественная для центра Москвы цена от $550 в лучшем случае.
Убив 3 дня на работу, которую, по хорошему, должны были сделать за меня в агентстве, я стал ругаться, требуя вернуть мне заплаченные 4 тысячи, упирая на пункт 4.2 нашего договора – предлагаемые помещения не сдаются. Конечно, на возврат я не рассчитывал. На этот раз мои ожидания оправдались – мне было сказано, что в день подписания договора мне дали тот самый «бюллетень». Собранные в нем офисы действительно сдавались, а несоответствие классу – это, мол, сами арендаторы и врут. На мой резонный вопрос – где же объекты из объявлений? – девушка на том конце провода парировала «это же реклама». Видимо, она не знает о незаконности скрытой рекламы… «Вы должны понимать, что по такой цене будет только цоколь», – категорично заявила она, предложив дальнейшее сотрудничество.
Действительно, не подкопаешься, вопросов больше нет, а чтобы не возникли, мне отправили имэйл, в котором письменно повторили, что в объявлениях на сайте «по ошибке» не поставлен этаж, который за $400 выше цокольного быть не может. Но я все-таки рискнул и написал ответное письмо, в котором грозился пожаловаться в администрацию Arendator.ru на то, что они публикуют объявления о сдаче в найм несуществующих офисов. Не прошло и получаса, как мой мобильный завибрировал – по номеру я сразу узнал, что это была агент из «Вэйликса». Она предложила вернуть 4 000 рублей, только чтобы я не жаловался в «Арендатор.ру», который знают все на рынке.
Придя в последний раз в офис чудо-агентства, я там застал еще одного клиента – женщину, искавшую площади под цветочную торговлю. Мне пришлось культурно ждать с час, параллельно наблюдая за происходящим. В итоге я окончательно убедился в серости схемы работы «Вэйликс». Расчет делается на обычный российский пофигизм и привычку к полулегальным схемам – вас не должны смущать ошибки в договоре (как в оформлении, так и орфографически-стилистические), вы не должны удивляться тому, что агенты представляются арендаторами, вы должны быть готовы к частичному обману. Но если в ваших принципах – работа «в чистую» и того же вы ждете от окружающих – то идите до конца и аргументированно настаивайте на возврате денег. Помните – в России правда есть, надо лишь быть готовым ее добиваться.
Мои излишние вопросы заставили, видимо, горе-риэлторов поднять минимальную ставку. Но уникальные предложения из настоящего «Зазеркалья» все еще в обилии висят на разных досках объявлений. На случай, если их уже успели стереть, приведу несколько сохраненных мною примеров – полюбуйтесь.
ФАС как доказательство собственной несостоятельности
августа 23, 2010
Павел Гореньков
|
Забавно, что ФАС не лень разбираться в вопросе «про три копейки» в буквальном смысле слова. Куда более полезным для развития предпринимательства было бы разобраться в монопольных ценах на фрукты )))
Данная история лишний раз подтверждает, что «эксклюзив» – отличная тема при условии, что ты умеешь работать, арендаторы довольны, и ты не допускаешь скандалов. Если работаешь плохо, тебя все равно «вынесут» рано или поздно.
При этом начиная с осени 2008 г. – то есть почти два года как – рынок арендодателя сменился рынком арендатора – сегодня пускают практически в любое здание, если ты что то из себя представляешь и нужен хоть кому-нибудь из арендаторов.
Описанный спор и вовсе не выглядит на «уровень Ведомостей» – мало известный рынку недвижимости телеком-провайдер безуспешно пытается попасть в БЦ класса «А», в котором «засели враги» – небольшая компашка бывшего менеджера Комбеллги, и некогда лидер по продаже населению карт айпи телефонии. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять уровень всех участников спора. Интересно, как теперь поведет себя «Атлант», когда после предъявления постановления ФАС ему уже не в силах будут отказать в доступе к клиенту, но предложат заплатить справедливую (на взгляд собственника) и не маленькую денежку за использование существующей инфраструктурой? Подаст в суд на высокие цены?
Разделение на «своих» и «чужих» никуда не денется еще ближайшие несколько лет, потому как до сих пор не умерла практика, когда все инвестиции в инфраструктуру берет на себя один или два оператора. А не собственник БЦ. Поэтому вновь входящему в здание оператору приходится либо строиться (не дают), либо арендовать у существующих операторов (может быть дорого), либо на плечах арендатора пытаться «давить» на собственника, чтобы тот надавил на своего оператора и последний дал воспользоваться «даром». А между тем модель «локального оператора здания» – когда всем комфортно, а на условиях нормальной конкуренции в здании могут работать несколько операторов – Гарс Телеком вывел на рынок аж в 2005-ом.
Жаль, что ФАС не дожал тему – реально нарушающий все нормы конкуренции «эксклюзив» остался только в случаях с т.н. «карманными операторами», когда у собственника объекта есть еще и собственный телеком-актив. Тут все просто как дважды два – стоит открыть дверь хотя бы одному рыночному оператору связи, как твой монопольный телеком вмиг разорится, ибо не умеет конкурировать и не обладает нормальным ресурсом. Процесс разорения таких компаний с начала кризиса уже идет, и неглупые собственники уже успели «пристроить» сдувающиеся на глазах телеком-бизнесы (а мы все еще продолжаем покупать такие компании у собственников). Не сдается пока сохранившийся, несмотря на кризис, атавизм – оператор Мегатон.
Офисное перенасыщение. Какие перспективы?
августа 13, 2010
Наталия Киреева
В Петербурге сейчас все говорят о насыщении рынка офисной недвижимости, но, вопреки всем тенденциям рынка, девелоперы продолжают строить всё более масштабные проекты.
Если два года назад, при обращении в бизнес-центр чаще всего приходилось слышать фразу «свободных помещений нет», то сейчас в городе пустует 20% офисных площадей. Это огромная цифра. И это намного больше, чем во многих европейских столицах (в Вене-4%, в Париже – 7%, в Берлине – 10%, в Варшаве – 8%, в Праге – 12%), хотя наш офисный рынок даже не дотягивает до 2 млн. кв.м.
Ситуация, когда бизнес-центры заполнены на 100%, в городе уже больше не повторится. Объем предложения постоянно растёт, конкуренция усиливается и возникает закономерный вопрос: нужно ли ещё строить офисные центры, если да, то в каких масштабах.
Ряд компаний анонсировали или приступили к строительству амбициозных многофункциональных проектов, включающих и офисную составляющую. Причём офисы класса А. Среди них «Невская Ратуша» (350 000 кв. м) в центре города, где треть помещений займет администрация города. Кроме того, финская компания SRV Group планирует построить МФК в Красногвардейском районе, офисная функция составит 275 000 кв.м. Рядом – скандально известный высотный «Охта центр».
Но эти проекты пока только на бумаге, а вот банк Санкт-Петербург уже завершает возведение делового квартала площадью около 100 000 кв. м, половину из которых займет сам. Это достаточно большие объемы для Петербурга, в котором сейчас всего 400 000 кв. м офисов класса А и четверть из них пустует.
Возникает закономерный вопрос: как и кем будут заполняться такие огромные по питерским меркам здания, и по каким ценам?
Несомненно, что офисные центры будут строиться и в дальнейшем, городу необходимо развиваться. Однако пока нет перспектив для столь существенного оживления спроса, необходимого для поглощения таких огромных проектов. На мой взгляд, имеет смысл строить проекты класса B+ площадью до 10 000 кв. м (но не 100 000 кв. м).
Как аналитик могу рекомендовать девелоперам, начиная новый офисный проект сегодня, с особой аккуратностью исследовать рынок – какие существуют и планируются офисные проекты в окружении, какова их заполняемость и арендная политика, а также качественно проработать концепцию и делать её update перед началом строительства. Цена ошибки может быть очень высока, намного выше стоимости услуг консультантов.
“Бесплатный” свет
августа 2, 2010
Алексей Федоров
Любопытно, что на сегодняшнем петербургском рынке, где торг идет за каждый рубль арендной ставки, арендодатели во многих случаях заранее сдают арендаторам такой переговорный пункт, как оплата потребленной электроэнергии. И пусть речь идет всего о 3-5% арендной платы, но в масштабах целого здания каждый месяц набегает немалая сумма.
Согласно проведенному исследованию, электричество включено в арендную ставку в 60% случаев в бизнес-центрах класса B/B+ и в 30% случаев в бизнес-центрах класса A. При этом не выявлено четких закономерностей относительно причин такого решения – одни и те же соображения (отсутствие приборов учета, юридические нюансы абонентского договора и т.п.) в одном случае приводят к включению электричества в арендную ставку, в другом – нет. Напрашивается вывод, что это решение является исключительно выбором арендодателя, а в этом случае его следует принимать, исходя из конкурентной обстановки на рынке.
Мой опыт работы позволяет категорически заявлять, что учет стоимости электричества при первом ознакомлении со зданием арендаторы производят исключительно редко. Например, допустим, арендатор рассматривает два близких по характеристикам здания. В одном арендная ставка составляет 800 рублей, и включает в себя электричество. В другом здании ставка составляет те же 800 рублей, но электричество арендатор оплачивает отдельно. Так вот, подавляющее большинство арендаторов скажет, что эти два здания предлагают одинаковую арендную ставку. И при выборе решающими будут иные параметры, но отнюдь не стоимость электроэнергии.
Исходя из этого, представляется проигрышным априорное включение электричества в состав арендной ставки. В крайнем случае, этот пункт всегда можно отдать на переговорах, но лишь взамен на что-то или в качестве решающего аргумента для арендатора.
Повисает вопрос касательно юридической схемы взимания платы за электричество, ведь для перепродажи требуется лицензия, да и приборы учета есть далеко не на каждое помещение. Простым и элегантным выходом в этой ситуации является «включение» электричества в состав арендной ставки после согласования ее базового размера. В вышеприведенном примере во втором здании записанная в договоре ставка аренды составит, например, 835 рублей.
Даже страшно становиться, как подумаешь, сколько еще таких небольших нюансов не используется лендлордами для повышения доходов от здания.
Петербургу достаточно офисов
июля 26, 2010
Алексей Федоров
С первыми признаками стабилизации на офисном рынке вновь возвращаются разговоры о том, что Петербургу не хватает офисов, и новые проекты будут востребованы почти в любом месте и любом количестве. Девелоперы задирают цены, и вот уже офисы в Красногвардейском р-не вновь предлагаются по ценам, актуальным лишь для класса A в центре. А из уст уважаемых экспертов звучат докризисные сравнения обеспеченности офисами на душу населения в Москве и Петербурге – дескать, первая и вторая столицы должны стать сопоставимы по этому показателю.
Повторю давнюю, но до сих пор нечасто обсуждаемую в профессиональном сообществе мысль: с точки зрения офисного рынка Санкт-Петербург НЕ является “второй столицой”, он лишь первый из провинциальных центров.
