Archive for the ‘Инвестиции в девелопмент’ category
Закон Парето работает на рынке инвестирования
марта 23, 2010
Настя Кременчук
Недавно я для себя сделала небольшое открытие, что российский рынок инвестиций также подвергается закону Парето.
На прошедшей выставке MIPIM многие участники сошлись во мнении, что на сегодняшний день 80% инвесторов, готовых вкладывать в объекты недвижимости, – российские игроки, а 20% – иностранные.
Но если российские игроки тянут резину и иногда торгуются, словно купцы на базаре, то зарубежные инвесторы приходят на российский рынок редко, но метко. Поэтому мне кажется, в данном случае можно сказать, что 80% российских инвесторов приносят 20% результативности, а 20% иностранных – все 80%.
Но я не утверждаю, что данный пост – истина в последней инстанции… И я не считаю, что российские инвесторы в чем-то проигрывают западным.
Сейчас, на мой взгляд, портрет российского инвестора выглядит следующим образом:
- достойный собственный капитал;
- низкая долговая нагрузка;
- высокая степень диверсификации бизнеса.
А вот с точностью нарисовать портрет западного инвестора у меня получается слабо… Может кто-то из вас в этом преуспел больше меня?
Итоги 2009 года. Часть 2 – смерть «премиума»
марта 10, 2010
Павел Гореньков
До кризиса наш бизнес тянули за собой два мощных локомотива – рынок офисной недвижимости и рост деловой активности.
Мы развивали так называемый «премиум» сегмент в корпоративном секторе. Качественные услуги. Качественный клиентский сервис. Тарифы – выше рынка за премиальность.
Одна из особенностей корпоративного рынка телекома в том, что он фатально завязан на рынке девелопмента. Логика такова. Большинство компаний арендуют офисы. Есть разные классы офисов, которые делят и арендаторов на классы. Мы специализировались на клиентах офисов классов от B до A+. Это крупный и средний высокомаржинальный бизнес.
Доходы операторов на этом рынке росли пропорционально ставкам аренды офисной недвижимости. Мы спокойно зарабатывали $4 с квадратного метра в месяц на «заселении» новых БЦ высоких классов.
Мы позволяли себе отказываться от проектов, где на территории офисного центра работал не один оператор. Потому что было проще работать только на эксклюзивных объектах. Минимонополия принесет больше дохода.
Цифры очень просты – на протяжении последних 5 докризисных лет в Москве вводилось 1-2 млн.кв.м. стабильной выручки от телекома в год. Когда ты получаешь жирный кусок такого пайплайна, тебе интересно смотреть в сторону неэксклюзивных объектов.
Но осенью 2008 года рынок враз полностью изменился.
И так сложилось, что кризис больнее всего – как сейчас модно говорить – «закашмарил» именно наш сегмент – девелопмент и корпоративный сектор.
Смею предположить, что именно статистика, например, по Гарс Телеком, намного точнее данных аналитиков и пиар-служб клиентов, потому что мы на своей шкуре ощутили, сколько конкретно сотрудников уволил каждый из наших клиентов.
Плюс – клиенты Гарс Телеком – представители всех отраслей экономики. Поэтому эти данные можно смело считать среднерыночными по эрозии всего корпоративного рынка.
Ежемесячный счет $5000+
- закрылись 5%. Это конечно же преимущественно финансовые компании.
- сократили штат на 13-25% – 78% компаний
- пересмотрели тарифы на базовые сервисы – 92%
- отказались от ряда услуг и сократили общее потребление сервисами – 66%
Средние компании – потребители премиальных сервисов (арендаторы офисов верхних классов)
- 20% просто закрылись. Испарились, иной раз, оставив в офисах мебель и оргтехнику.
- сократили штат из оставшихся – 81%. Некоторые сократили штат с 200+ чел до 15-20!
- пересмотрели тарифы – 93%
- отказались от ряда услуг или сократили потребление – 38%
То, что произошло с девелоперскими компаниями, вообще не поддается описанию. Вчерашние лидеры вообще пропали с рынка, лишившись значительной части своих активов. Кое-кто уже снизил ставки с 800-900$ до 250-300! $ чтобы сохранить возможность хотя бы обеспечить эксплуатацию недавно введенного объекта.
Медведев построит замок
февраля 24, 2010
Настя Кременчук
Недавно моему взору попалась следующая информация:
Управление делами президента собирается построить резиденцию для первых лиц страны на полуострове Гамова в Хасанском районе Приморского края. Предполагаемая стройка может обойтись в 7,7 млрд. рублей, однако, окончательное решение о строительстве пока не принято. Деньги на строительство будут искать у частных инвесторов. При этом, бюджетные средства на проект тоже планируется тратить.
Резиденция может разместиться на земельном участке площадью 1141,8 га, а площадь построек составит 26 500 кв. м. На обеспечение внешнего энергоснабжения в 2010 г. пойдет 81 млн. руб., в 2011 г. — 591 млн. руб. При этом стоимость одной земли оценивается в $40-112 млн.
Мне безумно интересно, в кризисное время неужели больше некуда вкладывать бюджетные средства? И уж тем более, привлекать частные инвестиции…
Во-первых, не понятно, где будут искать инвесторов, а, во-вторых, на каких условиях их будут привлекать… Ведь 7,7 млрд. рублей на дороге просто так не валяются.
На дне?
мая 1, 2009
Алексей Пастушин
Порой поражаешься, насколько сильно стремятся аналитики рынка коммерческой недвижимости приблизить окончание кризиса. В апреле ведущие консалтинговые агентства начали радовать нас свежими обзорами, в которых прогнозировали не то, чтобы окончание кризиса, но как минимум скорое его приближение.
В частности, специалистам компании RRG мы обязаны появлением термина так называемого «первого дна». Казалось бы, у всех нормальных вещей, к которым относится и кризис (ведь рост должен корректироваться) дно может быть только одно. В отдельных случаях, оно бывает двойным. Но так, чтобы было первое дно, второе и так далее – это что-то новенькое. Как сказал один из наших читателей, «спасибо RRG за введение понятия мультидна». Забавно, что говоря о «первом дне», аналитики компании констатируют продолжившееся в апреле снижение стоимость коммерческой недвижимости в среднем на 5%. Это уже не дно, а зыбучие пески какие-то!
Рынок потребителя?
апреля 23, 2009
Дмитрий Куркович
Сейчас многие говорят, что офисный рынок наконец-то стал рынком потребителя. Я не могу с этим согласиться, хотя предложение уже несколько месяцев превышает спрос и цены катятся вниз. Рынком потребителя наш офисный рынок станет, когда девелоперы начнут задумываться над потребностями людей, арендующих их бизнес-центр, и будут стараться их удовлетворить.
На самом деле мало кто ставил себе задачу создать такой бизнес-центр, в котором людям нравилось бы находиться. Маркетинг некоторых продвинутых жилых комплексов, коттеджных поселков, даже торговых центров делается для конкретных людей («целевая аудитория» звучит как-то статистически обезличенно). Людям должно нравиться там быть. А с бизнес-центрами, за редким исключением, такого не происходит.
Но давайте взглянем на простые цифры: сколько времени сотрудник московского офиса проводит дома когда не спит? 1,5 часа утром и часа 4 вечером. В торговом центре – пару-тройку часов и далеко не каждый день.
Бизнес-раскулачивание наших дней
апреля 15, 2009
Алексей Пастушин
В середине октября прошлого года, когда кризис окончательно добрался до нас, первый вице-премьер Игорь Шувалов собрал у себя ведущих ритейлеров и пообещал им всяческую поддержку государства. Правда в тот раз он ограничился общими словами, типа «объединяйтесь, ребята – будет туго». Но через два месяца-то появился тот самый пресловутый список системообразующих предприятий, в числе которых, к слову сказать, значились несколько компаний сферы торговли. Значит, надо понимать, государство признает значительную роль ритейлеров в нашей экономике.
Кто на самом деле любит Россию?
марта 18, 2009
Дмитрий Куркович
Одно из самых ярких моих впечатлений о выставке М
Кто поедет на MIPIM?
января 14, 2009
Настя Кременчук
Кто не слышал про самое главное мероприятие в сфере коммерческой недвижимости – Международный инвестиционный форум MIPIM? Все уважающие себя компании, работающие в этом секторе, заблаговременно готовятся к этому мероприятию – откладывают деньги, отбирают проекты, подготавливают стенды.
В период форума во французском городке Канны традиционно можно услышать русскую речь и увидеть всех ТОПов крупнейших российских компаний. В прошлом году в MIPIM приняли участие более 50 тыс. человек из 85 стран, в том числе 800 топ-менеджеров и 140 глав городов.
Наших соотечественников всегда отличали масштабы стендов и экспонентов и размах увеселительных мероприятий, на которые они не жалели миллионы долларов. Однако, похоже, что в этом году MIPIM будет, мягко говоря, демократичным, по крайней мере, если судить по настрою российских участников.
Либо наши соотечественники решили больше не вывозить из страны свои кровно заработанные денежки (а точнее стенды, которые всегда обходятся в копеечку), либо этих самых денежек у них просто нет. Так или иначе, судя по отзывам российских девелоперских компаний, MIPIM в этом году будет если не унылым, то точно не таким веселым и забойным, как обычно.
Я решила позвонить лидирующим российским участникам выставки, которые ежегодно радовали и удивляли всех своими необычными стендами. Результат обзвона был не оптимистичным. Практически никто не готовит новую экспозицию для выставки.
» Read more: Кто поедет на MIPIM?
Конференция под копирку
мая 28, 2008
xspoonx
На днях я уже писал про конференции и форумы. Продолжу тему в несколько ином ключе. Для начала предыстория. В сентябре прошлого года Cottage.ru проводил конференцию «Загородная недвижимость: Стратегия успеха». Она проходила два дня, в первый день была теоретическая часть, конференция как таковая, второй день был практическим, мы проводили бизнес-тур по коттеджным поселкам компании Villagio Estate, которая выступила генеральным спонсором нашей конференции. Ни для кого не секрет, что в формате проведения подобных мероприятий сложно придумать что либо новое. Наша практическая часть, т.е. бизнес-тур, стала как раз свежей идеей, предложенной нами нашим участникам. Естественно, сами бизнес-туры не являются новинкой, но на рынке загородной недвижимости московского региона мы были первыми. Участники конференции восприняли новое предложение на ура, все остались довольны, равно как организаторы и девелопер поселков.
Ну а теперь собственно история. Вчера к нам в офис позвонил Антон Гололобов, руководитель PR-службы Villagio Estate и «обрадовал» нас замечательной новостью. Оказывается агентство Informedia, специализирующееся на проведении подобных мероприятий, решило скопировать нашу конференцию один в один.
Привлечение инвестиций в девелоперские проекты от американских инвесторов
мая 26, 2008
Анатолий Чаусский
?
Ещё каких-нибудь два месяца назад я к девелопменту не имел никакого отношения. Моя компания занималась поиском и продвижением инноваций и наукоемких технологий, также мы оказывали услуги иностранным производителям, желающим выйти на российский рынок. Но в начале апреля я получил предложение, от которого, как говорится, невозможно отказаться.
В результате чего я достаточно резко сместил акценты – о своих любимых инновациях пришлось забыть (но я тешу себя мыслью, что это всё временно). Теперь я занимаюсь тем, что представляю на российском рынке интересы американской инвестиционной брокерской фирмы, которая привлекает в крупные девелоперские проекты инвестиции (не менее 30 млн. долларов) от американских институциональных инвесторов.
За пару месяцев я рассмотрел, наверное, около сотни различных проектов, представил не более десяти, и по двум проектам получил положительные решения – инвестор ? выставил соискателям LOI (letter of intend). Причем один проект практически вышел на конечную стадию – соискатели подписали fee agreement, оплатили наши услуги и теперь ждут приезда представителей инвестора для проведения due diligence.
Итак:
Для кого этот блог будет полезен?
Вся информацию, которую я буду здесь приводить, рассчитана на тех, кто заинтересован в привлечении американских инвестиций в свои девелоперские проекты. Хоть мы и работаем только с крупными проектами, но вся информация будет действительна и для мелких проектов тоже.
Зачем я открыл этот блог?
К сожалению, соискатели при подготовке проектов допускают одни и те же стандартные ошибки. И каждый раз вновь обратившемуся приходится объяснять всё заново. А это занимает очень много времени. Поэтому подобную работу лучше выполнять «оптом», в результате чего в выигрыше останутся все – потенциальные соискатели станут более грамотными, и тем самым повысят свои шансы на успех, не важно, будут при этом они сотрудничать со мной или нет, а я сокращу свои накладные расходы в виде временных затрат.
О чем будет этот блог?
В блоге я буду подробно рассказывать непосредственно о процессе представления проекта инвесторам, о проблемах взаимоотношений всех сторон, участвующих в процессе – соискателя, брокерской компании и инвестора. Читая этот блог, вы узнаете о том, что инвесторы хотят видеть в презентации, как правильно готовить презентацию, на что обращать внимание, и что ни в коем случае делать не надо, если вы не хотите получить отказ, даже если ваш проект действительно стоящий. Каждый инвестор предлагает свои условия, поэтому иногда я буду рассказывать о различных наиболее выгодных для соискателя программах, предлагаемых тем или иным инвестором.
Каждый выпуск будет достаточно коротким, без лишних рассуждений и лирических отступлений. По возможности я буду приводить какие-то кейсы со своими комментариями.
