Archive for the ‘Новости’ category
Самолеты, электрички и автоматная очередь
октября 6, 2011
coolikova
Что может испортить тихую жизнь за городом.
Brand – new Friend?
августа 24, 2011
Илья Красильников
В большинстве случаев, выходя на российский рынок, зарубежный бренд выбирает себе российского представителя. И их взаимодействие может осуществляться двояко: в случае если бренд обладает богатой историй и традициями, то все свои действия его российский представитель согласует с головным офисом, в том числе поиск площадки для открытия магазина. Зачастую найти подходящую локацию для размещения магазина бывает не так просто. На начальном этапе выбора помещения российский представитель, аккумулируя всю информация об объекте, отправляет ее на согласование бренду. Как правило, эти данные включают: финансовую модель, презентацию-описание объекта, в которой должны учитываться архитектурно-технические требования бренда, предполагаемый пул арендаторов (для некоторых марок соседство является не маловажным аспектом при выборе площадки). Из своей практики могу вспомнить бренд Marc O’Polo, который при выходе на российский рынок рассматривал преимущественно торговые центры, в которых присутствовали сходные по ценовой категории марки, например, такие как Tommy Hilfiger, Gant.
Потенциальному представителю нужно понимать, что бренд всегда очень тщательно анализирует полученную информацию т.к. от выбора места зависит не только финансовое благополучие но и восприятие бренда потенциальными покупателями.
Политика «локальных», не очень известных широкому кругу потребителей в России марок иная: право выбора площадки отдается на откуп российскому представителю.
Партнер открывает магазин на свой страх и риск, а его общение с брендом носит уведомительный характер.
И вот – свершилось! Расположение нового магазина утверждено, и представитель начинает согласовывать договор аренды с арендодателем.
По факту согласования основных условий договора аренды начинается не менее сложная фаза открытия магазина – разработка проекта с последующими строительными работами.
Как правило, разработкой дизайн-проекта бренд занимается самостоятельно. На основании полученного проекта отечественные специалисты разрабатывают необходимую проектную документацию, отвечающую действующим стандартам и требованиям.
Дизайн-проект – вещь не унифицированная. Я сталкивался с двумя видами проектов: немецкий, где в дизайн-проекте очень тщательно описывают все технические нюансы, и французский или португальский – который может быть ограничен лишь общим описанием.
В последнем случае дизайн-проект более напоминает пазл и итоговый ответ российских специалистов может не совпадать с задумкой их западных коллег.
Неискушенный российский партнер может не придать значения подобным деталям, но чтобы не ломать себе голову в будущем, мой совет – как можно больше деталей сотрудничества прописать в франчайзинговом договоре.
В данном случае, в первую очередь, сроки, в которые бренд предоставляет дизайн-проект. Для франчайзи – это определенного рода страховка от штрафных санкций со стороны собственника и возможность более четкого планирования процесса.
На текущий момент в крупных торговых центрах очень проблематично добиться предоставления арендных каникул, т.е. оперативность решении всех вопросов позволит уменьшить свои затраты.
Также в договоре, на мой взгляд, будет не лишним прописать, какие материалы и оборудование будет привозиться из-за рубежа, а что может быть российского производства (например, мебель, плитка, осветительные приборы, вешалки и т.д.). Дело в том, что существуют оборудование и материалы, которые не завозятся в нашу страну, и доставка с последующим таможенным оформлением может потребовать дополнительных временных и финансовых затрат.
На заключительном этапе партнеру необходимо предусмотреть еще один немаловажный аспект – товарные запасы – поскольку основной целью представителя является извлечение прибыли от продажи товара а не демонстрация концепта и качества отделки магазина.
Поскольку, как правило, заказ размещается на фабрике не менее чем за полгода до начала соответствующего сезона, упущение или пренебрежительное отношение к формированию товарного запаса может оставить вновь открывшийся магазин без товара, и придется приложить немало усилий для его наполнения.
В заключении хочется отметить, что не стоит пренебрегать помощью консультантов, знакомых со спецификой работы с иностранными брендами, поскольку учет всех нюансов на этапе согласования договора представительства позволит, в дальнейшем, сэкономить не только деньги, а это в наше время не менее важно.
Аренда офиса: выберите 2 из 3
августа 1, 2011
Алексей Федоров
«Быстро, качественно, недорого – выберите 2 из 3», – старая шутка строителей вполне применима и к рынку аренды офисов. Только, наверное, параметры следует назвать такие: местоположение, качество, цена.
Место, конечно, трижды важно, но любой опытный брокер вмиг вспомнит историю, как клиенты уезжали в район, от которого поначалу были готовы отбиваться руками, ногами и подручными предметами.
Под качеством следует понимать не мифическое «качество бизнес-центра», а соответствие предлагаемого помещения нуждам конкретной компании. Т.е. важны и планировка, и наличие определенного телеком-оператора, и отсутствие в здании конкурентов, и т.д., и т.п.
Наконец, краеугольный вопрос последних лет – цена. До чего же любят клиенты называть цену «за квадратный метр»! И это при том, что составляющие этой ставки (эл-во, уборка, парковка и т.п.) могут менять общую цены аренды до 20%! Поэтому мы взяли за правило для своих клиентов подсчитывать общий бюджет аренды, дабы избежать сравнения яблок с апельсинами.
Подходя к вопросу выбора офиса с таких позиций, можно найти значительно больше аргументов, чтобы убедить клиента рассмотреть здание «не в том районе» или «по слишком большой цене». Ведь в конце концов, арендатору важны не столько цифры и описательные характеристики, а конкретные удобство, комфорт и конечная цена офиса.
Таким образом, «Местоположение, качество, цена – будьте готовы выбрать 2 из 3!».
Радужные перспективы…
июля 27, 2011
Настя Кременчук
После вступления в силу закона об однополых браках в Нью-Йорке, меня не покидают мысли о том, что скоро все это может дойти и до Москвы. А МЕГА, кажется, уже готова ко всему)
Послесловие о Ралли Суперкаров
июля 22, 2011
Георгий Дзагуров
16 июля состоялось Penny Lane Rally. Если в интернете набрать «ралли суперкаров», то дальше вы будете читать все именно о нашем ралли. Мы взорвали интернет! О событии могу сказать уверено: мы его провели, было увлекательно, был 51 экипаж на суперкаре – и это была мегапублика!
Три машины встали: авария с участием придорожного столба – с одним участником, два пробитых колеса – на одной машине, вылетевшая коробка после всего шести тысяч пробега – у третьего.
Старт выглядел как игрушка: «Ильинка» начинает принимать тот вид, который замыслили Тимербулатовы (Слава, конечно, гений, начинаю это только сейчас на поселке осознавать. И раньше знал, но в поселке не замечал). Вы видели фотографии с Ралли? Это ничуть не фотошоп.
iPhone в помощь!
июля 20, 2011
Настя Кременчук
Всегда уважала Сергея Юрьевича Полонского за креатив и небанальное позиционирование себя и своей компании на рынке.
К нам в редакцию пришел веселый релиз о том, что «молодая команда, реализующая амбициозные проекты в области недвижимости в России и за ее пределами», вновь заявляет о себе не только с высоты 62-х этажной Башни «Запад» комплекса Башня «Федерация», но и с помощью нового гаджета, который компания собирается вручить своим деловым партнерам, представителям российской бизнес-элиты.
Выпуск лимитированной серии iPhone Federation Tower (93 экземпляра) приурочен к возобновлению строительства 93-х этажной Башни «Восток» делового комплекса Башня «Федерация». Таким способом команда менеджеров проекта проинформировала деловую общественность о продолжении работ.
Владелец iPhone Federation Tower избавлен от необходимости заказывать пропуск для входа в деловой комплекс Башня «Федерация», ведь функция «пропуск» уже «зашита» в программное обеспечение телефона. Необходимо лишь приложить девайс к считывающему устройству специального терминала. Новые модели iPhone Federation Tower разработаны специально для делового комплекса Башня «Федерация» и предназначены для партнеров и клиентов небоскреба.
Команда марки DENIS SIMACHЁV стала автором дизайна iPhone Federation Tower. Дизайн модели выполнен в корпоративном стиле Башни «Федерация». На задней панели сделан детализированный силуэт Башни «Федерация» – он подсвечен светодиодами по технологии, применяемой только маркой DENIS SIMACHЁV. Под эмблемой выведено название на английском языке – Federation Tower Moscow. Обод корпуса, кнопки, заглушки динамиков и винты покрыты золотом 750 пробы. Представлено 4 цветовых решения корпуса с известным хохломским узором или без него:
•Moscow – узор-хамелеон на элегантном темном фоне меняется от синего к черному, базисная модель для данной линии;
•Rave – дерзкая кислотная реверсия классической хохломы в розово-салатовом цвете, на рамку нанесено титановое покрытие Black PVD;
•Gold – задняя панель покрыта анодированным авиационным алюминием, покрытым золотом 750 пробы, имя Federation Tower Moscow выполнено в технике гравировки;
•Wood – задняя панель сделана из африканского дерева редкой породы, надпись Federation Tower Moscow выполнена как инкрустация позолоченным металлом.
Жаль, что нельзя посмотреть игрушки в живую) Если здесь есть партнеры, которые получат данные гаджеты, напишите, как они в использовании) И правда ли корпус покрыт золотом, а не позолотом ;)
Формирование индивидуальности ТЦ
июля 6, 2011
Илья Красильников
Ситуация с торговлей в России сейчас такова, что практически по всей стране в крупных торговых центрах представлен стандартный пул брендов, тем самым обезличивая центр, и покупателям, по большому счету, безразлично, какой торговый центр посещать.
И, как следствие данной тенденции – заставить покупателя выбраться в торговый центр, расположенный далеко от дома, может только что-то особенное, что есть только там и нигде больше.
Конечно, чем жестче конкуренция между ТЦ, тем большее внимание нужно уделять формированию концепции объекта. Не стоит ограничиваться анализом месторасположения и предполагаемым пулом арендаторов. На мой взгляд, не менее важными факторами успешности являются учет ментальности населения, проживающего на данной территории, а также использование всех новейших тенденций и веяний.
Роль бренда, как одного из центров притяжения в ТЦ, хочется проиллюстрировать на примере первого российского магазина японской одежной марки Uniqlo в торговом центре «Атриум», открытие которого сопровождалось небывалым покупательским ажиотажем.
И это, несмотря на то, что по моему мнению, вещи, которые предлагает своему покупателю бренд, можно выделить только с точки зрения соотношения цена-качества, с дизайнерской же – проблематично увидеть какие-либо находки.
Впоследствии были открыты еще 2 магазина марки в Москве, и, как следствие, торговый центр потерял часть своих посетителей, ориентированных на посещение именно Uniqlo.
Данным примером хотелось подчеркнуть тот факт, что торговому центру для удержания лидирующих позиций необходимо ориентироваться не только на привлечение новых интересных арендаторов, но и задуматься о создании дополнительных точек притяжения для своих посетителей.
Ситуация в Москве такова, что с учетом нынешней градостроительной политики властей строительство новых торговых центров будет плавно смещаться в район МКАДа.
А, значит, для посещения того или иного торгового объекта потенциальному посетителю необходима дополнительная мотивация – изюминка центра.
Например, из последних девелоперских объектов можно выделить торговый центр “Вегас” на юге Москвы – карусель в центральном атриуме, и различные архитектурные эксперименты, на которые в России пока еще никто не решился, добавляют проекту эксклюзивности.
У открывшегося в мае торгового центра AFI Mall своя фишка, которая, как мне кажется, может послужить причиной посещения объекта: потрясающий вид на Москву-Сити из центрального атриума в совокупности с танцующим фонтаном, расположенным там же.
С каждым годом количество введенных в строй объектов торговой недвижимости неуклонно растет, тем самым обостряя борьбу за своего посетителя.
В этой конкурентной борьбе смогут победить те, кому удастся создать узнаваемый, выделяющийся на фоне остальных конкурентов объект, который будет интересен не только покупателям, но и различным брендам, существующим и планирующим выход на российский рынок.
Но в итоге выиграют все – покупатели, арендаторы, собственники.
Креатив vs. технологии
июля 5, 2011
Алексей Федоров
Хотел бы рассказать об одном интересном проекте, над которым мы сейчас работаем. Это историческое здание в центре, с великолепными видами, но вне пешеходной досягаемости от метро и с ужасными планировками. Функционал непонятен категорически – то ли офисы, то ли гостиница, то ли вообще что-то специально-развлекательное.
Типовые маркетинговые ходы здесь работать явно не будут – можно потратить массу времени и денег на многополосную рекламу в глянцевых журналах и забить весь интернет баннерами, и все равно потенциальные клиенты будут воротить нос от локации и планировок.
Такие проекты мне нравятся за то, что заставляют отходить от шаблонных методик и изобретать что-то новое. В данном случае, например, мы пошли путем анализа по методу Ли Арнольда (http://www.fairwarningaudit.com/documents/Lee-Bio.pdf):
1. Каковы особенности здания?
2. Какие потребности удовлетворяются этими особенностями?
3. Какие пользователи обладают такими потребностями?
4. Где эти пользователи и как их привлечь?
5. Что может помешать им арендовать здание?
Рассуждая об особенностях, мы учли историю здания, уже упомянутые великолепные виды, а также кабинетные планировки – ведь для кого-то это может быть плюсом.
Все плюсы здания наталкивают на мысль о его представительской функции. Но локация препятствует созданию «классического» бизнес-центра. Налицо противоречие, которое всегда является предпосылкой для сильного решения. Предложенное нами решение таково: офис для такой организации, «к кому сами ездят».
Далее разыгрался полет фантазии: пользователем может стать гос.учреждение, представительство региональной финансовой или промышленной компании, консульство иностранной державы или одного из российских регионов и т.д., и т.п.
По итогам этого этапа стало совсем очевидно, что традиционная рекламная кампания будет пустой тратой времени и денег. Вместо этого предполагается сделать упор на средства PR – выставки, презентации и т.п.
В настоящее время этот интереснейший проект не продвинулся дальше этого этапа, собственнику еще предстоит продумать предложенное решение и утвердить либо отвергнуть его. Но сама работа над проектом в очередной раз продемонстрировала нам возможность искать и находить креативные решения даже в такой консервативной отрасли, как недвижимость. Чего и Вам желаем – не замыкайтесь в привычных схемах и технологиях работы, пробуйте новое!
О недвижимости, собственнике и внешнем управлении.
июля 5, 2011
Александр Гришин
Бизнес-центр, жилой дом, торговый центр, гостиница, железнодорожный или автовокзал, спорткомплекс, концертная площадка – всё это объекты недвижимости, на которые могли бы и хотели бы приходить компании, занимающиеся комплексным внешним управлением.
Под комплексным внешним управлением я понимаю управление всеми процессами, которые связаны с функционированием объекта недвижимости: от анализа арендных ставок до привлечения арендаторов, от проведения реконцепции объекта, если это необходимо, до его эксплуатации. К тому же управляющая компания создаёт нематериальное преимущество объекта в виде атмосферы комфорта. Многие об этом не задумываются, пытаясь банально собрать тот набор сервисных услуг, который обычно принят: охрана, уборка, питание. Успешность объекта недвижимости у арендаторов и цена арендной ставки зависят во многом от создания внутренней атмосферы: приветливого персонала, быстрого реагирования на просьбы и заявки арендаторов, оперативного разрешения спорных и конфликтных ситуаций, необязательных дружеских жестов для арендаторов.
Если в торговых и бизнес-центрах внешнее управление более или менее распространено, то на таких специализированных объектах как вокзал или спорткомплекс управление недвижимостью не является основным направлением деятельности, главную роль там играет именно специализация объекта, поэтому на подобных объектах внешнее управление развито незначительно. Хотя именно этот сектор является одним из перспективных. Так в начале 2000-х годов мы занимались реконцепцией торговой зоны Московского вокзала и перезаключали договоры аренды торговых площадей. Практика показала, что все арендаторы были готовы платить бОльшую арендную ставку за работу в комфортных условиях, в отремонтированных помещениях. Это был интересный опыт для нас, и для любой УК такой опыт работы в ещё неосвоенном сегменте недвижимости необычайно ценен для дальнейшего её развития.
Абсолютно естественно, что любая компания стремиться к диверсификации своего бизнеса и более широкому охвату рынка. Сейчас комплексное внешнее управление составляет не больше 10-12% от всего рынка управления. И, к сожалению, рынок внешнего управления не растёт так быстро и не даёт такой доходности, как хотелось бы. На это есть многие причины, но скажу о двух. Во-первых, российский рынок недвижимости в целом молодой и не до конца принял цивилизованные формы. Вторая проблема заключается в этике и менталитете собственника, которые не позволяют выстроить по-настоящему партнёрские отношения с УК. Зачастую собственники считают, что если заранее предупредят о возможности досрочного расторжения договора или заключат его на короткий срок, то УК завысит стоимость своих услуг или, как вариант, будет работать спустя рукава. Кроме того, 80% собственников хотят «отжать» максимальную прибыль от объекта недвижимости, оставляя на деятельность УК копейки, при этом не перестают ворчать о непрофессионализме привлечённой компании. Надо понимать, что если владельцы хотят видеть на своих объектах профессиональных, работающих по стандартам управляющих, то необходимо оставлять статью накладных доходов и прибыли УК, чтобы она могла развиваться в рамках данного объекта и заниматься обучением персонала. Профессионализм УК заключается именно в умении создать нематериальное преимущество объекта на слишком материальном рынке недвижимости.
Про жилищные кооперативы
июня 7, 2011
Елена Красноперова
Кооперация рассматривается, как третий сектор экономики, наряду с частным и государственным секторами экономики. В рыночной экономике кооперация выступает в качестве «третьей силы» или «третьей альтернативы» частному и государственному производству. Кооперация объединяет в себе экономическую деятельность и общественное движение. В настоящее время в мире насчитывается около 700 миллионов кооператоров. Международный кооперативный альянс включает в себя 192 национальных кооперативных союза из 76 стран.
Кооперация в жилищном строительстве была довольно популярна в нашей стране, да и сейчас многие образовывают кооперативы. Сам по себе правовой механизм ЖСК позволяет эффективно распределять средства пайщиков, проводить конкурсы среди подрядчиков, планировать строительные работы, кроме того сейчас действуют различные налоговые послабления, льготы для кооперативов. Но и это еще не все, Государственной Думой рассматривается закон о бесплатном выделении земель кооперативам, образованным при государственных и муниципальных унитарных предприятиях и других подведомственных организациях.
В некоторых субъектах, например в городе Троицке Московской области, уже без конкурса выделяется земля для ЖСК.
Что касается финансирования строительства, существуют различные схемы для ЖСК, с участием Агентства ипотечного жилищного кредитования, например кредитование паев по закладным. Это схема, когда пайщики получают кредит под залог своего же первоначального паевого взноса. А если земля выделяется бесплатно, то в соответствии с законом, пайщики подписывают обязательство, что в течение определенного времени обязуются построить жилье, формируя тем самым госгарантию спроса, под которую банки выделяют кредиты на хороших условиях.
Из вышесказанного понятно, что образовывать кооперативы выгодно в первую очередь конечному потребителю, а это значит, что этот механизм способен вовлечь в строительство все более или менее платежеспособное население России.
В конце месяца мы организуем круглый стол по этой теме, так что если есть что сказать – вэлкам!
