Да, именно так. Мы, девелоперы жилой недвижимости в г. Москве, в сентябре подняли/собираемся поднять цены на продаваемые квадратные метры. И сообщали об этом заранее. Вряд ли для кого-то это стало сюрпризом. Но (как и прежде!) слышим недовольные возгласы и обвинения. Мы, впрочем, привыкли. Критика ценовой политики на первичном рынке недвижимости со стороны всех и каждого, так же как и осеннее повышение цен – неотъемлемая составляющая нашего бизнеса.

Хочу особо подчеркнуть слово «бизнес». Строительство жилья уже 20 лет в нашей стране – это бизнес. Бизнес, который (как и любая другая предпринимательская деятельность!), во-первых, имеет своей целью создание прибыли, а, во-вторых, связан с риском потери вложенных средств.

Кризис 2008-2010 гг. наглядно показал степень риска и потенциальные опасности девелоперского бизнеса. Многие владельцы компаний потеряли бизнес, который создавали в предыдущие 10-15 лет. Еще большее количество бизнесменов долго будут расплачиваться по долгам перед кредиторами.

Более того, осеннее повышение цен – это тоже риск. Риск того, что новые цены не устроят покупателей, и объемы продаж снизятся, как и входящий поток денежных средств «с рынка». А значит, нужно будет искать деньги в других местах (строить-то надо!), возрастет кредитная нагрузка. И это тоже риск.

Уже 100 раз писалось, из чего складывается себестоимость продаваемых квадратных метров (земля, коммуникации, управленческие и коммерческие расходы, проектирование и строительство, в т.ч. услуги профессиональных подрядчиков, обслуживание кредитов и т.д.), даже повторяться не хочется. Та маржа, которая образуется между стоимостью возведения 1 кв.м. продаваемой площади и конечной ценой продажи 1 кв.м. – и есть прибыль девелопера. Которой, впрочем, может не быть вообще. Но право иметь эту маржу – и есть та плата за предпринимательский риск.

Но мы принимаем на себя этот риск, так как не можем стоять на месте. Бизнес должен развиваться. Компании должны строить больше, оптимизировать издержки и увеличивать прибыль. И повышение цен – это не злой умысел, а лишь бизнес-возможность, которая появилась на рынке этой осенью. Такая же возможность как купить квартиру в кризис и продать ее дороже по мере улучшения экономической ситуации. (справедлив и обратный сценарий: потерять деньги, купив квартиру в начале 2008 года и продав сегодня).

Но жалеть нас не нужно. Бизнес – рискованное мероприятие. Особенно в России. И особенно девелопмент.

Уволить за бездействие Московские власти недовольны тем, как ОАО «Сити» управляет строительством делового центра «Москва-сити», и грозят разорвать контракт с компанией. Президент «Сити» Алексей Бирюков уже ушел в отставку В связи с «крайне неудовлетворительным уровнем выполнения ОАО “Сити” функций технического заказчика […] по всем городским объектам инженерной инфраструктуры ММДЦ “Москва-сити” сорваны […] сроки проектирования и строительства», сообщил замруководите… Читать целиком

Ну вот и случилось то, что мы и прогнозировали, кажется, в 2004-ом – когда была введена в эксплуатацию первая «башня на набережной».
Помнится, люди в управляющей компании тогда решили, что имеют право решать, кого пускать /не пускать. Но в результате они объективно всем мешают и управляют исключительно в своих интересах. По мере того, как насыщался рынок, появлялись новые застройщики, инвесторы, арендаторы, объем и влияние этой массы превысили административно-управленческий ресурс СИТИ. А чтобы твоя работа была видна и – что не менее важно – нужна – требуется что-то делать, а не только «регулировать краник». Итог не заставил себя ждать – площадка уже де факто открыта. А управляющая компания в существующем формате – атавизм, не более, чем.
И по части телекома там было все не прозрачно – несмотря на уровень и требования арендаторов, провайдеров в здание пытались не пускать и предлагалось все делать через Сити-Телеком. Очевидно, что все возможно, но при рациональном подходе и умелом менеджменте. А не в формате «синдрома гардеробщика» – было понятно, что постепенно такая монополия будет срыта реалиями. В части телекома – это значит, что появятся все более-менее серьезные игроки. Сегодня в СИТИ не работает разве что ленивый. А Сити-Телеком уже давно вообще ничего не решает, его и не слышно, и не видно.
Кризис процесс отмирания переваренных тканей только ускорил. И это нормально, когда человек, который строит здание и вкладывает свои деньги, претендует на какую-то роль в управлении.
А поскольку основная инфраструктура строилась на деньги города, налогоплательщиков города, то желание города самому поучаствовать в управлении кажется вполне себе логичным.

Следует признать, что деловая культура в Петербурге находится на довольно низком уровне. Предполагаю, что в других регионах, включая Москву, дела обстоят не лучше, но уверен быть не могу, поэтому сосредоточу внимание на проблемах в «культурной столице».
К сожалению, большое количество ресурсов, в первую очередь временных, приходится растрачивать на преодоление проблем, которые вообще не должны были бы существовать. Например, тотальная необязательность – если контрагент пообещал перезвонить или отписаться по e-mail, то в реальности вероятность получения ожидаемого звонка/письма составляет не более 15-20%. В подавляющем большинстве случаев приходится перезванивать самому.
Аналогично со сроками – недавно пришлось столкнуться с ситуацией, когда документ (смета расходов на ремонт) должен был быть подготовлен к 10:00 понедельника. На звонок в 10:15 подрядчик ответил, что «доделываем, будет готово к 11», в 11 время сдвинулось на 12, в 12 – на 14, а в 14 было сказано, что на самом деле специалист, которому все это поручено, сегодня отсутствует и смета будет готова только в среду!
В принципе, понятно, отчего это происходит. Четверть случаев спишем на плохую организацию работы конкретного человека, который погребен под грудой мелких задач и перескакивает с одной на другую, совершенно не представляя, когда то или иное дело будет выполнено. Естественно, в этом бардаке проходные обещания «перезвонить» забываются сразу после произнесения.
Остальные случаи, и их большинство, – это желание избежать неприятного разговора. Например, клиенту не понравилось предложенное помещение, но неприятно будет огорчить арендодателя критикой его объекта, поэтому клиент обещает «подумать и перезвонить». Звонить ему будет столь же неприятно, поэтому он этого и не сделает.
Аналогично в примере со сметой – неприятно и даже страшно сообщать заказчику, что сроки не выдержаны, поэтому подрядчик до последнего врет и надеется на чудо. И лишь когда выхода нет, правда открывается, но полдня ожидания уже растрачены впустую.
Выскажу мнение, что как плохая организация, так и желание избежать неприятного общения – типичные подростковые проблемы. Это подростки не могут навести порядок в своих делах и хватаются за десять дел сразу. Это подростки изворачиваются и лгут, лишь бы любой ценой избежать неприятного разговора.
Взрослому человеку, который занимается бизнесом или занимает ответственную должность, и от которого зависят планы и действия других людей, не должен вести себя, как подросток. Дамы и господа, пора вырасти!
Для начала предлагаю простую формулу:
1. Не врать. Либо говорите правду, либо ничего не говорите.
2. Выполнять обещания. Не давши слова, крепись, а давши, держись.

Во время отпуска было время почитать литературу, если не для души, то по крайней мере не о рынке недвижимости или маркетинге. А именно книгу выдающегося японского бизнесмена Коносуке Мацусита «Миссия бизнеса», в которой автор излагает свой взгляд на социальную ответственность бизнеса. Всем рекомендую. Для Мацуситы бизнес и забота о людях в самом широком смысле – о наемных работниках, топ-менеджерах, партнерах и поставщиках, а также, конечно, потребителях – является естественной и неотъемлемой частью и задачей любого предприятия.

Сложно не согласиться с месседжем книги. Но очень сложно реализовать принципы и ценности социальной ответственности на практике. Перечитывая страницы книги, я многократно ловил себя на мысли о том, что российское сообщество пока еще только начинает движение по направлению к социальной ответственности.

Однако в том, что это движение уже началось, я убедился и анализируя жизнь компании, в которой я тружусь, и найдя по возвращению в офис приглашение на открытый бизнес семинар в сентябре гуманитарного лидера Шри Шри Рави Шанкара «Этика в бизнесе». Изучив вкратце деятельность этого индийского мастера и духовного лидера и возглавляемых им организаций, я могу только порадоваться, что российское бизнес-сообщество – через печатное слово западных и восточных коллег, живое общение с духовными мастерами и опираясь на богатые традиции российского предпринимательства – стремится интегрировать идеи и ценности социальной ответственности.

Сегментом рынка недвижимости, по которому ну просто руки чешутся написать, станет сегмент рекламы. И так господа знакомимся и делаем выводы J

Сегмент офисная недвижимость

Этому сегменту за время финансовых трудностей досталось наверное больше всех и восстановление будет долгим. Но главный двигатель торговли – реклама, не только не претерпел изменений в лучшую сторону (хотя он и так был ужасен), а стал ещё хуже.

Шаг 1. Заходим на arendator.ru

Начнём с рекламного послания БЦ «Школа Журналистов» далее идёт текст – «Уникальный БЦ класса «А», сочетающий в себе современный дизайн многоуровневых террас с исторической частью фасада 19 века. Современные инженерные системы, подземный паркинг, профессиональная управляющая компания, развитая инфраструктура. Малая Дмитровка, д..20»

Первое слово же в тексте рекламного послания «уникальный», заставляет задуматься над тем, » Read more: Рынок недвижимости / сегмент – реклама

В сегодняшнем посте я детально расскажу об общей ситуации с ценами на недвижимость в Украине, в частности в Киеве. Ко мне час от часу обращаются люди из России по вопросам приобретения жилья в столице Украины. Им, как правило, трудно сориентироваться как лучше искать жилье, какие цены являются средними, в каком районе выгодней всего купить жилплощадь. В данном посте моя цель в том, чтобы после прочтения его заинтересованный человек, мог понять стоит ли ему сейчас купить квартиру в Киеве или пока повременить.

Так выглядит график цен на квартиры Киева. Слева стоимость за квадратный метр в долларах США ($), внизу годы.

Доходы населения в Киеве

По исследованиям компании Gordon Rock есть данные, что жителям Берлина (Германия) для приобретения средней семьей квартиры нужно всего 3 годовых дохода. Жителям крупнейших городов США и Канады – не более 6 лет, жителям большинства столичных городов Европы – от 7 до 14 лет. Жителям Лондона (Великобритания), Парижа (Франция), Рима (Италия), Токио (Япония), Сиднея (Австралия), Киева (Украина), Москвы (Россия), Санкт-Петербурга (Россия) – до 20 лет, а жителям Сингапура – около 36 лет. Жителям российских городов-миллионеров для покупки типовой квартиры необходимо проработать от 10 до 14 лет.

Данные факты говорят о том, что в Европе считается нормальным для работающего человека со средней заработной платой купить дом или квартиру (имеем в виду эконом или средний класс жилья) за 7 годовых доходов. Немного посчитаем. Если средняя зарплата в Киеве $500-800/ мес., то это $6000-9600 в год. Просуммируем за 7 лет, получим $42 000-67 200. Вот такая ориентировочная средняя цена должна быть на 1-2 комнатную квартиру. Реальная стоимость квартир сегодня в Киеве:

* Однокомнатная 42кв.м. в новом доме ~ $70 000 – $75 000
* Однокомнатная 32-33кв.м. в старых домах типа «хрущевском» доме ~ $57 000 – $65 000
* Двухкомнатная 70кв.м. в новом доме ~ $90 000 – $110 000
* Двухкомнатная 44-56кв.м. в старых домах типа «хрущевском» доме ~ $70 000 – $80 000

По моему мнению, если экономическая ситуация будет оставаться такой же как сейчас, то цены на квартиры еще будут проседать. Поскольку кредитов с выгодными условиями по-прежнему не дают. Сейчас доступны кредиты под 20% годовых в национальной валюте (гривна) с покрытием 50% стоимости жилья. Очередей за ними что-то невидно :)

Рост цен на недвижимость в Киеве

За десять лет цены увеличились в 7 раз, это видно из вышеуказанного графика. Я думаю, все понимают, что это ненормально, так как доходы населения явно не увеличились в таком количестве. Кто же повлиял на такой стремительный рост? Скорее всего, вы догадываетесь, что это благодаря банкам. Ипотека открыла новые возможности:

• люди почувствовали, что они могут иметь “своё” жильё;
• купить квартиру в Киеве могли почти все (включая разнорабочих);
• банки очень лояльно относились к заемщикам;
• к официально подтвержденным доходам принимались и так сказать “дополнительные”;

Я, как риэлтор, хорошо помню это время 2006-2008 годы, – у нотариусов была очередь на неделю-две вперед! БТИ штурмом брали, чтобы получить справку-характеристику, платили дополнительные деньги за ускорение и пр. Сейчас это кажется фантастикой, но это было всего два года назад.

Мои выводы

Цены на недвижимость скорректировались на 50% в конце 2008 начале 2009 года. Произошел небольшой отскок на 10-15% в сравнении с годом ранее. На графике горизонтальной линией я показала, что сейчас цены на уровне 2005 года. Квартиры сейчас покупаются и продаются в нормальном режиме. Вводится в эксплуатацию новое жилье, в основном самого крупного холдинга Киевгорстрой. Новые квартиры покупают охотней, чем старые. Почему, читайте в моем посте “Купить квартиру в Киеве в новом доме или согласиться на старый?”

Так стоит ли покупать квартиру прямо сейчас? Я бы к этому вопросу добавила еще несколько: «С какой целью я покупаю квартиру сейчас?», «Сколько времени я планирую пользоваться этой квартирой?» Они помогут вам принять решение. Поскольку если собираетесь жить в этой квартире, например 5-10 и более лет, можно покупать не раздумывая, потому что это ваше жилье, какая разница сколько оно будет стоять через год-два? Если же покупаете квартиру с целью инвестировать свои средства, то возможно еще и не «самое дно» на рынке, и вам как инвестору стоит рассмотреть другие инструменты для вложения капитала. Я слежу за рынком постоянно, получаю дополнительно знания за рубежом о состоянии мировой экономики, это помогает целостно видеть всю картину.

Давайте обсудим вместе кому это актуально. Я всегда рада вашим комментариям.