Posts Tagged ‘коммерческая недвижимость’
О недвижимости, собственнике и внешнем управлении.
июля 5, 2011
Александр Гришин
Бизнес-центр, жилой дом, торговый центр, гостиница, железнодорожный или автовокзал, спорткомплекс, концертная площадка – всё это объекты недвижимости, на которые могли бы и хотели бы приходить компании, занимающиеся комплексным внешним управлением.
Под комплексным внешним управлением я понимаю управление всеми процессами, которые связаны с функционированием объекта недвижимости: от анализа арендных ставок до привлечения арендаторов, от проведения реконцепции объекта, если это необходимо, до его эксплуатации. К тому же управляющая компания создаёт нематериальное преимущество объекта в виде атмосферы комфорта. Многие об этом не задумываются, пытаясь банально собрать тот набор сервисных услуг, который обычно принят: охрана, уборка, питание. Успешность объекта недвижимости у арендаторов и цена арендной ставки зависят во многом от создания внутренней атмосферы: приветливого персонала, быстрого реагирования на просьбы и заявки арендаторов, оперативного разрешения спорных и конфликтных ситуаций, необязательных дружеских жестов для арендаторов.
Если в торговых и бизнес-центрах внешнее управление более или менее распространено, то на таких специализированных объектах как вокзал или спорткомплекс управление недвижимостью не является основным направлением деятельности, главную роль там играет именно специализация объекта, поэтому на подобных объектах внешнее управление развито незначительно. Хотя именно этот сектор является одним из перспективных. Так в начале 2000-х годов мы занимались реконцепцией торговой зоны Московского вокзала и перезаключали договоры аренды торговых площадей. Практика показала, что все арендаторы были готовы платить бОльшую арендную ставку за работу в комфортных условиях, в отремонтированных помещениях. Это был интересный опыт для нас, и для любой УК такой опыт работы в ещё неосвоенном сегменте недвижимости необычайно ценен для дальнейшего её развития.
Абсолютно естественно, что любая компания стремиться к диверсификации своего бизнеса и более широкому охвату рынка. Сейчас комплексное внешнее управление составляет не больше 10-12% от всего рынка управления. И, к сожалению, рынок внешнего управления не растёт так быстро и не даёт такой доходности, как хотелось бы. На это есть многие причины, но скажу о двух. Во-первых, российский рынок недвижимости в целом молодой и не до конца принял цивилизованные формы. Вторая проблема заключается в этике и менталитете собственника, которые не позволяют выстроить по-настоящему партнёрские отношения с УК. Зачастую собственники считают, что если заранее предупредят о возможности досрочного расторжения договора или заключат его на короткий срок, то УК завысит стоимость своих услуг или, как вариант, будет работать спустя рукава. Кроме того, 80% собственников хотят «отжать» максимальную прибыль от объекта недвижимости, оставляя на деятельность УК копейки, при этом не перестают ворчать о непрофессионализме привлечённой компании. Надо понимать, что если владельцы хотят видеть на своих объектах профессиональных, работающих по стандартам управляющих, то необходимо оставлять статью накладных доходов и прибыли УК, чтобы она могла развиваться в рамках данного объекта и заниматься обучением персонала. Профессионализм УК заключается именно в умении создать нематериальное преимущество объекта на слишком материальном рынке недвижимости.
Этот коммунальный бизнесцентр
апреля 15, 2011
Олег Щербинин
Некоторые явления, как тараканы в старой коммунальной квартире – их невозможно изжить. Только прихлопнешь у себя на столе, как они высовывают усы из-за соседского шкафа, протравишь все жилище – они снова пробираются с другого этажа через вытяжку.
Собственно, одним из таких явлений и является само коммунальное сосуществование, в большей части изжившее себя в крупных городах – коммуналки с невменяемыми старушками-соседками, хоть еще и остались, но, все-таки, перешли в категорию раритетов.
Однако, в сфере недвижимости коммунальная жизнь только набирает обороты. Я даже не касаюсь чисто жилого сектора – со всеми этими кооперативами, ТСЖ и некоммерческими партнерствами, в рамках которых добропорядочные граждане продолжают холить друг друга в лучших традициях кухонного оборота, я имею в виду коммерческую недвижимость. Офисные, торговые и смешанные комплексы, по воле провидения оказавшиеся в руках нескольких совладельцев, ставших соседями.
Чтобы хоть немного отойти от образа врага, который внедрен в наше сознание десятилетиями непростой бытовой обстановки в стране и закреплен в многочисленных поговорках вроде «Сосед спать не даёт: хорошо живёт», приведу значение слова «сосед» из толкового словаря: (Продолжить чтение)
Три источника, три составные части дилетантизма.
марта 31, 2011
Олег Щербинин
Строительная лихорадка – пожалуй, это лучшее определение того, что творилось России в предкризисную пятилетку, достаточно посмотреть на динамику объема инвестиций в коммерческую недвижимость:
Скачок на четыре миллиарда долларов в 2006 году продолжился взлетом до пяти и шести миллиардов в следующие два года.
В этот период только ленивый в России не стал сам-девелопером. Ряды новых каменщиков пополнились королями скважин, магнатами таблицы Менделеева, удачливыми прихватизаторами предприятий тяжелой индустрии, рейдерами да лицами, имеющими доступ к распределению госбюджета. Если, например, посмотреть рейтинг Российских миллиардеров за 2010 год, то выяснится, что из первой сотни почти половина приобщилась-таки к мастерку.
На западе инвестиции в недвижимость традиционно считаются «длинными деньгами». В России строительный бум был вызван притоком нефтедолларов, за которыми никак не поспевали квадратные метры, в результате чего их стоимость достигла фантастического уровня и позволила делать бешеные «короткие» деньги (которые для Российского обывателя равнозначны «длинному рублю»).
Например, на подмосковном рынке загородной недвижимости перед кризисом можно было реализовать за 9-11 тысяч долларов продукт, стоивший не более тысячи, и это не было пределом.
Но поражали и до сих пор поражают не цены, а уровень специалистов, которые вышли на рынок осваивать все эти миллиарды. На самом деле, специалистами их назвать нельзя, ибо, как говаривал, затрагивавший в своё время эту тему А.Герцен – «о дилетантизме мы недавно говорили, но считаем не вовсе излишним упомянуть об нем здесь как о совершеннейшей противоположности специализму».
Увы. Некомпетентность управленцев, в чьих руках оказывались активы стоимостью в миллионы долларов, проявлялась во всем: » Read more: Три источника, три составные части дилетантизма.
Почему Merrill Lynch не верит в продолжение кризиса?
августа 7, 2009
Наталья Шлюева
Нужны ли российской экономике позитивные прогнозы? Мнения экспертов в последнее время о том, как будет развиваться ситуация, начиная с сентября, разделились и оказались весьма противоречивыми. Оптимисты, конечно, остались в меньшинстве.
Доклад о перспективах развития российской экономики в краткосрочной перспективе, подготовленный аналитиками Merrill Lynch и опубликованный вчера в «Ведомостях», заставляет верить в невозможное. Экономика будет восстанавливаться, рост безработицы прекратится, постепенно вырастет спрос и т.д. Постепенно наладится ситуация и на рынке недвижимости, пострадавшем от кризиса сильнее других секторов.
В хорошее верить хочется всегда, особенно в самые трудные времена. И все же насколько реалистичны подобные прогнозы в текущей ситуации, когда все ждут второй волны кризиса, и стоит ли закрывать глаза на существующие проблемы? И какова цена оптимизма?
Когда в прошлом году российские аналитики наблюдали за развитием американского ипотечного кризиса, еще с трудом верилось, что и у нас начнутся похожие проблемы. Никто не хотел верить в корректировку цен на нефть, причем в таких серьезных масштабах! Еще не успели позабыться оптимистичные прогнозы аналитиков Morgan Stanley в июле 2008 года о рекордном росте цены за баррель – до $150. В России ждали очередного экономического чуда, но его, увы, не случилось. Цены на нефть, действительно, выросли, правда, ненадолго.
Кризис в России начался почти год назад. Вначале обвалился фондовый рынок, стало лихорадить банковский сектор, на мировых рынках резко подешевела нефть. Затем пришла очередь и российского сектора недвижимости.
На «дно» за считанные месяцы шли не только мелкие игроки, но и достаточно стабильные девелоперские компании. Цена квадратного метра корректировалась во всех сегментах рынка. Многообещающие девелоперские проекты с миллиардными инвестициями, о которых столько писала пресса последние два года, становились все более призрачными и, в конце концов, канули в лету. Более консервативные западные инвестиционные фонды и раньше с осторожностью смотревшие на российский рынок, стали сворачивать свою деятельность, предполагая, что самые худшие времена еще впереди.
Спустя всего лишь шесть месяцев после начала кризиса на рынке недвижимости почти не осталось оптимистов, верящих в быстрое восстановление сектора.
Тем не менее, ситуация оказалось не такой безнадежной, как ожидалось. Многие компании, несмотря на трудности, за это время успешно справились с финансовыми проблемами, научились быстро реагировать на изменения и работать эффективно даже в таких непростых условиях, как сейчас. Налаживается ситуация и в консалтинговом бизнесе.
В первом полугодии 2009 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы были закрыты крупные сделки по офисной и складской недвижимости, а у некоторых компаний по итогам финансового года даже зафиксирована прибыль. На российский рынок по- прежнему выходят новые игроки (в том числе и западные), завершаются ранее начатые проекты.
Рынок недвижимости постепенно восстанавливается, несмотря на самые худшие опасения. Позитивные прогнозы от Merrill Lynch, как и многие другие, конечно, могут и не сбыться, но хотя бы уверенности в завтрашнем дне они заметно прибавят. Главное помнить, что позитивный настрой – это уже половина дела.
Бумажный кризис
ноября 21, 2008
Иван Апатов
Обвинять журналистов в финансовом кризисе – это означает обвинять себя в неумении работать с представителями СМИ. Ведь каждый из них, кто представляет серьезную периодику, материалы которого влияют на принятие решений, далеко не безответственный человек. Кроме того, львиная доля журналистов не идут на компромисс c совестью, и «купить» их невозможно. У таких людей есть вещь дороже тех денег, которые им могут предложить, — репутация.
Действительно, существует проблема истеричной подачи тех или иных материалов. Порой открываешь приложение по недвижимости от крупных изданий и достаточно прочтения заголовков. Становится печально. Сплошной регресс.
Между тем глупо было бы искать подтверждения теории заговора журналистов против девелоперов на страницах СМИ. Предельная закрытость и нежелание комментировать проблемные вопросы лежат в основе конфликта в отношениях компаний и СМИ. Порой девелоперы уделяют недостаточно много внимания взаимодействию с прессой, и вследствие страдают.
Вчера я обедал с Валерией Мозгановой, главным редактором «Дайджеста российской и зарубежной недвижимости», и она подтвердила мои мысли. Не стоит стараться манипулировать журналистами, это обычно плачевно заканчивается. Не стоит просить журналистов «не интерпретировать», поскольку в этом сок их профессии – в обнародовании инсайдерской информации и в умении собирать различные факты в единый материал. Не стоит говорить, что у компании все очень хорошо, когда по отрасли все ужасно. К слову, если уж и хорошо, то подтвердите цифрами, фактами.
Кризис и реклама
ноября 17, 2008
Иван Апатов
С улыбкой наблюдаю за тем, как с прогрессированием кризиса, иррационально расходуются рекламные бюджеты компаний. Одни бюджеты тощают, другие – тратятся впустую. Особенно наглядная картинка с банками. С улиц исчезли здоровенные простыни-билборды с рекламой кредитования и появились модули с предложением о вкладах аж под 15% годовых! Сами же плакаты становятся все меньше и меньше, создается впечатление, что скоро они вообще станут печататься на флаерах. Казалось бы, плюсы подобных перемен очевидны – ведь какая экономия для банков! Да и в городе, где под тяжестью билбордов тротуар проваливается в метро, можно вздохнуть свободно.
Можно было бы, если бы не другие банки. Напрмер, Сбербанк и ГАЗПРОМБАНК, которые растянули имиджевые (!) модули с целые дома!
Зачем? Ведь кризис?
Господа, есть о чем задуматься! Тренд: спокойствие и выдержка.
Фокусируемся на недвижимости.
Это, пожалуй, вторая по поврежденности сфера экономики. Недвижимость, как и банковская сфера, остро нуждается в рекламе и продвижении, поскольку качество услуг в обеих сферах оценить достаточно сложно. Для качественной оценки недвижимости необходимы навыки, это отдельная профессия. В противовес данным отраслям рынка можно назвать ювелирную промышленность. Оценить ювелирные изделия легче и в рекламе отрасль нуждается в меньшей степени.
Кризис и реклама хорошо совместимы, но только при рациональном подходе.
Под рациональным подходом, я, прежде всего, понимаю максимально эффективное продвижение при минимальных расходах. Современный человек, перегружаемый информацией, попросту не видит большинство рекламы! Она не остается в его сознании дольше нескольких минут. Безответственные производители рекламы породили кризис доверия. Логика производителя порой достаточно проста – чем хуже продукт, чем больше риск его продвижения, тем более творческая должна быть реклама и тем сильнее должны быть лобби. В сложившейся ситуации нужно искать иной подход. Не уступающий по качеству, но с абсолютно иной концепцией.
Вариантов много, предлагаю следующие. Нужны экстренные решения в области цвета и оттенков. Либо насыщенные однотонные теплые цвета, либо поглощающие свет цвета и оттенки – черный и темно-синий. Распределять их стоит равномерно – заливать одним цветом весь модуль.
Болезни роста
марта 13, 2008
Unity
Друзья, работающие в одной из компаний большой четверки (речь идет о большой четверке консалтинговых компаний в недвижимости) недавно рассказывали, что меньше чем за год численность персонала российского офиса увеличилась в два раза от 150 до 300. Недавно заходил к ним в офис, действительно, народу – не протолкнуться, а ведь рынок у нас растущий, специалистов требуется много, видимо, скоро мои друзьям придется в очередной раз перебираться в новый, более просторный офис. Примечательно, что такими темпами растут все или почти все. Консалтеры, девелоперы, брокеры, управляющие компании, практически каждый месяц слышу о новых газетах, журналах, интернет-порталах, пишущих о недвижимости, растут и ширяться pr-службы, появляются новые независимые pr-агентства. Да простят меня последние, но по моим ощущения кадровый голод присутствует здесь острее всего. Отчасти, возможно, потому, что большинство считает, что, чтобы работать пиарщиком (или журналистом) не обязательно иметь каких-то специальных навыков, достаточно уметь мило улыбаться и без остановки трындеть языком, то есть, прошу прощения, общаться с людьми. Об элементарной грамотности и просто адекватности, речь не идет.
Собственно к чему все эти рассуждения…не называя имен и компаний привожу пример того, что мне сегодня прислала один такой специалист по pr. «Добрый день! Хотела бы предложить вам интересного спикера по коммерческой недвижимости – это член совета директоров управляющей компании «XXX» Имярек. Он узкий, но глубокий специалист. Может по коммерческой недвижимости дать интересные комментарии».
Веселое паблисити …будем брать комменты у узкого, НО! глубокого специалиста))))…No comments
